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本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。 我們分享活動(dòng)開(kāi)始了，請(qǐng)大家注意收聽(tīng)。各位超董群的群友，各位商業(yè)地產(chǎn)基金群的朋友，各位商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合體的群友，大家晚上好。尊敬的李老師好，謝謝你在今天晚上這么寶貴的時(shí)間，給大家一起來(lái)分享房地產(chǎn)營(yíng)改增的對(duì)策一些很實(shí)用的戰(zhàn)略。 最后國(guó)家經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的事態(tài)比較多，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的因素也比較多，商業(yè)地產(chǎn)可以改居住，房地產(chǎn)鼓勵(lì)主張住宅的租賃。另外一個(gè)重大的政策是營(yíng)改增，這對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響，我對(duì)營(yíng)改增思考、研究很長(zhǎng)時(shí)間，我感覺(jué)這個(gè)事情茲事重大，感謝李老師給我們分享，我們企業(yè)的定位你是一般納稅人、中小企業(yè)納稅人，還是服務(wù)業(yè)你怎么定位，其實(shí)哪些可以抵項(xiàng)，哪些可以作為可以進(jìn)賬抵賬的款項(xiàng)，那些不可以抵的要策劃，還有土地的怎么來(lái)抵扣，還有買(mǎi)了辦公樓怎么兩年之內(nèi)把它折舊掉，租金的收益怎么來(lái)分配管理費(fèi)和租金收入等等我想想頭皮都發(fā)麻，無(wú)論如何請(qǐng)李老師給我們分享一下?tīng)I(yíng)改增和房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些策略。 下面大家鼓掌，請(qǐng)李老師給我們分享，謝謝李老師！ 李明?。?br> 各位商業(yè)地產(chǎn)超董群的群友，大家晚上好，我是智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司（股票代碼837079）的李明俊，我們公司專(zhuān)注于為房地產(chǎn)企業(yè)提供財(cái)務(wù)咨詢、稅務(wù)規(guī)劃、地產(chǎn)金融與海外上市業(yè)務(wù)，謝謝姜老師群里的推薦。在咱們這個(gè)群講課也不是第一次了，關(guān)于營(yíng)改增相應(yīng)的該座，各位應(yīng)該也聽(tīng)了多場(chǎng)了，這陣子確實(shí)營(yíng)改增鬧得很多地產(chǎn)人心神不寧的，牽涉的面非常寬，不但牽動(dòng)財(cái)務(wù)人的心弦，地產(chǎn)的老板、法務(wù)、工程、成本、合約、營(yíng)銷(xiāo)，幾乎各個(gè)部門(mén)都牽扯進(jìn)來(lái)了。 另外，從正式發(fā)布36號(hào)文到現(xiàn)在，中央出了很多文件，各個(gè)省局也相應(yīng)地出了一些文件，這些文件都是對(duì)36號(hào)文直接做一些補(bǔ)丁。同時(shí)甚至有一些文件后文把前文完全推翻了，這種現(xiàn)象在這段時(shí)間都經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)。原因是什么呢？就是這個(gè)營(yíng)改增文件出臺(tái)得太倉(cāng)儲(chǔ)，搞得財(cái)政部、國(guó)稅總局內(nèi)部也是措手不及，現(xiàn)有分管征稅的（貨勞司）這幫朋友、稅務(wù)官員對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)這幾個(gè)行業(yè)也不是特別熟悉，所以制定的政策跟實(shí)務(wù)上還是有很多問(wèn)題沒(méi)有得到解決。所以，后面還會(huì)不斷地有一些新的文件，國(guó)稅總局內(nèi)部還有一些補(bǔ)充文件，要陸陸續(xù)續(xù)向外面正式公布。在這段空檔期，因?yàn)?月1號(hào)已經(jīng)來(lái)臨了，有一些實(shí)務(wù)性問(wèn)題必須執(zhí)行了，可是各個(gè)納稅人不知道怎么辦，去問(wèn)地方局，地方局也不知道怎么辦，有些地方局就自己發(fā)文件，上面加了一條，在國(guó)稅總局文件沒(méi)有發(fā)布之前，暫時(shí)按照省局或者地方局的文件執(zhí)行，如果總局發(fā)文跟我們沖突，我們?cè)龠M(jìn)行調(diào)整，按照總局的意思來(lái)。地方局沒(méi)有辦法一些實(shí)務(wù)性問(wèn)題他們必須出文件來(lái)解釋。 