本文摘自園區(qū)中國新書《園區(qū)大敗局》，目前本書正在創(chuàng)作之中，歡迎各位同仁提供更多案例。

商業(yè)世界一再驗(yàn)證一句俗話，“滿飯好吃，滿話難說?！?/span>

很多人都不記得了，5年前，萬通掌門人馮侖曾經(jīng)信誓旦旦地夸下?？?，“在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們還沒有看到強(qiáng)有力的競爭對手，5年內(nèi)，萬通工業(yè)地產(chǎn)將成為中國工業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大?！?/p>

《東邪西毒》里黃藥師有一句臺詞，“人最大的煩惱就是記性太好，如果可以把所有事都忘掉，以后每一天都是個(gè)新開始，你說多好?！蓖皭狐c(diǎn)兒想，理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感的馮侖先生或許現(xiàn)在最想讓當(dāng)時(shí)聽過他夸口的人都患上失憶癥。

這就是園區(qū)中國的煩惱，我們的記性太好了，因?yàn)楫?dāng)初采訪萬通的就包括我們的團(tuán)隊(duì)。如今的萬通幾乎已經(jīng)消失在人們的視野當(dāng)中，上市公司賣掉，立體城市無疾而終，旅游地產(chǎn)、美國項(xiàng)目、自由筑屋等都是曇花一現(xiàn)，那位地產(chǎn)思想家如今在公眾看來好像只剩下了思想。

當(dāng)年大肆宣傳的按照美國模式打造的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則已經(jīng)銷聲匿跡，不聞任何聲息了；作為萬通工業(yè)地產(chǎn)和基金模式的首席操盤手，萬通控股副總經(jīng)理鄭沂早已在2014年離開萬通；萬通工業(yè)地產(chǎn)的官方網(wǎng)站也已經(jīng)關(guān)閉多時(shí)。

都說起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集，可是起了大早的萬通連晚集都沒有趕上。無論是2008年試水，還是2012年高調(diào)拋出工業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃，都絕對不可謂不早。彼時(shí)華夏幸福、張江高科、億達(dá)中國、光谷聯(lián)合、上海臨港還都星光黯淡，宇培、易商更是小兒科，平安不動(dòng)產(chǎn)甚至還沒有出世，只有所謂的“北聯(lián)東，南天安”，江湖格局連雛形尚未顯現(xiàn)，更談不上所謂競爭。

以當(dāng)時(shí)馮侖和萬通在國內(nèi)陸產(chǎn)和基金界的名聲與號召力，如果真的發(fā)力，到今天至少應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖占有一席之地才對，為什么最終卻是一敗涂地呢？

我們還是要從萬通工業(yè)地產(chǎn)的思路和動(dòng)作細(xì)細(xì)說起。

馮侖萌生工業(yè)地產(chǎn)思路起源于2004年中歐商學(xué)院的一堂課，和他交談的同學(xué)叫做李東生，TCL掌門人，和馮侖是中歐商學(xué)院以及長江商學(xué)院的雙料同學(xué)。當(dāng)時(shí)的TCL正在啟動(dòng)震驚全球的跨國并購戰(zhàn)略，巨資收購了湯姆遜彩電以及阿爾卡特手機(jī)，巨大的經(jīng)營壓力撲面而來。

李東生對馮侖說，“我們有盡量輕資產(chǎn)化的需求，想放下包袱，專注做自己想做的事?！?/p>

說者無心，聽者有意，對物業(yè)資產(chǎn)非常敏感的馮侖馬上說，“你們不是沒有能力經(jīng)營，而是沒有動(dòng)力.....這些土地，閑著也是閑著，不如想辦法將其盤活，還可以獲得新的收入來源?！?/p>

閑聊之后，馮侖并未放棄這個(gè)思路，而是持續(xù)跟TCL談了3年多，李東生最終被說動(dòng)了。用馮侖的話說，“我追李總追了3年了，眉目傳情1年多他才答應(yīng)，作為同性，我們該了解的都了解了?！?/p>

于是在2008年初，萬通控股與TCL集團(tuán)合資成立了萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通和TCL集團(tuán)分別出資55%、45%，共計(jì)2.5億元注冊資本，以此作為工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作平臺，并任命曾經(jīng)在新加坡騰飛集團(tuán)任職、熟悉工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的的武東偉為總經(jīng)理，此外還陸續(xù)從普洛斯、騰飛集團(tuán)和豐樹集團(tuán)招徠工業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。

