零售業(yè)在商業(yè)資產(chǎn)中僅次于辦公物業(yè)。零售商業(yè)通常指商品以小批量的方式直接與消費(fèi)者見面的地方，包括街角小店、百貨商店、專業(yè)商店、一價(jià)商店、連鎖商店、自選市場(chǎng)、購物中心及步行商業(yè)街等。本文著重闡述在零售業(yè)中發(fā)展迅速并居于支配地位，且有物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的一種形式——購物中心。

一、　　購物中心的基本定義及其分類

購物中心通常由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組成、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店、超級(jí)市場(chǎng)組織在一組商店群內(nèi)，配合各種類型的專業(yè)店、食品店、飲食店、銀行、游樂場(chǎng)甚至電影院等，形成一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。

　　其基本定義為：

1、購物中心計(jì)劃、設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作。

2、適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割。

3、尊重消費(fèi)者的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購足。

4、擁有足夠數(shù)量的停車場(chǎng)。

5、有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。

　　購物中心按面積劃分為：

1、社區(qū)購物中心——建筑面積1.4萬～2.8萬平方米，商店在20～70家之間，中心除了有提供服裝和其他用品的商店以及便民店外，通常還有1～2家超市。

2、區(qū)域性購物中心——通常包括6個(gè)主要的商場(chǎng)以及副食品店、日用品百貨店、餐廳和銀行等。一般由70～225個(gè)商店組成，營業(yè)面積2.8萬～7.5萬平方米。

3、地區(qū)性購物中心——最大形式的購物中心，營業(yè)面積可達(dá)14萬平方米，擁有更多的商場(chǎng)與配套面積。

二、　　購物中心的基本功能

購物中心功能的核心是集合，它把分散在城市各個(gè)角落的商店聚集在一起，把遍布在街頭巷尾的服務(wù)機(jī)構(gòu)集合在一個(gè)建筑物中。因此，購物中心不是一家商店，而是聚集商店的場(chǎng)所。它通過調(diào)整各種零售形態(tài)的布局，疏通買賣渠道，讓人們方便地購買和享受。

1、售賣功能——提供齊備的商品是購物中心的基本功能。它與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同。百貨商店的目標(biāo)市場(chǎng)是高檔和中檔消費(fèi)者，超級(jí)市場(chǎng)的目標(biāo)市場(chǎng)是普通大眾，而購物中心的目標(biāo)市場(chǎng)是由內(nèi)含的各個(gè)商店來體現(xiàn)，因此它包容各個(gè)消費(fèi)者層次。

2、生活（社區(qū)）功能——購物中心另一個(gè)特征是具有生活功能。消費(fèi)者來到購物中心，不僅可以買到各種商品，而且可享受各種現(xiàn)代化的服務(wù)。購物中心不僅是商店，而且還是人們的休閑場(chǎng)所，它匯集了休閑、娛樂、文化、藝術(shù)、金融、飲食等全方位的內(nèi)容。如深圳的國貿(mào)商場(chǎng)，除了定期開放音樂噴泉，提供休閑廣場(chǎng)、音樂、觀光和接待，組織藝術(shù)和時(shí)裝表演、特類商品展覽等外，還匯集了多家銀行、證券公司、飲食公司和健身美容院等，為人們提供了一個(gè)購物、理財(cái)、漫步、約會(huì)、集會(huì)和享受的好去處，構(gòu)成了現(xiàn)代社會(huì)生活的一個(gè)場(chǎng)景，形成了一種新型的城市多功能社區(qū)。

三、　　購物中心物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象及其側(cè)重點(diǎn)

購物中心物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象主要分為三個(gè)層面，即發(fā)展商（業(yè)主或代理人）、零售商（租戶）和消費(fèi)者，統(tǒng)稱為顧客。雖然三者之間的責(zé)任、義務(wù)、利益相互交延，但由于所站角度和利益取向不同，故對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求側(cè)重點(diǎn)也不盡相同。

（一）發(fā)展商（業(yè)主或代理人）

　　購物中心由于產(chǎn)權(quán)相對(duì)集中，故發(fā)展商通常為一個(gè)公司或一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)經(jīng)營策劃和管理，而非直接從事營銷活動(dòng)。其經(jīng)營主導(dǎo)思想通常為：