這次營(yíng)改增最火的就是培訓(xùn)行業(yè)了，培訓(xùn)在全國(guó)鋪天蓋地，每一個(gè)咨詢老師、營(yíng)改增的稅務(wù)老師這個(gè)月幾乎都是馬不停蹄到處奔波去講課，我這一個(gè)月基本上每天嗓子都是充血的，講課是一方面，營(yíng)改增的咨詢已經(jīng)做了十幾單了，但是咨詢也是在不斷地溝通、交流、講話。相信大家也是如此。 我想這次花一點(diǎn)時(shí)間從兩個(gè)方面跟大家進(jìn)行交流：第一營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)的基本影響；第二就是這些影響如何去應(yīng)對(duì)，有沒(méi)有具體的應(yīng)對(duì)策略和思考。 如果各位有什么問(wèn)題，我們還會(huì)在線上留一點(diǎn)時(shí)間，大家做一個(gè)互動(dòng)和交流。 一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)的基本影響 要說(shuō)到地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們首先要往上看，就是地產(chǎn)行業(yè)的上游，比如說(shuō)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，營(yíng)改增對(duì)他們帶來(lái)什么樣的沖擊，這次營(yíng)改增最大的沖擊是建筑業(yè)。建筑業(yè)的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一是營(yíng)業(yè)稅改成增值稅以后，流轉(zhuǎn)稅負(fù)的變化，流傳稅就包括營(yíng)業(yè)稅和增值稅，統(tǒng)稱(chēng)為流轉(zhuǎn)稅。這個(gè)稅到底是上升了還是下降了，上升了幾個(gè)點(diǎn)？還是下降了幾個(gè)點(diǎn)？從中長(zhǎng)期來(lái)看，營(yíng)改增以后，建筑業(yè)的稅負(fù)毫無(wú)疑問(wèn)是上升的，最少上升2—3個(gè)點(diǎn)。 為什么這樣講呢？大家算一個(gè)簡(jiǎn)單的賬，在4·30之前，營(yíng)業(yè)稅是在我們建筑業(yè)100塊錢(qián)的收入乘上3.3%交營(yíng)業(yè)稅，3.3%就是3.3元。到了5·1以后的增值稅時(shí)代，是怎么交法呢？當(dāng)然有老項(xiàng)目和新項(xiàng)目之分，如果是老項(xiàng)目，是100塊錢(qián)除上1.03乘上3%，這個(gè)稅負(fù)真的是像總理要求的下降了，減稅五千個(gè)億。總理說(shuō)今年要確保各個(gè)行業(yè)稅負(fù)只減不增，財(cái)政部國(guó)稅總局的官員也在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)只減不增，從短時(shí)間來(lái)看，如果地產(chǎn)或者建筑業(yè)是老項(xiàng)目，搞簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅負(fù)確實(shí)下降，原因是什么呢？在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代100塊錢(qián)收入是含稅的，在增值稅時(shí)代呢？這100塊錢(qián)是不含稅的，我們必須把含稅100塊錢(qián)收入換算成不含稅收入，怎么換算呢？拿100塊除上1.03，收入就變成97元，97元再去乘上增值稅簡(jiǎn)易征收的稅率3%，乘完了以后跟營(yíng)業(yè)稅相比，稅負(fù)確實(shí)是下降了。 問(wèn)題是，這是一個(gè)過(guò)渡期的臨時(shí)過(guò)渡辦法，如果放眼一兩年或者兩年后，我們?cè)賮?lái)看營(yíng)改增的影響是什么？那時(shí)候沒(méi)有什么老項(xiàng)目了，幾乎都是新項(xiàng)目。而對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們?cè)鲋刀惖亩惵适?1%，100塊錢(qián)乘上11%，再減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)，可建筑業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)能有多少呢？我們?cè)賮?lái)算一個(gè)賬。我認(rèn)為建筑業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足50%，100塊錢(qián)收入之中材料占比大概50—60%，人工20—30%，機(jī)械費(fèi)5個(gè)點(diǎn)左右，三項(xiàng)費(fèi)用管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用占5—10%，稅金大概3—10%，純利潤(rùn)大概是2—10%之間，這就是建筑業(yè)100塊錢(qián)收入的構(gòu)成。