在這場情投意合的婚姻中，雙方各自都打著自己的如意算盤。馮侖說，自己的算盤是“用TCL手中的工業(yè)廠房建廟子、樹牌子、通路子、掙銀子、占位子”，而李東生的算盤是，輕資產(chǎn)運(yùn)營、強(qiáng)化主業(yè)、盤活沉淀資產(chǎn)，以及參與工業(yè)地產(chǎn)增值收益分享。

雙方第一個(gè)合作的項(xiàng)目位于無錫，原來叫TCL數(shù)碼工業(yè)園，其實(shí)是TCL在無錫的一個(gè)液晶面板生產(chǎn)基地。園區(qū)占地面積為275592平方米（其中包括5400平方米的待開發(fā)用地），總建筑面積為159504平方米，包括廠房、職工宿舍、食堂、倉庫等等，本項(xiàng)目采用售后回租（SALE&LEASE  BACK)的模式，TCL王牌對其中的58%進(jìn)行回租，租期為六年。 

該園區(qū)本身的區(qū)位和配套條件都很不錯(cuò)，項(xiàng)目所在地毗鄰滬寧高速公路、滬寧鐵路、無錫碩放機(jī)場，交通便利。世界500強(qiáng)企業(yè)豐樹物流無錫項(xiàng)目和普洛斯物流無錫項(xiàng)目也在區(qū)內(nèi)。萬通新創(chuàng)在工業(yè)用地的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多物業(yè)形態(tài)的綜合開發(fā)，旨在將項(xiàng)目打造成為集生產(chǎn)、商務(wù)、生活、學(xué)習(xí)和娛樂于一體的商務(wù)園區(qū)。

項(xiàng)目更名為“萬通工社·無錫”后，萬通將原有廠房、庫房、宿舍進(jìn)行改造，除了回租給TACL部分以外，還重新招商引入了SONY、美的和速必達(dá)物流，迅速將出租率提升到了95%，并在2010年將租金提升到了13元-18元/平方米/月,按照16萬平方米的體量和90%的出租率來計(jì)算，年租金收益超過2000萬元，基本實(shí)現(xiàn)了8%的凈運(yùn)營收益率。

對于地產(chǎn)金融而言，這個(gè)數(shù)字是一個(gè)重要的門檻，如果能達(dá)到8%意味著對基金投資者有不錯(cuò)的吸引力。

萬通新創(chuàng)對這個(gè)工業(yè)園的檢修和改造并沒有耗費(fèi)過大的成本，先是將自己的物業(yè)公司派進(jìn)去維護(hù)，對老廠房的安全、防水、結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行了檢測和整修；其次是著手將一些新能源、低碳、節(jié)能減排、可循環(huán)利用技術(shù)引進(jìn)來，打造成綠色園區(qū)；最顯而易見的變化是外墻從工業(yè)園區(qū)典型的單調(diào)灰白色變成了五彩繽紛的顏色，很多墻上還畫了即興手繪的墻畫，萬通稱“這是要提升藝術(shù)品質(zhì)”。

萬通后來還準(zhǔn)備利用一些閑置建筑做成汽車影院、奧特萊斯等，使這里變得具備城市綜合體的功能，但后來是否得到政府的規(guī)劃許可就不知道了。

無錫萬通工社的成功大大增強(qiáng)了馮侖和萬通團(tuán)隊(duì)的信心。2012年，馮侖總結(jié)了在這個(gè)園區(qū)項(xiàng)目上的三個(gè)收獲和優(yōu)勢：

第一，用四年時(shí)間，用無錫具體的個(gè)案，摸索了整個(gè)業(yè)務(wù)流程的詳細(xì)過程，而且通過與TCL非常成功的合作，使萬通走通了這個(gè)過程的關(guān)鍵一步，知道怎么收購目標(biāo)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)的、成熟的、使用中的廠房和土地；

第二，在四年中已經(jīng)磨合了一支成熟的團(tuán)隊(duì)，工業(yè)地產(chǎn)整個(gè)團(tuán)隊(duì)是從國際和國內(nèi)最優(yōu)秀的企業(yè)中篩選、挖掘而來，大部分來自于普洛斯，騰飛、豐樹等企業(yè)，與住宅團(tuán)隊(duì)明顯不同；

第三，在基金管理方面，萬通已有成套管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在管理基金已經(jīng)超過了35億元，房地產(chǎn)類公司管理規(guī)模排名第二，正因?yàn)檫@些基金管理的經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，能夠支持企業(yè)按照規(guī)范、透明、 有序的方法，來擴(kuò)張工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。