1、注重形象的塑造（社會(huì)知名度和關(guān)注度），以便盡可能提高商鋪出租率和租價(jià)；

2、保證租約正常履行；（主要指管理不善的影響）

3、延長建筑物和設(shè)備設(shè)施的使用壽命。（降低運(yùn)營成本）

因此，發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理的要求側(cè)重于購物中心外觀形象（如公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生和綠化、物業(yè)標(biāo)志和廣告設(shè)置、燈光效果）的保持；共用設(shè)施設(shè)備（包括廣場(chǎng)雕塑、音樂噴泉、停車場(chǎng)）的有效管理和合理使用；商業(yè)秩序的正常維持；消防、建筑物及設(shè)施設(shè)備的完好率等。

（二）零售商（租戶）

　　購物中心的零售商來自四面八方，各行各業(yè)。它們與發(fā)展商（業(yè)主或代理人）簽訂租約，直接從事營銷活動(dòng)。每一位零售商都依賴其它零售商產(chǎn)生的人流，以此產(chǎn)生群體效應(yīng)；加上百分比租約的普遍使用，因此零售商的成功即意味著給發(fā)展商（業(yè)主或代理人）帶來相關(guān)的投資收益。其經(jīng)營主導(dǎo)思想通常為：

1、盡可能提高商鋪使用率（空間和時(shí)間）；

2、注重購物中心的工作環(huán)境和商業(yè)氣氛；

3、重視自己的品牌價(jià)值和保持自己獨(dú)特的風(fēng)格；

4、關(guān)心物流的暢通和貨品的安全。

因此，零售商（租戶）對(duì)物業(yè)管理的要求側(cè)重于裝修時(shí)的配合程度；適當(dāng)?shù)臓I業(yè)時(shí)間；商鋪商用設(shè)備的安裝條件；購物中心的燈光照明、廣告效果、空氣調(diào)節(jié)、聲音控制；營業(yè)廳通道、樓梯、貨運(yùn)電梯的暢通；保安措施等。

（三）消費(fèi)者

　　消費(fèi)者到購物中心購物和休閑，其所關(guān)注的除了品種、價(jià)格、服務(wù)等外，購物中心的營銷環(huán)境（商場(chǎng)外觀、店內(nèi)氣氛、店堂布局、商品擺放、安全因素等）也是影響消費(fèi)者心理選擇的重要方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)達(dá)，人們的生活方式日趨多樣化，許多消費(fèi)者購買商品和服務(wù)不僅是為了滿足物質(zhì)和身體方面的需要，更是為了滿足心理需要，以此充分表現(xiàn)自己的個(gè)性特征。因此，對(duì)于消費(fèi)者來說，物業(yè)管理服務(wù)側(cè)重于創(chuàng)造舒適優(yōu)美的銷售環(huán)境。

四、　　購物中心物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其特點(diǎn)

（一）前期介入

為了保障購物中心這種新型商業(yè)社區(qū)長久的正常的發(fā)揮其復(fù)雜的功能，前期物業(yè)管理，特別是技術(shù)方面的管理顯得更為重要，提出了更高的要求。

1、購物中心建筑內(nèi)大量的設(shè)備、設(shè)施如電（扶）梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、通信網(wǎng)絡(luò)及各種監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是否正常工作，有賴于前期設(shè)計(jì)是否合理，安裝調(diào)試質(zhì)量如何，與供應(yīng)商的溝通成效以及物管工程師的熟悉程度等等。其中供配電、中央空調(diào)的設(shè)計(jì)容量應(yīng)引起足夠的重視。

如前所敘，購物中心是聚集商店的場(chǎng)所，由于這些商店處于階段性的變化之中，且經(jīng)營的內(nèi)容、品種和裝修的風(fēng)格、檔次不一樣，所需的電力供應(yīng)大小也不同。譬如相同面積的文具店與餐廳就大相徑庭。加上商場(chǎng)人流量大，熱源多，營業(yè)時(shí)間長，出入口多，中央空調(diào)負(fù)荷量大且不均勻，給供配電的總?cè)萘繋聿环€(wěn)定因素。因此在前期設(shè)計(jì)中，可結(jié)合發(fā)展商的原有規(guī)劃，建議適當(dāng)加大供配電及中央空調(diào)的設(shè)計(jì)容量。

2、購物中心的消防問題十分突出，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救十分困難。因此需對(duì)前期設(shè)計(jì)的消防監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、消火拴及防排煙系統(tǒng)的設(shè)置和分配予以高度重視，并加以完善。對(duì)防火分區(qū)的設(shè)計(jì)劃分要從消防安全和日后購物中心的經(jīng)營考慮，兩者要相互協(xié)調(diào)。當(dāng)然，在建筑項(xiàng)目施工過程中，必要的消防安全監(jiān)控和現(xiàn)場(chǎng)管理也是不可或缺的。