而在這個(gè)構(gòu)成之中什么是可以抵扣的呢？能抵扣的就是材料和機(jī)械費(fèi)，人工沒(méi)的抵，三項(xiàng)費(fèi)用幾乎沒(méi)得抵，稅金沒(méi)得抵，利潤(rùn)沒(méi)得抵，我們的材料之間能抵扣的是什么呢？就是50—60%，可是建筑業(yè)的材料之間是不是都可以拿到增值稅的專(zhuān)用發(fā)票呢？不一定，比如說(shuō)沙、石、磚瓦、混凝土很多時(shí)候拿不到增值稅專(zhuān)業(yè)發(fā)票，就算你能拿到轉(zhuǎn)票，也可能是按照簡(jiǎn)易計(jì)稅，拿到的稅點(diǎn)也是3%而已。機(jī)械費(fèi)當(dāng)然都可以拿到，這樣一算你能拿到的票其實(shí)并不高，不到50%，我們假定按50%來(lái)算，11個(gè)點(diǎn)乘以50%，你的征稅稅負(fù)率有可能達(dá)到收入的5.5%，，這5.5還要乘以1.1倍，就是城建稅、教育附加，差不多就是6.05，減去過(guò)去的3.3，稅負(fù)可能上升了2.75左右，這就是營(yíng)改增以后建筑業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)可能的變化。 各位在外面聽(tīng)營(yíng)改增類(lèi)似講座的時(shí)候，我相信有很多老師給大家分析過(guò)，可是我要跟大家說(shuō)的是，這個(gè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)的變化，僅僅是一個(gè)表象，那么它深層次的影響是什么呢？可不是這么簡(jiǎn)單，深層次影響是企業(yè)所得稅的變化。在五一以后，建筑業(yè)2015年的營(yíng)業(yè)額如果超過(guò)500萬(wàn)，就會(huì)自動(dòng)升級(jí)到一般納稅人，你想做小規(guī)模是沒(méi)機(jī)會(huì)的，那500萬(wàn)是一個(gè)很小的營(yíng)業(yè)額，建筑業(yè)不可能低過(guò)500萬(wàn)，這種情況下，意味著絕大多數(shù)建筑公司都是一般納稅人，而一旦你被稅務(wù)局認(rèn)定為一般納稅人以后，你的所得稅會(huì)發(fā)生什么變化呢？我們的企業(yè)所得稅建筑業(yè)大部分在過(guò)往都是核定征收為主，大型的央企、國(guó)企所得稅可能是查賬的，問(wèn)題是它下面都是二包、三包、四包，這些小包工頭基本都是核定的，核定的意思就是說(shuō)你100塊錢(qián)的收入，不管你成本費(fèi)用多少、利潤(rùn)多少，正常所得稅是收入減去成本費(fèi)用以后的余額叫利潤(rùn)，利潤(rùn)乘以25%交企業(yè)所得稅，我們實(shí)際操作的時(shí)候不是查賬征收，都是核定征收或者代征，就是100塊錢(qián)收入直接乘以10%再乘以25%的稅率，就是100塊錢(qián)交2.5的企業(yè)所得稅。再加上原來(lái)的3.3的營(yíng)業(yè)稅合在一起，建筑業(yè)100塊錢(qián)收入稅負(fù)率大概在5.8%左右，這是在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代。 到了增值稅時(shí)代呢？我們姑且不說(shuō)增值稅稅負(fù)的變化，所得稅變化你就受不了了，就是改為查賬征收，多出來(lái)的利潤(rùn)是直接乘以25%的。那么這樣一來(lái)建筑業(yè)的所得稅會(huì)上升很多，增值稅再上升2—3個(gè)點(diǎn)，所得稅可能上升5—10個(gè)點(diǎn)，你去算一算，建筑業(yè)的純利潤(rùn)在過(guò)往也只有2—8個(gè)點(diǎn)左右，這個(gè)稅負(fù)一變化就會(huì)把建筑業(yè)的利潤(rùn)吃的蕩然無(wú)存，建筑業(yè)就沒(méi)法活了。當(dāng)我們建筑業(yè)沒(méi)法活的時(shí)候，作為房地產(chǎn)是建筑業(yè)的下游，會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？在最近這段時(shí)間，如果各位做地產(chǎn)的就已經(jīng)感受到了，我們總包商都在跟我們大家談判，要求在原來(lái)的合同價(jià)上加價(jià)，至于加幾個(gè)點(diǎn)是大家在協(xié)商的過(guò)程，總之建筑業(yè)都會(huì)要求加價(jià)的，就是希望把稅負(fù)的上升，其中有一部分由下游的開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。