馮侖的過人之處，在于他的確總是能夠領(lǐng)先行業(yè)一步，去看到更遠(yuǎn)的地方。在其他人還沒有看清工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底是什么的時(shí)候，馮侖已經(jīng)開始借助金融資本的力量去做萬通的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。由于此前豐富的地產(chǎn)金融經(jīng)驗(yàn)，萬通從操作這個(gè)項(xiàng)目一開始就奔著做成金融產(chǎn)品去的，這也是其標(biāo)榜的學(xué)習(xí)“美國模式”。

所謂的“美國模式”，其實(shí)是一種高度依賴品牌經(jīng)驗(yàn)和金融渠道的輕資產(chǎn)操盤模式，強(qiáng)調(diào)融資多元化，減少自有資金占用，要求建立以資產(chǎn)運(yùn)營管理能力為核心的能力導(dǎo)向。包括黑石、鐵獅門、普洛斯等都是美國模式的典型代表，為此，萬通還專門把對美國模式研究很深的杜麗虹博士聘請為獨(dú)立董事。

萬通的美國模式主要沿著兩條產(chǎn)品線運(yùn)行，一條是以萬通中心為品牌核心的寫字樓產(chǎn)品線，一條是以“萬通工社”為品牌核心的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。

在美國股票市場的標(biāo)準(zhǔn)普爾行業(yè)分類中，類似大眾倉儲（Public Storage）、普洛斯（園區(qū)中國注：如大家所知，當(dāng)年的ProLogis如今死后重生，已經(jīng)成為新加坡上市的GLP，請注意區(qū)別）這些持有大量收租型工業(yè)物業(yè)的公司都被劃分為金融類公司，而萬科的標(biāo)桿、美國第一大房地產(chǎn)開發(fā)商帕爾迪公司（Pulte Homes）則被劃分為建筑類公司，正是基于對這種劃分的觀察和思考，萬通控股確定了對自身進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的路徑選擇。

實(shí)際上，不僅是工業(yè)地產(chǎn)，包括商用物業(yè)方面，萬通控股都提出了向美國模式學(xué)習(xí)的口號。在這些收租型物業(yè)領(lǐng)域，美國企業(yè)不僅僅扮演開發(fā)者的角色，更是運(yùn)營者和服務(wù)商，在輕資產(chǎn)模式下，用較少的資金撬動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目，并提供投資服務(wù)、開發(fā)管理服務(wù)、運(yùn)營服務(wù)等一系列服務(wù)為投資者帶來收益。

外腦固然重要，如果整體業(yè)務(wù)操作起來，實(shí)際運(yùn)作的操盤手更為關(guān)鍵。馮侖專門從嘉實(shí)基金挖來了鄭沂。此人是日本名古屋大學(xué)的高才生，工程博士學(xué)位，自2000年起，先后任日本YAMATO咨詢公司部門經(jīng)理；日本CEL基金管理公司中國首席代表；聯(lián)想融科投資管理公司投資總監(jiān)；嘉實(shí)基金REITs資產(chǎn)管理公司籌備負(fù)責(zé)人。他曾經(jīng)在證監(jiān)會REITs試點(diǎn)工作中深度參與出謀劃策，是中國REITs研究和實(shí)操領(lǐng)域的專家。

馮侖讓鄭沂做了萬通控股的副總經(jīng)理，兼管工業(yè)地產(chǎn)和基金兩個(gè)板塊的事務(wù)，萬通工業(yè)地產(chǎn)的金融路線由此也可見一斑——前期用基金四兩撥千斤，后期用資產(chǎn)證券化形成退出和滾動(dòng)開發(fā)的通道。

在園區(qū)中國2012年采訪鄭沂的時(shí)候，他表示，2012年萬通工社的租金水平比此前又有了很大的提升，但仍處于升級孵化階段，“我們主要看的，租金收入增長帶來的動(dòng)態(tài)增值收益(Capital Gain)，一旦進(jìn)入穩(wěn)定成熟的階段，靜態(tài)的租金收益水平(Income Gain)就是更重要的衡量因素?！?/p>

與TCL合作后，萬通新創(chuàng)迅速積累了約60萬平米出租物業(yè)面積，考慮到TCL在全國擁有21個(gè)生產(chǎn)基地或工業(yè)園區(qū)，廠房及配套設(shè)施總建筑面積超過100萬平方米，雙方仍然還有很可觀的合作空間，據(jù)說雙方也制定了一個(gè)長期的合作與收購規(guī)劃，但最終不了了之。