3、購物中心地形復(fù)雜，電子監(jiān)控的觀察區(qū)域是需要經(jīng)心選擇的，其作用是配合人防和協(xié)助突發(fā)事件的調(diào)查取證，加強(qiáng)人防的薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位的監(jiān)控，例如：電（扶）梯、主通道、收銀臺(tái)、大廳、外場(chǎng)、地下車庫等區(qū)域。

3、在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)充分考慮予留管線。如果情況允許，應(yīng)盡量采用綜合布線系統(tǒng)，避免在以后的經(jīng)營中各自為政，亂拉亂接。對(duì)購物中心來說，裝修相對(duì)頻繁，使用單位眾多，因此予留充分，合理分配各種強(qiáng)弱電管線、插座尤為重要。

（二）日常運(yùn)作

　　購物中心集聚各行各業(yè)，人流量大,物業(yè)及設(shè)備設(shè)施使用頻繁。因此，預(yù)防性的控制措施和清潔工作與建筑物、設(shè)備設(shè)施的日常檢查維修尤為重要。

1、廣場(chǎng)管理

（1）購物中心廣場(chǎng)四周出入口及場(chǎng)內(nèi)通道需設(shè)置醒目標(biāo)識(shí)，明確劃分廣場(chǎng)各功能區(qū)域（停車區(qū)、休閑區(qū)、綠化區(qū)、廣告區(qū)等），提醒各類人員和車輛可通行的區(qū)域，并注意控制進(jìn)場(chǎng)車輛的速度和行人的安全。

（2）保潔人員應(yīng)重點(diǎn)保證廣場(chǎng)休閑區(qū)美觀潔凈，電子屏、各式座椅、垃圾箱等公用設(shè)施經(jīng)過美化處理后置于恰當(dāng)位置。

（3）保安巡邏崗加強(qiáng)休閑廣場(chǎng)內(nèi)各公用設(shè)施的巡查和交通的疏導(dǎo)。

（4）嚴(yán)禁在廣場(chǎng)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，向游客兜售商品。

2、外觀管理

（1）購物中心店面裝飾必須突出商業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)，有獨(dú)特的風(fēng)格，色彩圖繪要反映購物中心的經(jīng)營特色，滿足商品銷售的需要。

（2）戶外廣告要根據(jù)建筑物的整體造型和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)做好廣告規(guī)劃、制作、發(fā)布和監(jiān)督工作，以防對(duì)建筑物造成損壞，威脅人身安全。

（3）招牌的設(shè)計(jì)應(yīng)做到“新穎、醒目、簡(jiǎn)明”，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)店購買商品。如果購物中心地處交叉路口，各路口一側(cè)上方均應(yīng)有招牌。

（4）室外燈光照明應(yīng)突出建筑物的輪廓和店面裝飾的宣傳效果。休閑廣場(chǎng)宜采用別具風(fēng)格的路燈、樹燈、地?zé)舳鄬哟?、低密度立體輝映。

（5）定期對(duì)外墻、店面裝飾、招牌和室外照明設(shè)備進(jìn)行檢查清洗，特別關(guān)注室外供電線路的老化及構(gòu)件的銹蝕。

3、營業(yè)大廳管理

（1）購物中心營業(yè)大廳需統(tǒng)一開放及營業(yè)時(shí)間，零售商（租戶）及其雇員務(wù)必在規(guī)定的開放時(shí)間憑有效證件進(jìn)場(chǎng)，做好營業(yè)前的準(zhǔn)備工作(a、點(diǎn)名。b、打掃衛(wèi)生、補(bǔ)貨上柜、檢查標(biāo)簽標(biāo)價(jià)、準(zhǔn)備售貨用品、工具等。c、按規(guī)范姿勢(shì)站立迎賓)。

（2）零售商（租戶）在正常營業(yè)時(shí)間內(nèi)不得停止?fàn)I業(yè)；當(dāng)營業(yè)時(shí)間結(jié)束時(shí)，按照商場(chǎng)規(guī)定（分開放式和店鋪式）清理和整頓貨品，采取相關(guān)安全措施，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出場(chǎng)。待全部零售商（租戶）及其工作人員離場(chǎng)后，營業(yè)大廳實(shí)行封閉式管理（分外圍式和內(nèi)場(chǎng)巡邏式）。