其實(shí)這一塊僅僅是建筑業(yè)本身的一個(gè)自身稅負(fù)的變化，更糟糕的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑業(yè)要求可不是這么一點(diǎn)點(diǎn)，在我們行業(yè)不公開(kāi)的秘密，就是房地產(chǎn)公司會(huì)讓建筑公司開(kāi)大票，虛開(kāi)建安發(fā)票，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，總包商跟地產(chǎn)商簽的正式合同是5億，成本可能是4.5億，有10個(gè)點(diǎn)的毛利潤(rùn)，但是實(shí)際上開(kāi)發(fā)商會(huì)怎么解決呢？過(guò)去解決稅務(wù)的問(wèn)題主要就是兩招，第一招是搞定包工頭，5億的工程開(kāi)8億的發(fā)票，這樣地產(chǎn)公司的成本一下子增加3億，稅務(wù)問(wèn)題就容易解決。第二招叫搞定稅務(wù)局，增加了3億的建安成本必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)癥狀，就是單方建安造價(jià)要比正常的建安成本高得多，這時(shí)候未來(lái)稅局能不能認(rèn)可呢？所以我們要兩招相結(jié)合，第一招搞定包工頭，第二招搞定稅務(wù)局。 可是在現(xiàn)在增值稅時(shí)代，這種現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化呢？首先以前我們讓建筑公司多開(kāi)3億的票，那么它的稅負(fù)可能會(huì)是在5.8%左右，我給他6個(gè)點(diǎn)，讓他給我開(kāi)票是沒(méi)有問(wèn)題的?？墒窃谠鲋刀悤r(shí)代，你再去算一下，如果讓他多開(kāi)100塊錢(qián)，他的稅負(fù)會(huì)增加多少呢？增值稅會(huì)上升到11個(gè)點(diǎn)，假設(shè)是一般計(jì)稅的話，所得稅直接上升25點(diǎn)，沒(méi)有成本對(duì)應(yīng)，比如正常5億的收入，有4.5億的成本對(duì)應(yīng)，開(kāi)到8億，成本依然是4.5億。然后多出來(lái)這3億根本沒(méi)有成本對(duì)應(yīng)的，這樣就要多出來(lái)11個(gè)點(diǎn)增值稅、25個(gè)點(diǎn)所得稅，合到一起相當(dāng)于36個(gè)點(diǎn)，所以建筑公司一分錢(qián)沒(méi)賺你開(kāi)發(fā)商的，我的稅負(fù)已經(jīng)變成了36，你讓我多開(kāi)100塊錢(qián)，你說(shuō)給多少吧？上游的建筑業(yè)的稅負(fù)會(huì)大幅度上升，就會(huì)讓我們?cè)械牡禺a(chǎn)公司慣常解決稅務(wù)的兩大做法失去了基礎(chǔ)，未來(lái)怎么辦？ 二、如何應(yīng)對(duì)、具體的應(yīng)對(duì)策略和思考 我們這一陣子地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)營(yíng)改增光在了解政策、在考慮增值稅的問(wèn)題，其實(shí)這一次營(yíng)改增對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的直接、表面的影響是營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，稅負(fù)是上升了還是下降了，就好象我們前面分析建筑公司一樣的。那么房地產(chǎn)一樣會(huì)上升，因?yàn)榭傻挚鄣臇|西相對(duì)比較少。其實(shí)這僅僅是表象，深層次的影響是什么呢？還是房地產(chǎn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響，這兩個(gè)問(wèn)題是一個(gè)大問(wèn)題。我們應(yīng)對(duì)營(yíng)改增思考的著力點(diǎn)，不在于增值稅本身，在于土增稅和所得稅的變化，這就是所謂的隔山打牛。 我們?cè)賮?lái)看一下?tīng)I(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的變化。營(yíng)改增以后，原來(lái)100塊錢(qián)乘以5.5%交營(yíng)業(yè)稅5.5元，現(xiàn)在同樣的分老項(xiàng)目新項(xiàng)目，老項(xiàng)目可以簡(jiǎn)易計(jì)稅，征稅稅率依然是5%，但是由于含稅的100塊換算成不含稅的100塊錢(qián)，就是100除以1.05，不含稅收入就變成95，95再乘以5%，稅負(fù)率確確實(shí)實(shí)是下降了，但是老項(xiàng)目同樣是暫時(shí)性過(guò)渡性的辦法，等將來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是新項(xiàng)目的時(shí)候，只能有一個(gè)辦法，就是一般計(jì)稅，乘以11%的稅率再減去可抵扣的進(jìn)項(xiàng)。 