“成本”顯然是工業(yè)地產(chǎn)相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)要更為看重的因素，因?yàn)檫@一領(lǐng)域的客戶需求的價(jià)格彈性更強(qiáng)。鄭沂對我們透露，曾經(jīng)也有一家國內(nèi)知名的通信設(shè)備商（據(jù)我們私下了解，這家企業(yè)正是華為）找到萬通控股，希望將自己的物業(yè)做售后回租，然而這些物業(yè)品質(zhì)過高，造價(jià)甚至不低于北京CBD甲級寫字樓，一旦該企業(yè)不回租，很難在市場上找到合適客戶，這筆交易自然難以談攏。

與TCL合作的成功讓萬通控股變得炙手可熱，還有更多的制造企業(yè)紛至沓來洽談合作事宜，甚至不乏一些手中擁有閑置工業(yè)用地的地方政府和因制造基地轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓廠房的外資企業(yè)。

由于越來越多的制造企業(yè)上市后，投資者希望看到資金更多運(yùn)用于主業(yè)的拓展上，而不是大量被沉淀在這些固定資產(chǎn)中，以便提高資金使用效率和資產(chǎn)收益率。然而盡管有這樣“輕資產(chǎn)化”的動(dòng)力和需求，一些制造企業(yè)缺乏專業(yè)和閑暇難以運(yùn)作起來，另一些企業(yè)則干脆成立房地產(chǎn)開發(fā)公司用地產(chǎn)銷售的方式處理了事，而萬通控股則敏銳地從其中的“租賃空白”攫取到屬于自己的市場機(jī)會。

“縱觀目前市場，這種與實(shí)體企業(yè)合作的共贏模式并不多，而且市場需求很大，這算是萬通一個(gè)獨(dú)特的核心競爭力，我們下一步就是要不斷復(fù)制這一模式?！编嵰收f，而他們的殺手锏就是金融資本。

在物業(yè)發(fā)展的不同階段，有不同收益類型及匹配的風(fēng)險(xiǎn)，因此有開發(fā)基金、孵化基金以及REITs等不同類型金融工具相應(yīng)支持。而在每一個(gè)階段，又可以發(fā)展一期、二期等多期基金，在這種立體式的資產(chǎn)與資本配置體系下，規(guī)模可以實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張，這是美國模式的精髓。

作為這一模式框架下的典型代表，普洛斯的“閉合循環(huán)聯(lián)動(dòng)資本體系”，正是萬通工業(yè)地產(chǎn)仿效的經(jīng)典范例。憑借著REITs上市和旗下多只基金的運(yùn)作，普洛斯在全球范圍實(shí)現(xiàn)迅速的并購擴(kuò)張，一度資產(chǎn)膨脹速度達(dá)到每年40倍。在其巔峰期的聲勢、資產(chǎn)和市值，絲毫不遜于任何一家住宅、商業(yè)或?qū)懽謽堑禺a(chǎn)基金。

這種海外尤其是美國工業(yè)地產(chǎn)商成功的鼓舞，是萬通控股看好中國工業(yè)地產(chǎn)市場前景并積極投身其中的重要原因，“只有采取普洛斯的這種美國式的地產(chǎn)金融模式，才能快速整合工業(yè)地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；！编嵰收f。

當(dāng)時(shí)的萬通控股信心爆棚，希望3年內(nèi)在“大北京區(qū)”和“大上海區(qū)”城市的開發(fā)區(qū)或高新區(qū)管理工業(yè)物業(yè)的可出租建筑面積300萬平米以上，年租金收入達(dá)到5億元以上；而在5~10年的時(shí)間里，按照國際通行的管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）衡量，成長為中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的絕對領(lǐng)先者，并按照國際慣例以REITs或公司形式IPO上市對接資本市場。

在房地產(chǎn)基金方面，萬通控股是國內(nèi)開發(fā)商活躍較早的試水者之一。無論是阜成門萬通新世界商城的類REITs集合信托產(chǎn)品，還是隨后與華潤深國投合作成立的萬通核心成長股權(quán)投資基金，都在市場上取得了不俗的發(fā)售成績，也為萬通工業(yè)地產(chǎn)對接基金之路積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

