為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同效力-案例分析

lwdalian 2016-07-30

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為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同效力-案例分析

案件基本信息

1、裁判書字號

上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2133號民事判決書

2、案由:房屋買賣合同糾紛

3、當(dāng)事人

原告（上訴人）湯伯順

被告（被上訴人）邱敏

基本案情

2006年5月23日，原告湯伯順和被告邱敏持上海市房地產(chǎn)買賣合同，共同申請現(xiàn)房買賣登記，該合同記載：原告湯伯順將其名下的位于上海市黃浦區(qū)蒙自西路某號房屋轉(zhuǎn)讓給被告邱敏，轉(zhuǎn)讓價(jià)為42.2萬元，同年5月31日前騰房交接。合同其余條款均為上海市房地產(chǎn)買賣合同格式化文本。同年6月8日，涉案房屋被核準(zhǔn)登記為被告邱敏所有。涉案房屋上物業(yè)、電、燃?xì)?、電話的戶名至今未變更，現(xiàn)登記有兩個(gè)抵押權(quán)，依次是2006年6月8日核準(zhǔn)登記的興業(yè)銀行股份有限公司上海華山支行（以下簡稱“興業(yè)銀行華山支行”）債權(quán)數(shù)額21萬元、2012年7月27日核準(zhǔn)登記的黃光強(qiáng)債權(quán)數(shù)額80萬元。原告湯伯順、被告邱敏均知道涉案房屋上設(shè)定了兩個(gè)抵押權(quán)以及在抵押權(quán)登記未注銷前不能辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

原告湯伯順訴稱，其與被告邱敏簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同并未真實(shí)履行，原告湯伯順既未收取任何放款，也未向被告邱敏交付房屋，辦理水、電、煤、物業(yè)、電話等的更名手續(xù)，涉案房屋由原告湯伯順夫妻共同居住至今。雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同并非以買賣房屋為真實(shí)意思，亦未真實(shí)履行，而是為套取銀行貸款，損害了國家金融秩序，系以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)屬無效；被告邱敏有義務(wù)償還興業(yè)華山支行貸款以滌除抵押權(quán)；原告湯伯順對黃光強(qiáng)的借款抵押效力保留另案訴訟的權(quán)利，現(xiàn)起訴要求確定房屋買賣合同無效，被告邱敏協(xié)助恢復(fù)涉案房屋權(quán)利人為原告湯伯順并承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。

被告邱敏辨稱，同意原告湯伯順的全部訴訟請求及事實(shí)理由。

審理中，原告湯伯順于2013年4月11日提交《有關(guān)依法追加第三人以及增加相應(yīng)訴訟請求的申請書》，申請追加興業(yè)銀行華山支行、黃光強(qiáng)為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，并申請?jiān)黾觾身?xiàng)訴訟請求：1.被告邱敏結(jié)清所欠興業(yè)銀行華山支行的貸款，滌除涉案房屋上的抵押登記，興業(yè)銀行華山支行協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)；2.確認(rèn)被告邱敏與黃光強(qiáng)于2012年7月20日簽訂的房地產(chǎn)借款抵押合同無效，黃光強(qiáng)協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)。上述申請均未獲準(zhǔn)許。

案件焦點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同是否有效。具體而言，當(dāng)事人在獲取銀行貸款后，以未實(shí)際履行的房屋買賣合同非當(dāng)事人真實(shí)意思表示、合同系以合法形式掩蓋非法目的、當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益為由，請求法院判決此類合同無效，依法是否應(yīng)予支持。

法院裁判要旨

上海市黃浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項(xiàng)，以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同無效，該被掩蓋的目的需違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。原告湯伯順和被告邱敏在明知涉案房屋上登記有兩個(gè)抵押權(quán)以及抵押登記未注銷前不能辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的情況下，合意以所簽買賣合同系以合法形式掩蓋非法目的為由要求確認(rèn)合同無效、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)原狀，但法律、行政法規(guī)中并未規(guī)定此類為套取銀行貸款的目的而簽訂的合同系非法的絕對無效行為。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項(xiàng)，惡意串通損害第三人利益的合同相對無效，此類合同無效應(yīng)由利益受損的特定第三人而非串通人主張，但銀行等抵押權(quán)人現(xiàn)并未提出主張，法院不應(yīng)主動(dòng)干預(yù)，該干預(yù)包括在審理此類合同時(shí)追加抵押權(quán)人為第三人，尤其是在民事訴訟法特別程序章中新增了實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)內(nèi)容之后，法院更不應(yīng)干預(yù)抵押權(quán)人的程序選擇權(quán)，故原告湯伯順在審理中申請追加抵押權(quán)人為第三人參加訴訟，法院未予準(zhǔn)許。

