接上篇——買房套路《三》怎么看房

當(dāng)你看好房子后，遇到自己喜歡，且在自己承受能力之內(nèi)的價(jià)格范圍的房子，接下來(lái)就是約業(yè)主簽合同，定下房子。談價(jià)，只是達(dá)到買賣雙方彼此的一種心理期望程度，而實(shí)際的結(jié)果，可能會(huì)根據(jù)談判的過(guò)程而發(fā)生變化。

一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)橘I賣雙方都覺(jué)得買個(gè)房子幾十上百萬(wàn)幾百萬(wàn)的生意，買方難免會(huì)談價(jià)，所以業(yè)主也會(huì)留有一定的議價(jià)空間在里面。至于具體有多大的空間，中介是不清楚的，甚至業(yè)主本人也不清楚多少錢會(huì)賣。因?yàn)榈阶詈蠛灪贤臅r(shí)候，一定是一個(gè)買賣雙方都能接受和相對(duì)滿意的價(jià)格。業(yè)主希望的是能多賣一萬(wàn)是一萬(wàn)，買方希望的是能少一萬(wàn)是一萬(wàn)。

談價(jià)之前，可以有一個(gè)心理預(yù)期價(jià)格，但是不要給自己心理設(shè)限，因?yàn)檎勁惺且粋€(gè)雙方互動(dòng)的過(guò)程，其中中介起著重要的作用，買方只需要配合好中介就行。一般來(lái)說(shuō)，等到地產(chǎn)公司去簽合同的時(shí)候，都會(huì)有熟練專業(yè)的老業(yè)務(wù)員或者經(jīng)理出面幫忙談單、算費(fèi)用、簽合同的。去之前，中介會(huì)提醒你帶身份證、銀行卡。因?yàn)樾列量嗫嗾勍字螅挥泻炞炙⒍ń鹬?，這房子才是定下來(lái)的。所以行情好的時(shí)候，可以即看即簽的情況下，是需要有備而去的。

當(dāng)你確定哪套房子的時(shí)候，告訴中介約業(yè)主談的時(shí)候，中介會(huì)約定時(shí)間，約好雙方去公司會(huì)議室談。你要做的就是準(zhǔn)備好東西，吃飽肚子，然后按照約定的時(shí)間稍微提前點(diǎn)去地產(chǎn)公司就行。盡量不要晚點(diǎn)，要有時(shí)間觀念，這是你和業(yè)主之間的第一次見(jiàn)面，第一印象就是守時(shí)觀念。還有，不需要拖家?guī)Э诙既サ?，真正能拍板做決定的人過(guò)去就行，要不七大姑八大姨的七嘴八舌也沒(méi)個(gè)統(tǒng)一意見(jiàn)。

當(dāng)你決定要定下來(lái)哪套房子的時(shí)候，就好好的想著把這個(gè)事情辦完就行。不要等到好不容易做出了決定，然后在這個(gè)時(shí)候再去問(wèn)這個(gè)朋友那個(gè)親戚或者某個(gè)同學(xué)，要不要買房，哪里的房子怎樣，好不好啥的。真要問(wèn)，早干嘛去了??？但凡自己拿不定主意的人，一定是優(yōu)柔寡斷磨磨唧唧的。不要覺(jué)得幾十上百萬(wàn)的東西要多理智要多慎重，如果自己沒(méi)有想法沒(méi)有需要，你會(huì)沒(méi)事找事的出去看房，冬天冷夏天熱的非去看房嗎？真要是買不起自己無(wú)法承受這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的話，你當(dāng)初腦子也沒(méi)進(jìn)水，去看啥啊，看了也就算了，也沒(méi)必要非要買啊。

還有，你問(wèn)的那些親戚朋友同學(xué)，如果他們是專業(yè)的也好，但是他們未必就知道你看的房子怎樣，他們也不可能為你的決定而承擔(dān)半毛錢的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，不管最后你買房過(guò)程中出現(xiàn)了什么問(wèn)題和麻煩，還是你買的房子漲了跌了?；蛟S，你覺(jué)得他們混的好，買過(guò)好幾次房，手上有很多房產(chǎn)有很多錢，但是一個(gè)身家千萬(wàn)的人買一個(gè)一百萬(wàn)的東西，和一個(gè)身家五十萬(wàn)買一個(gè)一百萬(wàn)的東西，所顧慮和承受的都是完全不一樣的。