鄭沂當(dāng)時(shí)說，萬通控股面臨的最大挑戰(zhàn)其實(shí)來源于自己。目前，REITs模式在中國發(fā)展還不成熟，前景還不明朗，相關(guān)的法律法規(guī)也尚未出臺，這對于將重心放在地產(chǎn)資金管理的萬通來說是最大的阻礙；另一個(gè)挑戰(zhàn)在于投資者的認(rèn)識，其實(shí)2012年才是真正的“權(quán)益性基金元年”，如何獲得投資者的支持、如何松開投資者被綁住的手腳，都需要摸著石頭過河。 

無論是商業(yè)還是工業(yè)收租型物業(yè)，其發(fā)展階段大致分為三個(gè)階段，即沒有現(xiàn)金流產(chǎn)生的“開發(fā)階段”、租金收入水平尚低但快速增長的“孵化階段”以及租金收入步入穩(wěn)定的“成熟階段”，而只有最后一個(gè)階段才適合做成REITs。但實(shí)際上，國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)除了外資和部分國有園區(qū)能夠達(dá)到這種穩(wěn)定階段，絕大多數(shù)都不能滿足REITs的要求。

實(shí)際上在萬通控股之前，國內(nèi)并不缺乏嘗試將工業(yè)物業(yè)打包成REITs的先行者。2006年孟曉蘇主導(dǎo)的天津領(lǐng)銳基金、2007年嘉富誠操作的江蘇快鹿產(chǎn)權(quán)式REIT、2008年中信信托與嘉德置地聯(lián)手的中信凱德科技園基金和2009年初上海四大國企牽頭的浦東版REITs方案，都是將工業(yè)地產(chǎn)作為核心資產(chǎn)包，也都是轟動(dòng)一時(shí)的“國內(nèi)首個(gè)工業(yè)地產(chǎn)REIT”有力角逐者，然而最終都未能成行。除了相關(guān)政策環(huán)境的桎梏和各自存在的一些缺陷外，共同的原因就在于這些工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)未完成規(guī)模性整合，同時(shí)租金低、空置率高造成難以按REITs所要求的分紅率估值。

在工業(yè)地產(chǎn)基金上，萬通也確實(shí)在落地操作。根據(jù)鄭沂的介紹，萬通控股在2013年發(fā)起了中國第一只人民幣工業(yè)基金，投資總規(guī)模超過20億元，所投資的資產(chǎn)主要集中在上海、杭州、成都、無錫以及武漢等地區(qū)。這些城市主要是一二線城市，對2.5代工業(yè)有較大的需求?！澳壳?，我們完成收購的項(xiàng)目面積已超過120萬平方米，僅去年（2013，TCL萬通無錫工社）就增加了60萬平方米。投資人的信心不斷增強(qiáng)，基金的發(fā)展也形成了良性循環(huán)?！?/p>

根據(jù)他的介紹，這只工業(yè)地產(chǎn)基金實(shí)際上是PE型基金，它具有多個(gè)特點(diǎn)：第一，不對投資者進(jìn)行本金、收益的承諾；第二，采取“5 1 1”投資期限的模式對資產(chǎn)組合進(jìn)行投資，而非針對單個(gè)項(xiàng)目的投資；第三，以往許多基金都是先有項(xiàng)目再進(jìn)行基金募集，但這只工業(yè)基金是先募集基金再進(jìn)行項(xiàng)目投資；第四，當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模發(fā)展到一定程度后，將與資本市場進(jìn)行對接，也就是以資產(chǎn)證券化的方式退出。

2014年，萬通控股籌備發(fā)起20億元規(guī)模的二期基金，基本投資策略將保持不變，主要圍繞著人口在800萬以上的一二線城市進(jìn)行項(xiàng)目投資。這些項(xiàng)目會配備70%以上的物流設(shè)施，且仍以2.5代工業(yè)為主。

但隨后，這只基金已經(jīng)沒有了下文，進(jìn)展不詳。

園區(qū)中國聯(lián)系到鄭沂本人，他回復(fù)稱，自己已經(jīng)在2014年就離開了萬通。按照這個(gè)狀況來看，工業(yè)地產(chǎn)基金的命運(yùn)也許兇多吉少。

有了案例、品牌和資本的支撐，2012年，在高調(diào)宣布了工業(yè)地產(chǎn)美國模式之后，萬通又趁熱打鐵，和匯源簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬通方面發(fā)布的新聞稿稱，雙方初步確定以“部分售后回租＋增值管理”的模式進(jìn)行合作。“匯源集團(tuán)近年來的快速發(fā)展形成了豐富、優(yōu)良的工業(yè)土地和廠房資源，而且未來匯源集團(tuán)還會不斷地發(fā)展、擴(kuò)大，雙方可以此為基礎(chǔ)進(jìn)行長期、持續(xù)的合作?！?/p>