問(wèn)題來(lái)了，你可抵扣進(jìn)項(xiàng)有什么呢？在房地產(chǎn)100塊錢(qián)收入構(gòu)成中間，地價(jià)占比不好說(shuō)，看你拿地的方式、拿地的時(shí)間點(diǎn)，每個(gè)平方樓面地價(jià)差異太大。第二塊就是土建，土建占收入的比重也不好說(shuō)，可能就三四千塊錢(qián)，如果在北上廣深這樣一線城市，房?jī)r(jià)賣(mài)到8萬(wàn)，三四千塊錢(qián)的土建可能就5—10個(gè)點(diǎn)，三四線城市房子價(jià)賣(mài)五六千塊錢(qián)，土建可能占到60—70%的收入，這個(gè)不好說(shuō)，剩下的地價(jià)和建安扣除以外，我們房地產(chǎn)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)幾乎沒(méi)有太多了。因?yàn)槿?xiàng)費(fèi)用之間的利息是抵不了的，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用中間有一部分可抵，但是交際應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)是抵扣不了的，我在前面發(fā)了一個(gè)圖，員工報(bào)銷(xiāo)哪些可以報(bào)，哪些不可以報(bào)，很明確。員工報(bào)銷(xiāo)意味著哪些能報(bào)、哪些不能報(bào)的管理銷(xiāo)售費(fèi)用，能報(bào)的是很可憐、很有限的。另外我們交的各種各樣的規(guī)費(fèi)是抵扣不了的，資金利息抵扣不了，拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵扣不了，這樣一看在房地產(chǎn)能抵扣的進(jìn)項(xiàng)占銷(xiāo)售收入的比重也不會(huì)超過(guò)50%，肯定是在50%以下，當(dāng)然這話講得有點(diǎn)絕對(duì)，我要糾正一下，房?jī)r(jià)在1萬(wàn)塊錢(qián)以上的稅負(fù)率，在營(yíng)改增以后稅負(fù)率長(zhǎng)期來(lái)看是上升的，至于上升2個(gè)點(diǎn)還是4個(gè)點(diǎn)，看你所在的城市，看你的收入和成本之間的一個(gè)剪刀差。反過(guò)來(lái)如果房?jī)r(jià)在1萬(wàn)塊錢(qián)以下，由于可抵扣進(jìn)項(xiàng)占比比較大，這種情況下稅負(fù)率真的有可能是下降的。但是我們看看在去年全國(guó)8萬(wàn)億的銷(xiāo)售收入中間，北上廣深再加上30個(gè)前30名的二線城市的銷(xiāo)售額，在8萬(wàn)億中間占比是多少？我不知道這個(gè)數(shù)據(jù)，我猜至少要60%以上，三四線城市在整個(gè)營(yíng)收中間占比微不足道。 我總結(jié)一下，營(yíng)改增以后房地產(chǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)看，它的稅負(fù)應(yīng)該是上升的，而不是下降的，對(duì)于二線以上的城市來(lái)說(shuō)。那么，如何應(yīng)對(duì)呢？這是我們大家可能更關(guān)心的問(wèn)題。其實(shí)我們要從兩個(gè)層面去考慮，兩個(gè)時(shí)間段，一個(gè)時(shí)間段就是老項(xiàng)目，4·30之前爭(zhēng)取把我們項(xiàng)目做成老項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，我相信很多朋友也在4·30之前或多或少做了一些籌備的工作，其實(shí)在4·30之前最核心的問(wèn)題只有一個(gè)，就是把你的項(xiàng)目千方百計(jì)認(rèn)定為老項(xiàng)目，認(rèn)定老項(xiàng)目一個(gè)最大的好處就是你多了一個(gè)選擇權(quán)，你有權(quán)利選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅還是一般計(jì)稅，接下來(lái)我們要做的工作，在五一以后我們要做的工作就是對(duì)老項(xiàng)目要做認(rèn)真的測(cè)算，是按照簡(jiǎn)易計(jì)稅還是一般計(jì)稅，哪一種對(duì)老項(xiàng)目更有利，我們一定要算清楚。而問(wèn)題是這個(gè)是算不清楚的，為什么這樣講呢？我們最近幫一些客戶做營(yíng)改增咨詢，我們發(fā)現(xiàn)很難算清楚的原因是我們上游的建筑商、供應(yīng)商、服務(wù)商，他們?cè)跔I(yíng)改增以后，到底是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，他們能提供什么樣的發(fā)票？是普通發(fā)票還是增值稅專(zhuān)用發(fā)票，如果是專(zhuān)用發(fā)票，稅點(diǎn)是17、13、11還是5、3、1.5還是0？