（3）　　零售商（租戶）因特殊情況，須于非開放時(shí)間進(jìn)出營業(yè)大廳，必須從指定入口進(jìn)入，并出示個(gè)人之身份證明及登記，方能獲準(zhǔn)進(jìn)入。在此段時(shí)間非零售商（租戶）不得入內(nèi)。應(yīng)確保購物中心所有雇員、包括零售商（租戶）的雇員，均知道上述保安安排，以免在保安人員嚴(yán)格執(zhí)行時(shí)發(fā)生尷尬或沖突。

（4）營業(yè)時(shí)間內(nèi)，大廳出入口的保安固定崗和場(chǎng)內(nèi)巡邏崗應(yīng)禮貌注視來往人員，提供咨詢服務(wù)和指引，禁止在大廳內(nèi)吸煙，攝影和攜帶寵物，保證大廳公共通道不被堵塞占用，人流物流井然有序和絕對(duì)安全，突發(fā)事件能得到及時(shí)應(yīng)付和處理。

（5）大廳內(nèi)部安全由大廳固定崗、信息中心（或中心控制室）與安全巡邏崗配合進(jìn)行，保安員密切注視大廳及電梯口情況，發(fā)現(xiàn)異常立即通知信息中心或就近崗位保安員及時(shí)協(xié)同處理。

（6）大廳內(nèi)公共場(chǎng)所和部位，由于往來人多，保潔員應(yīng)實(shí)行定時(shí)、定期和日常巡查相結(jié)合的全天候保潔，保證無衛(wèi)生死角，各部位無一污跡。定期項(xiàng)目如地面清洗、打蠟、拋光、玻璃幕墻刮洗以及日常項(xiàng)目中的扶梯清潔等，原則在非開放時(shí)間進(jìn)行。

（7）大廳內(nèi)的垃圾箱、自助雨具架將置于適當(dāng)位置并定時(shí)清洗。遇下雪或下雨天，應(yīng)在大廳進(jìn)出口放置傘袋、踏墊，鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次數(shù)，以防客人滑跌及將雨水帶進(jìn)大廳。

（8）垃圾及廢物的處理是成功商場(chǎng)運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，要求零售商（租戶）在非指定時(shí)間內(nèi)不得把垃圾放置于公共地方或服務(wù)通道。營業(yè)結(jié)束前，各商鋪應(yīng)清理店內(nèi)的垃圾并予以捆扎或袋裝化，放在指定的地方，保潔員在規(guī)定的時(shí)間予以收集和處理。

（9）殘疾人士或有需要人士將得到保安員或保潔員的及時(shí)幫助。

（10）發(fā)現(xiàn)客戶遺失物品，應(yīng)送交商務(wù)服務(wù)中心或公司保安部，相關(guān)人員須記錄被發(fā)現(xiàn)物件的資料及保留有關(guān)物件三個(gè)月。

（11）營業(yè)大廳設(shè)置商務(wù)服務(wù)中心，本著“迅速、準(zhǔn)確、安全、方便”的方針，為零售商（租戶）和消費(fèi)者提供信息咨詢、報(bào)刊遞送、郵遞、通訊、物流運(yùn)輸、商務(wù)秘書（如文件起草、打字、復(fù)印、傳真）、物業(yè)中介代理、電器維修等服務(wù)及有關(guān)購物中心發(fā)布的管理信息，處理相關(guān)事務(wù)。

（12）維修管理員應(yīng)對(duì)商鋪的內(nèi)部裝修進(jìn)行有效的管理和配合，務(wù)必保證裝修材料和裝修方案符合消防之規(guī)定，并提供必要的商鋪商用設(shè)備的安裝條件。

（13）大廳內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)應(yīng)本著經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則，夏季保持室內(nèi)外溫差40C左右，冬季控制在150C-180C左右。在控制好室內(nèi)外溫差的同時(shí)，還要保持廳內(nèi)空氣清新，使人有舒適之感。

（14）大廳內(nèi)的照明燈光分為基本照明、商品照明和裝飾照明三類，物管人員主要控制基本照明和裝飾照明，控制的方案一般分為三級(jí)：一級(jí)為基本照明和裝飾照明全開，用于節(jié)日慶典和商業(yè)活動(dòng)；二級(jí)開啟2/3～全部的基本照明燈光，用于日常營業(yè)時(shí)間，一般選擇大廳內(nèi)的直照燈、廣告燈以及陳列櫥窗照明燈；三級(jí)開啟1/3-1/5左右的基本照明燈光，用于特殊情況或非營業(yè)時(shí)間，一般選擇主通道和重點(diǎn)部位的燈光。除此以外，根據(jù)夜間封閉式管理的形式需要，設(shè)置值班照明。各級(jí)照明的開啟和轉(zhuǎn)換時(shí)間依據(jù)營業(yè)時(shí)間而定。

