如案例,取得出讓的土地成本是3000萬(wàn)元,該企業(yè)使用的是一般計(jì)稅方法,則在計(jì)算增值稅時(shí),是可以抵減銷(xiāo)售額的,相當(dāng)于抵減了增值稅3000/1.11*11%=297萬(wàn)元,這也相當(dāng)于是減少了開(kāi)發(fā)成本的支出。那計(jì)算土地增值稅時(shí),是不是可以仍按3000萬(wàn)元計(jì)算扣除,還是以2703萬(wàn)元作為支付的地價(jià)款呢? 如果以3000萬(wàn)元,則其溢價(jià)率會(huì)低,而收入是不含稅收入,相當(dāng)于營(yíng)改增之后是得利的。如果以實(shí)際發(fā)生額的角度,以2703萬(wàn)元作為地價(jià)款,計(jì)算溢價(jià)時(shí)是不利的,那到底以誰(shuí)為準(zhǔn)呢? 一是,土地增值稅有其計(jì)算規(guī)則,在扣除方面,考慮的邏輯是“挑三揀四”的情形,那與所謂的賬上的成本核算并不強(qiáng)制一樣。 二是,財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定,進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,這個(gè)是很明確,即如果有貨物采購(gòu)、如果是建筑服務(wù),取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的,則是不能再作為扣除項(xiàng)目的。 三是,出讓的土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額計(jì)算增值稅,是不是受限于財(cái)稅[2016]43號(hào)文件中的“進(jìn)項(xiàng)稅額”認(rèn)定呢?從處理上,相當(dāng)于是作為減少土地成本處理,同時(shí)視為進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減)”中,這跟文件中的進(jìn)項(xiàng)處理是一樣的,但在定性上,是減少銷(xiāo)售額,在增值稅的申報(bào)中也是作為銷(xiāo)售額減少處理的,這才是核心,只是會(huì)計(jì)記錄上是作為獨(dú)立進(jìn)項(xiàng)管理處理的,這樣是清晰的反映銷(xiāo)、進(jìn)核算的。 從有利的角度來(lái)看,是抵減銷(xiāo)售額而不是作為增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,這一點(diǎn)似乎可以作為我們抵御財(cái)稅[2016]43號(hào)文件中只明確了抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額處理的情形,也似乎有“技巧”之嫌,當(dāng)然從原則上來(lái)看,小編認(rèn)為這確實(shí)是支出成本中的抵減增值稅結(jié)果,不宜簡(jiǎn)單視為形式上的不同作為判斷結(jié)果。 四是,如果不是出讓的,而是從其他納稅人中購(gòu)買(mǎi)的,則取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí),那不明確的屬于了財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定的抵扣范圍,對(duì)應(yīng)的抵扣增值稅是不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目的。 建議我們的土地增值稅政策對(duì)此進(jìn)一步明確,當(dāng)然在明確之前,我們的納稅人似乎也是可以利用一下政策空間的。 (1) 財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。 (2) 《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅(2016)43號(hào))規(guī)定: 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 (3) 《關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿) (三)差額征稅的賬務(wù)處理。 1.企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的,應(yīng)當(dāng)按減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減)”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目),按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額與上述增值稅額的差額,借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目,按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。 |
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