實踐中購房者通常以按揭貸款的方式購買房屋，簽訂商品房買賣合同時，與銀行簽訂按揭貸款合同。由于銀行為購房者提供大量資金存在風險，需要開發(fā)商為購房者的貸款提供連帶責任或者回購住房、以購房款保證貸款歸還。這種以所購住房為抵押，以出賣人承擔連帶責任保證而產(chǎn)生的貸款擔保三方關系的合同就是“商品房按揭貸款合同”，在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣司法解釋》”）中被稱為“商品房擔保貸款合同”。按揭貸款合同之所以特殊，是因為與其他合同的關系非常密切，形成依賴性的前提條件，成立與效力都與其他合同緊密相連，也有相應的裁判規(guī)則。
一、商品房買賣合同已經(jīng)生效，購房者無法簽訂按揭貸款合同引起的糾紛
在商品房交易過程中，一般都是先簽訂商品房買賣合同，后簽訂按揭貸款合同。由此會出現(xiàn)商品房買賣合同已經(jīng)生效，但購房者與銀行未能簽訂按揭貸款合同的情形，那么對商品房買賣合同有何影響？
《商品房買賣司法解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！备鶕?jù)條文規(guī)定，如果按揭貸款合同未能訂立，已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同可以因解除而終止。
二、商品房買賣合同正常履行，借款人逾期未償還貸款本息而構成違約引起的糾紛
按揭貸款合同糾紛大多數(shù)是借款人不按時還款付息引起的，只要在開發(fā)商承擔保證責任期間購房人不按約還款付息，按揭貸款合同因無效或撤銷、解除等原因而終止，開發(fā)商都要承擔連帶責任。按揭貸款包括兩個行為：（1）貸款，屬于銀行業(yè)務；（2）按揭，屬于擔保方式。因此，存在貸款關系和按揭擔保關系，其中貸款合同是主合同，按揭擔保是從合同?！稉７ㄋ痉ń忉尅返?/span>10條規(guī)定：“主合同解除后，擔保人對債權人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任。”按揭貸款合同因無效、撤銷、解除而終止時，擔保人的擔保責任不能終止，購房者和開發(fā)商仍應就返還貸款及利息的債務分別對銀行承擔物或人的擔保責任。
第一，買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)。擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二，買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)。抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
三、商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除引起的按揭貸款糾紛
如因購房合同解除無法就按揭貸款解除事宜達成一致而提起訴訟，且商品房買賣合同糾紛正在審理中，按揭貸款糾紛如何處理？
第一，訴訟參與模式。為便于法院查明案情，當事人請求商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同可以和商品房擔保合同糾紛合并審理。如果商品房買賣雙方當事人只就買賣合同糾紛提起訴訟，未涉及擔保貸款合同，貸款銀行作為具有獨立請求權的第三人有權就擔保貸款合同糾紛向法院提起訴訟。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第一款規(guī)定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理?！?/span>
第二，糾紛處理規(guī)則。商品房買賣合同無效或者應當被撤銷、解除、合同無法實現(xiàn)時，商品房擔保合同也應解除。返還貸款本息的責任不是由借款人承擔，連同返還購房款本息的責任全部由開發(fā)商承擔。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條：“因商品房買賣合同被確認無效或者撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！边@兩條規(guī)定的處理規(guī)則與《合同法》規(guī)定不盡相同，體現(xiàn)出按揭貸款合同的特殊性，即按揭貸款合同成立的前提是商品房買賣合同有效、貸款直接撥付給開發(fā)商、貸款的擔保是商品房他項權的抵押。因此，如果商品房買賣合同無效或者無法履行，按揭貸款合同也應該撤銷，但商品房的他項權抵押不撤銷，以此作為開發(fā)商償還貸款本息的保證。 |
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