（15）大廳內(nèi)的背景音樂和廣告宣傳按規(guī)定時(shí)間啟閉，不宜連續(xù)播放。播放時(shí)要控制音量，亦不影響場(chǎng)內(nèi)的交易。背景音樂多選擇休閑音樂，廣告宣傳聲音要柔美動(dòng)聽。

（16）大廳內(nèi)的店堂色彩要結(jié)合空間特點(diǎn)、各分部經(jīng)營特點(diǎn)和商品特點(diǎn)及服務(wù)對(duì)象進(jìn)行配置，特別在節(jié)假日或購物中心自辦購物節(jié)期間，用亮麗的喜慶色彩作為基調(diào)，配合燈光照明，在大廳的主要部位舉辦各種風(fēng)情各異的演出，渲染節(jié)日歡樂氣氛，宣傳商場(chǎng)內(nèi)的各種商品特點(diǎn)，以吸引消費(fèi)者進(jìn)店購買。

4、貨物運(yùn)輸

（1）購物中心貨運(yùn)電梯提供零售商（租戶）搬運(yùn)貨物，貨運(yùn)電梯在指定時(shí)間內(nèi)開放，一般在首層安排專人看守。

（2）選擇靠近貨運(yùn)電梯的合適地點(diǎn)作為購物中心的卸貨區(qū)，所有送貨的車輛均可享有半小時(shí)免費(fèi)停泊，半小時(shí)后該車輛須按章繳付泊車費(fèi)用。除非得到管理公司事先批準(zhǔn)及繳付額外費(fèi)用外，任何于非正常開放時(shí)間內(nèi)的送貨安排均不會(huì)獲準(zhǔn)許。

（3）營業(yè)大廳在營業(yè)時(shí)間內(nèi)一般禁止大宗貨品的搬運(yùn)。零售商（租戶）于任何時(shí)間內(nèi)，嚴(yán)禁使用鐵轆車運(yùn)送貨物或使用扶手電梯送貨。

5、設(shè)備設(shè)施管理

　　機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是購物中心使用功能的生命線，關(guān)系到全體發(fā)展商、零售商（租戶）的切身利益，在日常管理中應(yīng)高度重視。

（1）設(shè)備設(shè)施的維修宜采用“全面生產(chǎn)維修”（Total productive Maintenance,簡(jiǎn)稱TPM）既事后維修BM（Breakdown Maintenance）和預(yù)防維修PM（Preventive Maintenance）相結(jié)合的方式，形成的一套既可提高設(shè)備利用率，又能保證經(jīng)濟(jì)效果的先進(jìn)的設(shè)備管理與維修制度。

　?。?）日常運(yùn)作重點(diǎn)做好設(shè)備點(diǎn)檢工作，根據(jù)設(shè)備在購物中心的重要程度對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類，進(jìn)行檢查、維護(hù)。對(duì)一般設(shè)備按照“五S”即整理、整頓、清潔、清掃、素養(yǎng)的要求和點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日常點(diǎn)檢與維護(hù)，清洗擦拭，按規(guī)定加油潤滑，堅(jiān)固、調(diào)整、小修、更換個(gè)別零件。對(duì)重點(diǎn)設(shè)備如高精度設(shè)備、停修時(shí)間長而且難修理的設(shè)備，除了進(jìn)行日常點(diǎn)檢外，還要由專人負(fù)責(zé)進(jìn)行預(yù)防性的定期點(diǎn)檢（必要時(shí)進(jìn)行專題檢查），以保持設(shè)備的性能，測(cè)定設(shè)備機(jī)能的劣化狀況并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。所有的點(diǎn)檢都要認(rèn)真記錄并進(jìn)行整理和分析，作為維修保養(yǎng)、制訂和修改各種標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