根本不知道，你沒(méi)有辦法搞清楚。我們現(xiàn)在的測(cè)算都是拍腦袋的，不精準(zhǔn)的，在五一以后我們很多上游的這些企業(yè)他們慢慢搞清楚了，他們自己要測(cè)算，一般納稅人、小規(guī)模納稅人，就像剛剛姜老師說(shuō)的到底哪一種對(duì)我們合算，我們的上游也在進(jìn)行測(cè)算，在這段時(shí)間作為地產(chǎn)商應(yīng)該不斷跟他們溝通，了解他們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，跟他們談判，特別是大的供應(yīng)商、建筑商、材料商、大型的服務(wù)商，這之間一定要談判、磋商，將來(lái)后續(xù)的業(yè)務(wù)提供什么樣的票，稅點(diǎn)是多少，這些落實(shí)以后，我們才能確定我們的項(xiàng)目用簡(jiǎn)易計(jì)稅還是用一般計(jì)稅，哪一種更合算，才能得出準(zhǔn)確的結(jié)論。這是我們要做的第一個(gè)工作。 第二個(gè)工作呢？從中長(zhǎng)期來(lái)看，要應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，毫無(wú)疑問(wèn)要加大征稅的進(jìn)項(xiàng)?？墒窃趺礃尤U(kuò)大進(jìn)項(xiàng)呢？我們的進(jìn)項(xiàng)在哪里呢？毫無(wú)疑問(wèn)第一大方向是向我們的上游去要求，跟他們進(jìn)行合同的修訂，要求在后續(xù)的工作中，他們要盡量提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，材料供應(yīng)商要求他們提供17%，建筑商要求他們提供11%，服務(wù)商要求他們提供6%。問(wèn)題是當(dāng)上游你給他提出這個(gè)要求的時(shí)候，上游的稅負(fù)必然會(huì)上升，這個(gè)時(shí)候上游的上升如何和開(kāi)發(fā)商之間利益做一個(gè)平衡呢？這中間是大家要進(jìn)行博弈和磋商的。比如說(shuō)你要求建筑商提供11%，建筑商可不這么想，如果說(shuō)你搞包工包料，很多人說(shuō)我們這次應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)主要的舉措之一是什么呢？是要材料由乙供改為甲供，以后盡量爭(zhēng)取甲供材，好處就是材料供應(yīng)商征稅的稅率是17%，如果說(shuō)供應(yīng)商不是開(kāi)給我們甲方，而是開(kāi)給乙方，乙方再開(kāi)給我們甲方，稅率就由17變?yōu)?1，少了6個(gè)點(diǎn)。所以，外面有很多老師，包括一些稅務(wù)籌劃的老師，可能都會(huì)給大家一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，外行的那些“磚家”，更不用說(shuō)了，連稅務(wù)老師都有可能講錯(cuò)，我看到很多文章都說(shuō)了，現(xiàn)在我們要甲供材，是降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的一個(gè)主要措施和策略之一，這其實(shí)是一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。 為什么這樣講呢？我們首先講第一個(gè)問(wèn)題，就是我經(jīng)過(guò)一個(gè)數(shù)學(xué)的計(jì)算，我寫(xiě)了一篇文章，營(yíng)改增以后到底該不該甲供材，我們不能拍腦袋，必須進(jìn)行定量的計(jì)算和分析，通過(guò)數(shù)字的計(jì)算我發(fā)現(xiàn)甲供材在很多情況下是不合算的，還不如乙供，同時(shí)如果是甲供材，可能有其他負(fù)面的影響，比如乙供的時(shí)候，乙方在材料是要賺錢(qián)的，但是并沒(méi)有賺你甲方的錢(qián)，他可能賺的是集中采購(gòu)的價(jià)差。如果改成甲供以后，甲方未必能拿到價(jià)格上的采購(gòu)優(yōu)勢(shì)。第二就是材料的現(xiàn)場(chǎng)管理可能會(huì)出現(xiàn)浪費(fèi)。第三乙方會(huì)要求收取材料的管理費(fèi)，就此進(jìn)行加價(jià)。還有一個(gè)重要的博弈和考量，如果你是甲供材，按照36號(hào)文件的規(guī)定，即使你是有一小部分甲供材，乙方都有一個(gè)權(quán)利，我本來(lái)是一般計(jì)稅交11%的稅率，開(kāi)11個(gè)點(diǎn)的稅票給你，甲供材后我就有權(quán)利按照簡(jiǎn)易計(jì)稅只開(kāi)3%的建安增值稅發(fā)票給甲方，這樣一來(lái)你作為地產(chǎn)商獲取進(jìn)項(xiàng)的稅額必然會(huì)大幅度減少。 