還有一些你覺(jué)得重要的人，你會(huì)去詢問(wèn)他們的意見(jiàn)和建議，其實(shí)他們的意見(jiàn)和建議對(duì)你有害無(wú)益。他們或許會(huì)告訴你，你看好了就行，或許會(huì)告訴你現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么高，幾萬(wàn)塊錢一平好貴啊，他們不一定會(huì)站在你的立場(chǎng)和你的角度真正為你考慮和建議。他們隨意的一句感嘆，或許就打消了你好不容易做出的決定，而讓你更加的糾結(jié)和猶豫。時(shí)間，有時(shí)候就是金錢。

等到業(yè)主來(lái)后，彼此介紹一下，打過(guò)招呼，然后中介就會(huì)打開(kāi)話題或者告訴你怎么開(kāi)始。談單方式不同的人有不同的方式和套路，因?yàn)橹薪樽鳛榈谌?，他們同樣希望促成這單生意，得到他們應(yīng)得的部分。他們會(huì)主導(dǎo)整個(gè)談判和簽單的氛圍和過(guò)程，整個(gè)氛圍很重要，雙方的溝通交流及第一印象都很重要。套套近乎，問(wèn)問(wèn)哪里人，聊聊工作、職業(yè)、孩子、家庭啥的，彼此會(huì)逐漸放松警惕，然后再到說(shuō)房子，談價(jià)格。

好好說(shuō)話，好好聊天，不同的業(yè)主有不同的心態(tài)和性格，不同的賣房原因，不同的社會(huì)閱歷和賣房經(jīng)驗(yàn)。通常來(lái)說(shuō)，年紀(jì)大的人會(huì)老道，經(jīng)驗(yàn)豐富，裝的更深沉，看不出特別明顯的破綻，價(jià)格咬的死，就算裝逼也裝的更逼真。急賣的業(yè)主、好說(shuō)話的業(yè)主會(huì)更容易降價(jià)。整個(gè)一個(gè)談判過(guò)程，其實(shí)就是一個(gè)溝通和交流的過(guò)程，通過(guò)言談舉止，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主賣房的原因，心態(tài)，去試探業(yè)主的底價(jià)，去尋找對(duì)方的漏洞進(jìn)行談判。為什么越老道的人越難談，因?yàn)樗麄兊某歉?，善于偽裝，不會(huì)輕易被識(shí)破他們的心理活動(dòng)。

在談價(jià)之前，可以算下費(fèi)用。根據(jù)國(guó)土局的過(guò)戶價(jià)格來(lái)計(jì)算稅費(fèi)，是否有增值稅，是否需要贖樓，總共有多少費(fèi)用。根據(jù)費(fèi)用的多少來(lái)和業(yè)主以算賬的方式進(jìn)行談價(jià)，也是一種很好的方法。但是談價(jià)的過(guò)程中，要有個(gè)度，除非你不想買，否則不要過(guò)早的把氛圍給談僵了。不要指望著一定就能少個(gè)八萬(wàn)十萬(wàn)的，一套一百萬(wàn)的房子跟業(yè)主談十萬(wàn)，那就是總價(jià)的百分之十；如果一套五百萬(wàn)的房子，和業(yè)主談價(jià)十萬(wàn)，那也才占到房?jī)r(jià)的百分之幾？當(dāng)你買一套一百萬(wàn)的房子的時(shí)候，覺(jué)得能少一萬(wàn)五千也好的時(shí)候，賣房的業(yè)主同樣的在乎這個(gè)五千一萬(wàn)的。

因?yàn)橛械姆孔拥膱?bào)價(jià)本來(lái)就是中介報(bào)的底價(jià)，因?yàn)闃I(yè)主是初次賣房沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，直接把底價(jià)告訴給中介了。正因?yàn)闆](méi)經(jīng)驗(yàn)，所以業(yè)主也會(huì)死腦筋的咬死價(jià)格的。如果房子價(jià)格確實(shí)性價(jià)比高，是所有在賣的房源里面最便宜的，那也就爽快點(diǎn)簽字刷卡吧。市場(chǎng)行情很好處于上漲階段的時(shí)候，業(yè)主都是很強(qiáng)勢(shì)的，業(yè)主沒(méi)有反價(jià)，愿意按照之前報(bào)價(jià)賣給你就知足吧，如果遇上個(gè)反價(jià)五萬(wàn)十萬(wàn)的業(yè)主，有時(shí)候也只能咬咬牙接受。因?yàn)槟悴毁I沒(méi)關(guān)系，后面還有大把的人排隊(duì)等著。價(jià)格都是由市場(chǎng)需求決定的。

