2016年9月9日，香港。大悅城地產(chǎn)有限公司（00207）宣布，特別股東大會全票100%通過公司重要交易決議。決議內(nèi)容為大悅城地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下屬三家子公司49%股權(quán)，建立基金平臺，交易對價約為93億元人民幣（約14億美元），上述三家公司間接持有北京西單大悅城、朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城和北京中糧廣場、北京中糧·置地廣場（原北京安定門項目）6個商業(yè)地產(chǎn)旗艦項目。交易預(yù)計于9月30日完成。

本次交易大悅城地產(chǎn)引入中國人壽和新加坡政府投資公司 (GIC)兩家國際知名的大型全球房地產(chǎn)投資機構(gòu)作為戰(zhàn)略合作伙伴，其運營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進。

據(jù)悉，本次交易完成后，大悅城地產(chǎn)仍持有51%絕對控股權(quán)，為三家子公司的控股股東，并將繼續(xù)負責(zé)三家子公司的運營管理。

大悅城地產(chǎn)表示，本次交易所得將用于加快公司現(xiàn)有項目發(fā)展、收購新項目、償還債務(wù)等。

中國第一個房地產(chǎn)核心基金

近年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的市值顯著低于物業(yè)估值，甚至低于賬面價值。機構(gòu)投資者和零售投資者均對行業(yè)持謹慎態(tài)度。與此同時，受市場因素的影響，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的整體杠桿水平持續(xù)提高，但由于估值低迷，股本融資并不具吸引力。這導(dǎo)致很多開發(fā)商陷入兩難的境地：資本受困，同時缺少股本融資。因而在遭遇寒冬的當下，地產(chǎn)商對于融資模式的追求和探索從未停止。

而大悅城地產(chǎn)面對行業(yè)趨勢，積極調(diào)整資產(chǎn)管理戰(zhàn)略，首次將商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的基金模式引入中國。因此，本次交易建立的基金平臺可謂是中國第一個房地產(chǎn)核心基金，作為中國房地產(chǎn)行業(yè)首創(chuàng)融資模式，其交易對價明顯高于市場對房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。

事實上，基金模式在國際上一直以來都是商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的模式，國際領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)公司例如西蒙Simon Property、西田Westfield以及凱德置地，都積極通過基金模式推動商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

作為以自持運營購物中心、獲取租金收益為主營業(yè)務(wù)收入的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，大悅城一直以來也沒有停止過對多元化融資方式的嘗試。

據(jù)大悅城地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)許漢平介紹，早在今年年初公司就已經(jīng)開始著手成立核心基金引入合作者事宜，從最初的10個意向合作者，最終篩選出中國人壽和GIC兩大機構(gòu)投資者，成立合伙基金完成出售?！?span>通過基金模式，公司既可以憑借資產(chǎn)管理能力收取資產(chǎn)管理費和物業(yè)管理費，又在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益，能有效提高股東回報。”

核心基金的成立不僅代表大悅城地產(chǎn)運營模式朝著基金合作與管理輸出模式的邁進，還可以為公司提供長期、穩(wěn)定、低成本的股本融資，同時公司作為基金的管理人擁有運營杠桿，可以通過部分持股實現(xiàn)對項目的運營控制。通過基金模式，公司可以在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益，能夠有效地提高股東回報。

大摩相關(guān)分析師指出，本交易不僅能帶來資金，同時大悅城能繼續(xù)對優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)保持控制權(quán)。此次交易公司選擇和計劃成立基金收購擬出讓的49%股權(quán)。此次交易是大悅城首次將商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的基金模式引入中國，項目也吸引了高質(zhì)量的機構(gòu)投資者參與，充分顯示了大悅城的資產(chǎn)品質(zhì)以及品牌管理優(yōu)勢。

此次交易完成后大悅城仍然為三家子公司的控股股東，并將繼續(xù)負責(zé)三家子公司的運營管理。大悅城作為基金的GP（普通合伙人）管理基金并收取基金管理費，同時也有機會分享基金未來實現(xiàn)的超額收益。此外大悅城還在項目層面提供商業(yè)管理服務(wù)并收取運營管理費。管理費和鼓勵機制將確保大悅城會繼續(xù)為股東和投資者創(chuàng)造收益。

中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政對此表示，本次交易是公司將基金模式引入中國的主動嘗試，未來公司計劃更多的利用基金模式加速業(yè)務(wù)發(fā)展。

大悅城地產(chǎn)發(fā)展重要里程碑

許漢平坦言，當前商業(yè)地產(chǎn)存量巨大，購物中心多達4500個、2.3億平方米，供應(yīng)量居大，結(jié)構(gòu)性問題突出。在此背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸出現(xiàn)分化、整合，運營管理能力也將成為核心競爭力。

而在資本面寬松導(dǎo)致收益率下降、市場出現(xiàn)大規(guī)模資產(chǎn)荒的背景下，類似于大悅城這樣有著核心運營能力能產(chǎn)生固定租金收入的資產(chǎn)，就成為了資本市場追捧的對象?！?3億人民幣基金規(guī)模是罕見的，這是亞洲（除日本外）第6大以股本規(guī)模計算的房地產(chǎn)基金。”

而通過本次交易，大悅城地產(chǎn)則成功達到了以下主要目標：

交易對價相當于22% 賬面價值溢價，實現(xiàn)釋放資產(chǎn)價值，帶動上市公司估值。

朝著建立可持續(xù)的資本循環(huán)平臺邁出第一步，并拓展了從房地產(chǎn)多頭基金而來的的新融資來源。

新增管理費成為一個收入增長點，大悅城能利用其卓越的物業(yè)管理實力來創(chuàng)造收入。

交易后負債率降低，有助于降低融資成本、提高未來融資的靈活性，使得大悅城在競爭對手資金吃緊之時能進一步投資。

推動品牌輸出，在繼天津和平大悅城和貴陽項目后，進一步加快基金合作和管理輸出。

周政表示，本次交易是大悅城地產(chǎn)發(fā)展成為全國領(lǐng)先商業(yè)地產(chǎn)管理平臺的重要里程碑。公司管理層對于本交易會如何加快大悅城品牌的進一步發(fā)展并為股東創(chuàng)造收益而感到非常興奮。未來，該種模式也將成為大悅城加速擴張戰(zhàn)略的其中一種重要模式。據(jù)悉，未來大悅城將主要通過三種模式進行擴張，一是對于新建項目，尤其是綜合體，將引入合作方共同開發(fā)；二是對于社會存量的并購項目，將以基金的模式展開；三是對于輸出管理的項目，大悅城也將擁有未來以較低成本收購部分股權(quán)的權(quán)利。

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