但這次，無論是馮侖，還是朱新禮，都并非公開露面，對于更具體的細(xì)節(jié)和日程更是諱莫如深。從一開始，這場合作就更像是一場為馮侖背書的作秀，而非實(shí)實(shí)在在的交易。

毫無疑問，萬通希望在匯源乃至更多實(shí)體企業(yè)身上復(fù)制和TCL的成功經(jīng)驗(yàn)：

第一，收購目標(biāo)企業(yè)在使用中的優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房和土地。

第二，物業(yè)營運(yùn)，提升價(jià)值，打包放入基金。

第三，通過復(fù)制擴(kuò)大規(guī)模放到基金。

第四，變現(xiàn)，用基金上市，放到其他上市公司里面，或者把資產(chǎn)再處置，或直接出售給公司、基金等，多種方式實(shí)現(xiàn)退出。

馮侖很得意的說，萬通工社介入的時(shí)點(diǎn)上，有兩塊利潤，一塊是土地增值部分，它潛伏著，工業(yè)企業(yè)挖掘不出來或者沒有能力挖掘，一塊是萬通的品牌運(yùn)營能力附加上后，產(chǎn)生的增值。所以，合作讓雙方都吃到肥肉，簡稱“合肥”。

“像TCL、匯源所在的家電、飲料行業(yè)所需的廠房一般標(biāo)準(zhǔn)廠房就能滿足，只需要對一些局部的細(xì)節(jié)進(jìn)行微調(diào)，整體上仍屬于標(biāo)準(zhǔn)廠房的范疇。不像汽車組裝等行業(yè)需要專門定制廠房，給寶馬做的廠房大眾過來就沒法用。一般這類企業(yè)更樂意從政府手里買地自建廠房，或者請人代建廠房?！笔腊钗豪硎斯I(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿表示。

而萬通工社的操作平臺就是萬通新創(chuàng)。根據(jù)其當(dāng)時(shí)對自身的介紹，萬通新創(chuàng)是一家專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營和開發(fā)管理公司，倡導(dǎo)美國工業(yè)地產(chǎn)“持有 基金”的先進(jìn)發(fā)展模式，制定了一套成熟的投、融、管的運(yùn)作體系，在全國優(yōu)質(zhì)區(qū)域選址布局，通過收購與回租、領(lǐng)先性園區(qū)設(shè)計(jì)開發(fā)、增值物業(yè)管理等靈活解決方案，可滿足其客戶的個(gè)體需求，同時(shí)力求為投資者提供長期回報(bào)。 經(jīng)過不懈努力，已打造出 “萬通工社”工業(yè)園區(qū)品牌。

此后，萬通新創(chuàng)的確完成了幾筆收購。如2012年11月，萬通新創(chuàng)宣布正式收購廣德國際投資(浙江)運(yùn)動(dòng)用品有限公司。其所在園區(qū)，總土地面積為22.9萬平方米，已建建筑物面積6.1萬平方米，即日日新彩印包裝產(chǎn)業(yè)園。

萬通新創(chuàng)稱，將根據(jù)園區(qū)所處區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和規(guī)模，對原有物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行重新定位和升級改造，對空地進(jìn)行市場定制開發(fā)，結(jié)合杭州余杭經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和城市化進(jìn)程的要求，打造專業(yè)的印刷包裝產(chǎn)業(yè)園區(qū)和電子商務(wù)綜合園區(qū)。

2013年2月，萬通新創(chuàng)成功收購成都勤恒投資有限公司，將在中國西南地區(qū)打造一個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)-成都勤恒工業(yè)園。該園區(qū)位于成都市新都區(qū)，總土地面積為7.56萬平方米，已建建筑物為十棟鋼結(jié)構(gòu)廠房和五棟辦公樓，總建筑面積3.9萬平方米，操作方式如出一轍。

在眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士看來，中國的這一市場超過美國乃至任何一個(gè)其他區(qū)域市場，由于世界工廠的地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的巨大機(jī)會以及13億人口快速城市化激發(fā)的收租型物業(yè)強(qiáng)大需求，中國工業(yè)地產(chǎn)市場完全可以超出美國數(shù)倍之多。