傭金，也是所有買房的人關(guān)注的一個(gè)大事。很多人找房看房的時(shí)候不會(huì)想到傭金這事，只想著要房子好價(jià)格便宜，中介能幫自己多談點(diǎn)價(jià)格。當(dāng)所有的事情都滿意的時(shí)候，最后又會(huì)因?yàn)閭蚪鹂梢允浊Щ蛘邘兹f(wàn)塊錢的時(shí)候，而跳開(kāi)中介成交。其實(shí)，當(dāng)你在做這種事情的時(shí)候，你就不應(yīng)該抱怨房產(chǎn)中介有多素質(zhì)低下，中介市場(chǎng)有多混亂不堪。大家都是為了工作為了生活，勞動(dòng)和付出都應(yīng)該被尊重。

市場(chǎng)有市場(chǎng)的價(jià)格，每個(gè)行業(yè)都會(huì)有相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)，不要以為撿了個(gè)便宜省了多少錢而決定自己有多聰明而沾沾自喜，或許沒(méi)人知道你的所作所為，整個(gè)買房的流程順順利利的走完；或許有人會(huì)通過(guò)一些你所不齒的下三濫的手段對(duì)你進(jìn)行報(bào)復(fù)而讓你苦惱；或許你在這個(gè)省錢的過(guò)程中貪圖便宜而在買賣交易過(guò)程中出現(xiàn)了更多的麻煩事或者損失。一切皆有可能，簽合同交定金僅僅只是一個(gè)開(kāi)始。后面還有按揭貸款、過(guò)戶取證、交樓過(guò)水電，正常的過(guò)戶流程在一個(gè)月到三個(gè)月不等，不同的城市不同的房產(chǎn)不同的合同約定都不一樣。而中介，作為第三方，就是控制整個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)度跟進(jìn)。如果整個(gè)流程中出了任何問(wèn)題和差錯(cuò)，買賣雙方都會(huì)第一時(shí)間找的是中介。

傭金給多少，不同的公司有不同的制度和要求，如果要求太過(guò)分了，業(yè)務(wù)員無(wú)法操作或者掙的錢太少的話，他們寧愿不做這單生意的。就算做了，如果作為服務(wù)方的他們都不滿意不開(kāi)心的時(shí)候，你也不要對(duì)他們后續(xù)的服務(wù)過(guò)程中有過(guò)多的奢求。人都是相互的，將心比心。傭金，同樣可以談的，也不要指望著自己能把所有的便宜都占完，省了稅，砍了價(jià)，打了折，最后還想再少點(diǎn)。羊毛出在羊身上，買房的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣房的精，而中介就是在這些買得起房的“精英”和賣房的“人精”中達(dá)成交易，做成生意。所以，凡事差不多就好。

當(dāng)所有的問(wèn)題都得到解決和談妥后，就開(kāi)始簽合同刷定金。正規(guī)的公司都會(huì)有嚴(yán)格的流程和細(xì)節(jié)，按著中介公司的流程和套路走就可以，那簽的一堆資料和文件你看不懂，就算你逐字逐句的去看，也需要好幾個(gè)小時(shí)。通常簽合同的時(shí)間都會(huì)約在晚上，只有晚上雙方都才有時(shí)間，相對(duì)方便點(diǎn)。所以，開(kāi)篇提到的，吃飽飯?jiān)偃サ禺a(chǎn)公司，整個(gè)流程下來(lái)沒(méi)幾個(gè)小時(shí)是弄不完的。至于房產(chǎn)查檔、買房名額、貸款問(wèn)題、定金多少、給誰(shuí)，這些問(wèn)題，地產(chǎn)公司都會(huì)有要求，中介都會(huì)幫你確認(rèn)。否則，他們也是在自找麻煩。一個(gè)靠譜、專業(yè)、值得信賴的中介重要，一個(gè)正規(guī)、大型的地產(chǎn)公司同樣重要，只有正規(guī)才能透明、安全、有保障。

