近年來越來越多的中國人選擇購買美國的房產(chǎn)作為投資，在美國房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)之時，需要火眼金睛才能做到讓投資萬無一失。

投資美國房產(chǎn)的13條黃金準(zhǔn)則

對于海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當(dāng)?shù)厍闆r經(jīng)紀(jì)人的問題。

美國有一個屬于經(jīng)紀(jì)人共享的房源系統(tǒng)，簡稱MLS，每一個經(jīng)紀(jì)人都把自己代理的房子都上傳到這個系統(tǒng)。所有的上市屋都在這個系統(tǒng)中完全透明。一般，大的都會區(qū)會有一個的MLS網(wǎng)站， 以大洛杉磯區(qū)為例， 每天都有約8萬至10萬個房源在市， 所以房源十分充足。

美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現(xiàn)在價值。

如果賣主的要價高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高幾倍的價格才能行。

因此，并不是每一個房屋都要殺價， 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當(dāng)然這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計， 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變，子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制， 同時城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實際上，住了幾年之后也都膩了。

很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場的價格。關(guān)鍵在于賣價是否符合市場。

美國房地產(chǎn)市場是很公開透明的， 經(jīng)紀(jì)人可以從MLS得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。所以買家要買房的時候，在要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于美國富升地產(chǎn)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題。

許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中，因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當(dāng)然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感， 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子， 賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣， 希望能賣給一個真心喜愛它的人。

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬于個人的物品， 比如沙發(fā)，桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內(nèi)。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。

投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。后者比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東？兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價常常攀升，而對應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

海外買家可以在美國貸款購房，并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：

美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國人3——7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。

美國富升地產(chǎn)建議申請貸款之前咨詢多家銀行，多比較。選擇適合自己，對自己最有利的一家。

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當(dāng)?shù)鼐用裨谫u房時，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個對當(dāng)?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子，他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

外國人賣屋時的“房產(chǎn)資本利得稅預(yù)扣”是一個對外國人最不公平的法令。根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案規(guī)定：當(dāng)非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時，需要先被預(yù)扣稅，其目的是防外國人買賣后離境無法追索增值稅。問題是預(yù)扣稅是以售價的基礎(chǔ)來預(yù)扣，這個數(shù)字相當(dāng)驚人。加上每個州也按州的法律來預(yù)扣比例，各州政府預(yù)扣的比例不同，加州對資本利得要求預(yù)扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預(yù)扣賣價的13.33%。

所以對于外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終并沒有賺錢，應(yīng)該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業(yè)主百分之十幾的預(yù)留稅， 只能等到下季報稅的時候再申報退回。

美國有50個州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

從大到小開始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個州有幾百個城市

從生活環(huán)境考慮

天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己

當(dāng)?shù)厝A人比例，密度高低，是否會讓生活更便利

考慮預(yù)算

預(yù)算通常會影響買屋地點的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當(dāng)然，如果選擇買一套聯(lián)排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購屋價格范圍在七十萬至2百萬美元。

這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關(guān)系。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產(chǎn)，當(dāng)然，更不會因為有沒有房產(chǎn)而區(qū)別對待。所以，千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的地方。美國城市人口通常在3萬——10萬人，從開始開發(fā)到商業(yè)活動，配套設(shè)施齊全大約在10——25年之間，但不再有土地可供住宅開發(fā)。

美國除了幾個大城市比較像國內(nèi)繁華都市外，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)獨立屋形式來建設(shè)。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發(fā)。成熟的城市經(jīng)過35年后，就很少有城市能夠有新房。所以，不要有錯誤的認(rèn)為每個地方都能買到新屋。

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（ID:Emeetwest）

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