話說(shuō)回來(lái)，我們講營(yíng)改增對(duì)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最主要的舉措是加大增值稅的進(jìn)項(xiàng)，可是我們的進(jìn)項(xiàng)是很有限的，我們爭(zhēng)取上游盡量提供進(jìn)項(xiàng)的增值稅發(fā)票，可是這一定是雙方博弈的過(guò)程，不但考慮開(kāi)發(fā)商的利益，還要考慮上游的利益，否則的話，大家屁股坐不到一條板凳，就沒(méi)得玩了。除此以外，我們?cè)鲋刀愡€能做一些什么呢？還有一些什么樣的舉措呢？其實(shí)我們要考慮的核心就是那些不允許我們抵扣的東西。有哪些呢？比如說(shuō)我們的土地出讓金里面除了地價(jià)以外最重要的是什么呢？拆遷補(bǔ)償款，特別是做那些舊改的項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償款占銷(xiāo)售額的比重，以深圳為例，城市更新里面要賠給被拆遷戶的房屋面積、金額占銷(xiāo)售額或者是占可售面積的比重高達(dá)30—35%，而按照我們現(xiàn)在最新的營(yíng)改增的文件，這部分拆遷補(bǔ)償費(fèi)都不允許在企業(yè)所得稅之前扣除。那么30%不讓扣，乘以11%的銷(xiāo)項(xiàng)稅金，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)額中間直接有3.3就讓增值稅給吃掉了，這個(gè)怎么解決呢？深圳做城市更新本來(lái)是走在全國(guó)前面的，我們深圳城市更新跟內(nèi)陸舊改有什么區(qū)別呢？?jī)?nèi)陸大部分是政府主導(dǎo)，深圳是市場(chǎng)主導(dǎo)，是由企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)拆遷，政府賣(mài)的是生地，而不是像內(nèi)陸賣(mài)熟地，如果因?yàn)闋I(yíng)改增不允許抵扣這個(gè)問(wèn)題，就會(huì)倒逼深圳這樣的城市更新的模式倒退十年，這個(gè)意思就是為了營(yíng)改增為了拆遷補(bǔ)償費(fèi)能夠在增值稅稅前扣除，我就只能把生地模式變回為熟地模式，這個(gè)拆遷補(bǔ)償不是由開(kāi)發(fā)商直接支付，而是通過(guò)政府進(jìn)行過(guò)渡，這樣讓政府把拆遷補(bǔ)償變土地價(jià)款的組成部分，只要是土地價(jià)款的組成部分，增值稅就允許作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，而這個(gè)金額是相當(dāng)大的，比你在其他方面做文章要大得多。還有一塊不讓抵的是什么呢？各種各樣的規(guī)費(fèi)，這個(gè)規(guī)費(fèi)是沒(méi)有辦法的，因?yàn)檎块T(mén)收取的時(shí)候，都是行政性的事業(yè)收據(jù)，而這些收據(jù)都是沒(méi)有繳納增值稅的，所以稅務(wù)局規(guī)定這些都不讓抵。我就此曾經(jīng)問(wèn)過(guò)國(guó)稅總局的朋友，你為什么不讓抵呢？我們都是真金白銀交給政府的，稅務(wù)局說(shuō)地價(jià)開(kāi)了口子，允許你抵都已經(jīng)是法外開(kāi)恩了，這些市政配套費(fèi)不可能讓你再去抵，至于以后會(huì)不會(huì)抵、開(kāi)口子是以后的事，至少暫時(shí)是不可能抵的，在這塊就很難有什么樣的籌劃空間，也談不上什么應(yīng)對(duì)了。 還有一大塊不讓抵的就是貸款的利息和財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，像這塊大家要考慮的無(wú)外乎是把金融機(jī)構(gòu)的利息和金融機(jī)構(gòu)收取的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)做一些轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化為允許抵扣的項(xiàng)目，這塊對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)金額也是相當(dāng)巨大的，能不能抵扣影響非常大。 不知不覺(jué)時(shí)間快到了，咱們是商業(yè)地產(chǎn)群，我最后說(shuō)一說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，再?gòu)?qiáng)調(diào)幾句。 這次營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的影響還是比較大的，商業(yè)地產(chǎn)受到最大的沖擊或者影響是什么呢？