“眾人未看到的機(jī)會是最大的機(jī)會。做到最大的工業(yè)地產(chǎn)公司，不一定比住宅、商業(yè)地產(chǎn)公司規(guī)模小，10年之內(nèi)，也許我們會做到與萬科或萬達(dá)一樣的世界級公司。”鄭沂當(dāng)時(shí)稱。

與他的表述相似，馮侖的語氣則更加確定一些?！拔覀兺ㄟ^第一個(gè)個(gè)案四年的準(zhǔn)備，現(xiàn)在準(zhǔn)備發(fā)力，我們一發(fā)力就變成全國第二，所以如果工業(yè)地產(chǎn)基金我們發(fā)二期三期，就和普洛斯差不多，那就是第一，第二之爭了?！?/p>

言猶在耳，然而5年之后，萬通工業(yè)地產(chǎn)和基金非但沒有做成龍頭老大，甚至就此銷聲匿跡，萬通當(dāng)年為了工業(yè)地產(chǎn)而聚集的黃金團(tuán)隊(duì)也都不知所蹤。其實(shí)，就連馮侖和萬通自己都幾乎變成了賠了夫人又折兵的“泥菩薩”：

2015年，馮侖和萬通控股失去了萬通地產(chǎn)上市公司的控股權(quán)，嘉華控股成為新的上市公司控股股東。在此之前，馮侖希望能夠主導(dǎo)一直業(yè)績不佳備受投資者斥責(zé)的萬通地產(chǎn)，但并未成功。

2015年8月8日，萬通地產(chǎn)董事會重組，馮侖系人馬撤出，嘉華系上位，隨后一年，泰達(dá)集團(tuán)業(yè)逐漸退出，馮侖當(dāng)年的“傍大款，走正道”戰(zhàn)略徹底崩盤。

用馮侖自己的話說，“萬通地產(chǎn)已開始窒息性死亡。”然而作為創(chuàng)始人和董事長，馮侖實(shí)在難辭其咎。

2016年9月更有媒體曝出，馮侖可能連最重要的旗艦平臺萬通控股都要放棄，接盤方有可能是寧高寧掌握下的中化集團(tuán)。

熟悉馮侖的人說，自從海南“逃生”和六君子分家之后，馮侖的萬通一直希望以一種“巧勁”玩四兩撥千斤的游戲，萬通地產(chǎn)賣身泰達(dá)集團(tuán)也好，后來的立體城市、工業(yè)地產(chǎn)、眾籌建房也好，無不是這種思路的延續(xù)和發(fā)揮。馮侖一直沾沾自喜于企業(yè)家自身的光環(huán)和企業(yè)曾經(jīng)的品牌，但事實(shí)證明，這種四兩撥千斤的游戲在中國并不算太吃香，尤其是很多領(lǐng)域走得太超前的話，更是雷聲大雨點(diǎn)小，難以真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

很多事情回過頭來看，機(jī)會不一定就真的能成為戰(zhàn)略。園區(qū)中國認(rèn)為，萬通與TCL合作的成功，有很多天時(shí)地利人和的因素促成，而不是完全就能夠歸結(jié)為萬通美國模式的勝利，相反，萬通的工業(yè)地產(chǎn)模式天生就有六大硬傷：

首先馮侖與李東生企業(yè)家之間的默契至關(guān)重要，對于其往下推動(dòng)業(yè)務(wù)起到了頂層設(shè)計(jì)的關(guān)鍵作用，但隨后進(jìn)入到一板一眼的戰(zhàn)略層面就可能開始出現(xiàn)問題，每個(gè)制造業(yè)企業(yè)，每個(gè)資產(chǎn)包千差萬別，企業(yè)家的訴求，職業(yè)經(jīng)理人的訴求完全不同，進(jìn)一步推進(jìn)就變得困難重重；

其次，無錫工社的成功，很大一部分在于TCL特殊情況下愿意接受售后回租，并承租了60%左右的面積，起到了旗艦店的招商效果。但大多數(shù)制造業(yè)在土地不斷增值、制造業(yè)本身又不斷萎縮蕭條的情況下，誰又愿意干把資產(chǎn)賣掉再回租這樣的虧本買賣呢？

第三，心態(tài)的變化。馮侖和李東生做成第一單之后再無下文，與匯源的合作也是無疾而終。2010年之后，中國房地產(chǎn)市場并未如人們想象的那樣直墜深淵，相反卻是越來越火爆，土地資產(chǎn)的升值無以復(fù)加，把資產(chǎn)放在手里并無不可。更何況，在制造業(yè)企業(yè)看來，萬通所做的廠房改造的事情，難道我自己不能做？后來TCL也開始自己做起廠房改成文創(chuàng)園的活計(jì)，包括中集、三一重工開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些就是一個(gè)個(gè)的顯證。