原告湯伯順和被告邱敏自愿訂立上海市房地產(chǎn)買賣合同，被告邱敏以此申請銀行貸款獲準(zhǔn)，涉案房屋已被核準(zhǔn)登記為被告邱敏所有，上述行為均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條第二項(xiàng)，經(jīng)過登記的書面證明力一般大于其他書證，故當(dāng)事人以內(nèi)部協(xié)議或訴訟自認(rèn)無法推翻上述意思表示。

綜上，原告湯伯順要求確定合同無效的訴訟請求，于法無據(jù)，法院不予支持。

上海市黃浦區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第二、三項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條第二項(xiàng)之規(guī)定，于2013年8月15日作出（2013）黃浦民四（民）初字第590號民事判決：

駁回原告湯伯順的全部訴訟請求。

湯伯順持原審起訴意見提起上訴。上海市第二中級人民法院認(rèn)為，興業(yè)銀行華山支行及黃光強(qiáng)作為抵押權(quán)人并非必須參加本案訴訟的當(dāng)事人，如案件處理結(jié)果又可能與其有關(guān)，法院可以追加為第三人，反之則無必要。關(guān)于實(shí)體處理方面，二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，原審判決結(jié)果并無不當(dāng)，可予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

法官后語

當(dāng)事人為了套取銀行貸款，與他人簽訂房屋買賣合同，同時(shí)簽訂一份協(xié)議并在訴訟中自認(rèn)如下內(nèi)容：雙方簽訂房屋買賣合同的目的并非真實(shí)買賣合同，僅是為了銀行貸款，出賣方保留所有權(quán)。在銀行登記成為涉案房屋抵押權(quán)人后，出賣方以房屋買賣并非其真實(shí)意思表示、合同未實(shí)際履行、買賣雙方惡意串通損害銀行利益、合同系以合法形式掩蓋非法目的為由，起訴要求確定房屋買賣合同無效，買受方往往同意出賣方的訴訟請求和事實(shí)理由，且雙方均拒絕調(diào)解，要求法院判決。

現(xiàn)行審判實(shí)踐中，通常判決確認(rèn)房屋買賣合同無效，理由通常為“房屋買賣并未實(shí)際履行，并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，而是以合法形式達(dá)到套取銀行貸款的目的，系以合法形式掩蓋非法目的，惡意串通，損害第三人利益和國家金融秩序、房地產(chǎn)市場交易秩序，故合同無效，”判決主任通常為：“一、雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同無效；二、（實(shí)際使用貸款一方當(dāng)事人）應(yīng)在本判決生效之日起X日內(nèi)注銷XXX房屋上的抵押登記，協(xié)助（對方當(dāng)事人）辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)?！?/section>

我們認(rèn)為，套貸買賣合同糾紛多為雙方當(dāng)事人合意的非正常訴訟，當(dāng)事人達(dá)到套取貸款的目的之后再提起訴訟，利用法院確認(rèn)房屋買賣合同無效的判決，將房屋過戶回簽訂合同前的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，上述判決使法院儼然變更幫助當(dāng)事人過河拆橋的工具。而且，在實(shí)際使用貸款一方當(dāng)事人無力償還貸款以注銷抵押的情況下，以及抵押權(quán)人提起特別程序訴訟，申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，并被法院裁定拍賣、變賣涉案房屋的情況下，恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)的判決都將變成一紙空文。人民法院對民事案件進(jìn)行審判應(yīng)嚴(yán)格依照法律規(guī)定，合同無效應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條作出認(rèn)定，當(dāng)事人意思表示的判斷應(yīng)根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定中證據(jù)證明力的判斷規(guī)則，因此，判決為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同無效的上述理由均不成立，此類合同應(yīng)認(rèn)定有效。

上海市第二中級人民法院韓峰

上海市黃浦區(qū)人民法院張寧

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