就是我們將來(lái)開(kāi)發(fā)主體和商管企業(yè)之間的一個(gè)配合問(wèn)題，比如說(shuō)某一個(gè)開(kāi)發(fā)商用開(kāi)發(fā)主體A開(kāi)發(fā)了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，將來(lái)不對(duì)外銷(xiāo)售，或者說(shuō)部分銷(xiāo)售、部分自持，自持的這部分又會(huì)成立一個(gè)商管公司B去進(jìn)行招商、運(yùn)營(yíng)和管理。我們的商管模式可能會(huì)有三種：第一種就是所有的租金都?xì)w商管公司收取，不支付開(kāi)發(fā)公司任何費(fèi)用，那么在這種情況下，反正都是一個(gè)老板，左腰包和右腰包，也沒(méi)有人管。在這種情況下，折舊、利息都在開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果有一部分進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的收入和利潤(rùn)就可以把這個(gè)折舊和利息給他進(jìn)行抵扣。那么在商管公司基本上就是100%的租金收入，有可能20—30%的運(yùn)營(yíng)維護(hù)的費(fèi)用，而剩下的60—70%是毛利，這是一種模式。第二種模式就是所有的收入都?xì)w開(kāi)發(fā)企業(yè)A去收取，A向運(yùn)管公司B支付一定的管理費(fèi)，作為B公司的補(bǔ)償。第三種模式是B公司先向A公司整體租下商業(yè)物業(yè)，但是會(huì)是一個(gè)相對(duì)比較低的價(jià)格，然后再把它散租出去，把大部分的租金收入留在運(yùn)管公司B身上。這三種模式在過(guò)往營(yíng)業(yè)稅時(shí)代都存在，這中間不同的模式主要是考量什么呢？考量房產(chǎn)稅的變化以及企業(yè)所得稅的綜合平衡。 到了增值稅時(shí)代，我們必須再把增值稅的因素加上，增值稅因素主要是什么呢？就是增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的時(shí)間匹配問(wèn)題，比如說(shuō)房地產(chǎn)公司只有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)以后長(zhǎng)期只租不賣(mài)，他在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的材料、建筑、服務(wù)商有大量的進(jìn)項(xiàng)稅留在A公司的賬面上，如果按照第一種模式，所有收入都?xì)wB公司，所有的租金收入銷(xiāo)項(xiàng)稅都由B公司承擔(dān)，可是B公司沒(méi)有太多的進(jìn)項(xiàng)可抵扣，只有20—30%的日常采購(gòu)、零星費(fèi)用可抵扣，這樣B公司要交大量的銷(xiāo)項(xiàng)稅，而A公司有大量的進(jìn)項(xiàng)稅在那里浪費(fèi)。那么，這時(shí)候怎么辦呢？考慮到增值稅的影響，第一模式就必須槍斃掉了，以后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)只有第二種和第三種來(lái)比較。考慮到增值稅因素以后到底哪種好呢？就必須考慮增值稅在A公司開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅金如何能夠跟銷(xiāo)項(xiàng)稅金進(jìn)行匹配，用第二種只是取管理費(fèi)的模式肯定也行不通了，考慮到增值稅以后，商業(yè)公司的運(yùn)管也許只剩下一種模式，就是B公司支付一定的租金給A公司，支付這個(gè)租金到底支付多少呢？就考慮到正好能把A公司的進(jìn)項(xiàng)稅金匹配掉。支付的租金比例因此是考慮增值稅整體稅負(fù)的下降，以及房產(chǎn)稅稅負(fù)的節(jié)約，把這兩個(gè)建立一個(gè)數(shù)學(xué)模型，尋找到一個(gè)整體稅負(fù)的最低點(diǎn)，才是我們最佳的支付租金的比例點(diǎn)。 時(shí)間關(guān)系，我和大家講的都是一些相對(duì)比較大的點(diǎn)，那些具體的細(xì)節(jié)、小的一些點(diǎn)，我就不再說(shuō)了，群里面的朋友有一些可能是服務(wù)商，并不是開(kāi)發(fā)商，我最后再說(shuō)一個(gè)關(guān)于服務(wù)商，能做小規(guī)模的盡量做小規(guī)模，因?yàn)槲覀兎?wù)商基本上都是以人工為主，人工沒(méi)得抵扣，在這種情況下，你通過(guò)勞務(wù)派遣，也解決不了什么問(wèn)題，所以盡量做小規(guī)模，開(kāi)3個(gè)點(diǎn)的服務(wù)發(fā)票，盡量不要開(kāi)6個(gè)點(diǎn)的一般納稅人的發(fā)票。 文章來(lái)源：微信公眾號(hào)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院 |
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