很多人因?yàn)閷?duì)流程的不熟悉，對(duì)整個(gè)交易的認(rèn)知不全，而會(huì)對(duì)中介對(duì)業(yè)主產(chǎn)生一些問(wèn)題和意見(jiàn)，通常對(duì)中介和中介公司的意見(jiàn)更多更大。因?yàn)檎麄€(gè)事情跟進(jìn)都是中介在負(fù)責(zé)在跟進(jìn)在處理。其實(shí)很多事情，中介是無(wú)辜的，但是他們又不得不把所有的麻煩和問(wèn)題解決。有的問(wèn)題是業(yè)主那邊造成的，業(yè)主的征信和貸款會(huì)影響贖樓，租約、交樓過(guò)水電這些都和業(yè)主有關(guān)系。前期如果買賣雙方無(wú)好感，談的不愉快，整個(gè)流程下來(lái)只會(huì)意見(jiàn)和不滿越來(lái)越多，如果房?jī)r(jià)上漲階段，業(yè)主在交樓階段難免會(huì)惹點(diǎn)事，比如搬家之后沒(méi)搞衛(wèi)生，比如拖延交樓，比如租約問(wèn)題等等。

還有整個(gè)交易流程雖然是中介公司在負(fù)責(zé)，但是并不是所有的流程都是有中介公司主導(dǎo)和掌控的，銀行根據(jù)客戶資質(zhì)批貸款、放款，這個(gè)時(shí)間進(jìn)度和銀行的時(shí)間、業(yè)務(wù)都有關(guān)系，也和買方的個(gè)人資質(zhì)有關(guān)系。國(guó)土局根據(jù)買賣雙方的條件繳稅，最后的費(fèi)用和中介算出來(lái)的費(fèi)用表難免也會(huì)有點(diǎn)差入。

所有的事情和流程，其實(shí)還是看人。你怎樣，你的世界就怎樣，你遇到的人就怎樣。雖然難免會(huì)遇到各種奇葩SB各種無(wú)語(yǔ)的人，同樣也會(huì)遇到好人。但是出了問(wèn)題，首先想到的是要怎么去解決問(wèn)題，去減小問(wèn)題帶來(lái)的影響和損失，而不是相互指責(zé)互相傷害。

總結(jié)：

1、談價(jià)簽合同之前做好準(zhǔn)備工作，意志堅(jiān)定；

2、談判過(guò)程中，注意溝通和談判技巧，見(jiàn)好就收，買賣是三方之間達(dá)成一致的目標(biāo)，只有大家都滿意和能接受的結(jié)果才會(huì)有結(jié)果；

3、找靠譜的中介，找正規(guī)的公司，不要因小失大；

4、買房是一個(gè)有著較長(zhǎng)流程，比較復(fù)雜，需要經(jīng)驗(yàn)的，同樣賣房也是需要經(jīng)驗(yàn)的。

5、祝大家都能順順利利地買到自己滿意的房子，住進(jìn)自己的新家，闔家幸福，步步高升！

結(jié)語(yǔ)：

其實(shí)我是一個(gè)從事房產(chǎn)交易的中介，一個(gè)每天都會(huì)遇到不同的客戶業(yè)主，上演著不同的喜怒哀樂(lè)的故事或事故，一個(gè)不被人理解和尊重的行業(yè)，靠著實(shí)力和業(yè)績(jī)吃飯卻常常被人誤解的工作。這行業(yè)水很深，套路很多，但是人心都是相對(duì)的，人性是永恒的。

我熱愛(ài)我的工作、熱愛(ài)我的生活、熱愛(ài)文字，我也堅(jiān)守我的人品和節(jié)操，用自己的專業(yè)和勤奮在這座城市生存、生活，盡其所能幫助到每一個(gè)我接觸的人。白天，我在風(fēng)雨中帶客戶看房，晚上，我在辦公室回訪客戶業(yè)主，深夜，我在這里敲下這些文字。水平和能力有限，但是真心希望能給大家?guī)椭?，謝謝您能看完！