第四，萬通使用的是杠桿操作，以投資者的錢來撬動(dòng)工業(yè)物業(yè)并購，但這個(gè)錢是有回報(bào)率要求和期限的。萬通必須快速把錢投到合適的項(xiàng)目上，而并購一個(gè)像萬通工社這樣一個(gè)特殊產(chǎn)物的項(xiàng)目又談何容易？工業(yè)用地公開市場拿地又障礙重重，萬通只能去一些偏遠(yuǎn)地區(qū)收購一些質(zhì)量較為低劣的項(xiàng)目，這就形成一種惡性循環(huán)，一邊受到資本的催逼，一邊又缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和快速的改造效果，因此后期基金杳無音信也就在意料之中了。

第五，馮侖說過，把萬通工社稱為工業(yè)地產(chǎn)綜合體，其實(shí)，應(yīng)該叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體。一字之差，內(nèi)容大變。在這種變化中，實(shí)現(xiàn)了從“工”向“商”的轉(zhuǎn)變，自然產(chǎn)生了工業(yè)用地和商業(yè)用地的價(jià)格差。這種價(jià)格差，是在萬通地產(chǎn)和TCL之間分配的，政府的角色就是辦理規(guī)劃手續(xù)，不再搞什么土地重新出讓。因?yàn)?，隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的蓬勃興起，工業(yè)的內(nèi)涵也在發(fā)生著變化。科研辦公樓、創(chuàng)意空間等類辦公性質(zhì)的建筑堂而皇之地被視為工業(yè)建筑，實(shí)際上發(fā)揮著寫字樓的功能。這類似美國高科技公司產(chǎn)業(yè)園中的辦公空間，里面吃喝玩樂自成一體，多余的部分可以對外出租、出售。萬通與TCL合作，實(shí)際上就是增加其商業(yè)含量，提升土地價(jià)值。

馮侖確實(shí)很精明，很早就看到了這個(gè)重要的趨勢，但是他忽視了政府在其中可能發(fā)揮的一些能量，這種改造，尤其是在北上廣深，都有著嚴(yán)格的政府法規(guī)條條框框約束著，其實(shí)你想轉(zhuǎn)變就轉(zhuǎn)變的。政府已經(jīng)看到這種“吃差價(jià)”的紅利，豈能隨意流到外人田中？隨后的種種掣肘，可想而知。

第六，就是很可惜，萬通這家公司越來越顯得志大才疏，眼高手低。這并不是我們惡意的抨擊，實(shí)在已經(jīng)成為行業(yè)的共識——不可否認(rèn)，1990年代初創(chuàng)立于海南的萬通，曾是中國房地產(chǎn)市場化誕生的象征之一，在2003年年底，這家公司資本金和營收都雙雙進(jìn)入過中國房地產(chǎn)業(yè)的前十。

然而除了早期所謂的“闊過”以外，這些年來萬通展現(xiàn)了一個(gè)品牌迅速隕落的全過程，最終淪為一個(gè)二流的小開發(fā)商角色。馮侖本身除了在網(wǎng)上繼續(xù)發(fā)揮他思想家的段子和文章之外，再難在大場合上見到他標(biāo)志性的光頭。

總是先知先覺，卻總是無法落地，立體城市、美國項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)、眾籌建房，哪有一點(diǎn)體現(xiàn)一個(gè)品牌開發(fā)商實(shí)力的地方？確實(shí)，思想有多遠(yuǎn)，舞臺就有多大，但你必須有足夠的演員、劇本、道具和能力把這個(gè)舞臺hold住吧，而不是思想飄遠(yuǎn)了，舞臺都丟了。

最后，也是最重要的一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，重在一個(gè)心態(tài)的“穩(wěn)”，而不是原有的業(yè)務(wù)做不下去了，把這里作為一個(gè)新的掘金點(diǎn)。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域一敗涂地，江河日下的萬通進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，僅僅做了個(gè)巧合的成功項(xiàng)目，就提出要成為工業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)和萬科，信誓旦旦地超越普洛斯，浮躁和張揚(yáng)盡顯，這本身就昭示其不可能有一個(gè)“穩(wěn)”的心態(tài)在其中，如今的結(jié)局也都是規(guī)律的合理體現(xiàn)罷了。