　　（3）根據(jù)點(diǎn)檢的情況，有針對(duì)性地采用適用的手段和方法進(jìn)行維修和改善，以降低設(shè)備整個(gè)壽命周期的費(fèi)用。對(duì)利用率較低，有代用設(shè)備、出了故障不影響購物中心運(yùn)作、容易修理、價(jià)格便宜的非關(guān)健設(shè)備實(shí)行事后修理。對(duì)關(guān)健設(shè)備設(shè)施根據(jù)日常定期點(diǎn)檢所取得的有關(guān)信息，在設(shè)備發(fā)生故障前，進(jìn)行有計(jì)劃的預(yù)防性修理，包括日常維護(hù)、預(yù)防性檢查、定期的預(yù)防性計(jì)劃修理，并在根據(jù)使用情況進(jìn)行改善維修、更新改造，進(jìn)行維修預(yù)防，從根本上防止設(shè)備故障的發(fā)生。

（4）設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)作業(yè)不能對(duì)購物中心任何部門的工作造成影響，涉及某商鋪的作業(yè)要提前書面通知使用人。

（5）定時(shí)或定期測(cè)試、保養(yǎng)、檢修安排于非營業(yè)時(shí)間進(jìn)行。

（6）備用發(fā)電機(jī)保證可隨時(shí)于停電時(shí)即時(shí)恢復(fù)供電。

（7）電（扶）梯定期保養(yǎng)檢修，錯(cuò)開保養(yǎng)梯次和營業(yè)時(shí)間。

（8）嚴(yán)格按功能和相關(guān)限制，合理的使用設(shè)備設(shè)施，避免造成損壞和發(fā)生安全事故。

（9）制定科學(xué)合理的設(shè)備設(shè)施開停時(shí)間，即配合商場(chǎng)的日常運(yùn)作，又最大限度的節(jié)約運(yùn)營成本。

（三）安全及生命保障

安全及生命保障是購物中心物業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，作為一個(gè)特殊的管理概念，隨著社會(huì)的發(fā)展，正變得越來越復(fù)雜化。“保安”已不再局限于購物中心財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)，它還包括應(yīng)付諸如火災(zāi)、爆炸、地震（在一定地理區(qū)域）、臺(tái)風(fēng)或惡劣的天氣、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯突發(fā)事件等緊急情況。

安全及生命保障管理是通過熟練地利用全體人員、設(shè)備和程序來達(dá)到以下四個(gè)目標(biāo)：

制止緊急事件發(fā)生或防止安保工作不到位；

盡量查出事故原因并報(bào)警；

盡可能控制破壞與損失；

對(duì)事件快速、正確地作出反映，例如滅掉一場(chǎng)大火或逮住盜竊者。

•　　購物中心安全及生命保障管理要點(diǎn)：

（1）與發(fā)展商（或零售商）書面確定各自的安保范圍及責(zé)任，并建立有效的聯(lián)系。

（2）每一位物業(yè)管理者必需詳細(xì)了解購物中心工作系統(tǒng)的情況以及處理緊急情況時(shí)可能發(fā)生的問題。

（3）向每一位零售商（租戶）提供關(guān)于緊急情況救護(hù)的手冊(cè)，內(nèi)容應(yīng)包括火災(zāi)或爆炸時(shí)的疏散路線及自我保護(hù)，臺(tái)風(fēng)或惡劣天氣下的防御及合作，盜竊、打劫或炸彈恐嚇時(shí)的應(yīng)有反映及措施，電梯故障時(shí)的呼救方式及心理準(zhǔn)備。并在緊急情況發(fā)生時(shí)和得到控制時(shí)立即與他們聯(lián)系，開誠布公詳細(xì)解釋和回答問題。

（4）購物中心人流量大，地形復(fù)雜，安全防盜任務(wù)艱巨，要從二方面為客戶提供可靠的安全保障：一是建立先進(jìn)、完備的技防網(wǎng)絡(luò)，配備可靠的各種監(jiān)視設(shè)備，如閉路電視、紅外探測(cè)、門禁等安保系統(tǒng)；二是建立切實(shí)可行的規(guī)章制度，科學(xué)合理設(shè)定各安全崗和安全責(zé)任區(qū)域，保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間，并充分協(xié)調(diào)監(jiān)控中心和現(xiàn)場(chǎng)安全人員，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（5）對(duì)消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測(cè)，保證無損壞或失效。

（6）針對(duì)各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。

（7）由于購物中心是公眾地方，在突發(fā)事件中，新聞媒介總是設(shè)法接近現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行報(bào)道。有可能的話，物業(yè)管理者應(yīng)盡力與新聞機(jī)構(gòu)、政府部門或其它團(tuán)體合作，但也應(yīng)依法保護(hù)自身的正當(dāng)權(quán)益和對(duì)突發(fā)事件的控制能力。