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鄭某與匯金公司商品房預(yù)售合同糾紛案 案情簡(jiǎn)介： 鄭某是北京市某公司職員，2010年在北京買套房，最終全家人選中了位于北京市房山區(qū)的某套兩居，因房屋正在建設(shè)過程中，同年12月30日鄭某與房產(chǎn)公司匯金公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，合同中約定房屋總價(jià)款為1130436元，買受人通過貸款方式支付購(gòu)房款。 2011年1月11日鄭某到開發(fā)商那里交了首付款，共計(jì)340436元，匯金公司于同年1月14日向鄭某出具了房款發(fā)票。隨后，鄭某便按照合同約定將申請(qǐng)貸款需要的相關(guān)材料提交給匯金公司，由開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，并辦理相關(guān)手續(xù)。 誰知兩個(gè)月過去了，開發(fā)商通知貸款沒有辦下來，讓鄭某自己到建設(shè)銀行去辦理貸款，鄭某最終同意將相關(guān)材料取回，親自到建設(shè)銀行去辦理貸款。2011年4月鄭某攜帶相關(guān)材料到建設(shè)銀行辦理貸款，經(jīng)過審核，銀行工作人員告知鄭某其提交的材料均符合要求，但是不能向其發(fā)放貸款。 鄭某很疑惑，明明符合要求的材料怎么會(huì)不發(fā)放貸款？貸款辦下來怎么支付購(gòu)房款？過了付款時(shí)間開發(fā)商會(huì)不會(huì)追究我們的違約責(zé)任？鄭某覺得這事一定要找開發(fā)商說清楚。結(jié)果到了之后工作人員推脫稱總經(jīng)理不在。 在此后的幾個(gè)月里，鄭某及其家人曾多次找到開發(fā)商，但開發(fā)商總是以各種各樣的理由推脫，遲遲不給解決，直至2011年12月開發(fā)商才告知鄭某可以退房，鄭某當(dāng)即寫了退房申請(qǐng)，但是又過了幾個(gè)月，鄭某多次與開發(fā)商溝通退還購(gòu)房款的相關(guān)事宜，但開發(fā)商總是不以為然，一拖再拖。 無奈之下，鄭某向知名房產(chǎn)律師李松律師尋求幫助。經(jīng)過李律師到建設(shè)銀行調(diào)查取證，終于查出了銀行不發(fā)放貸款的真正原因，原來是開發(fā)商在建設(shè)銀行存的貸款保證金被依法查封了。所以才辦理不了貸款的。 李律師指出貸款不能辦理屬于開發(fā)商的原因，開發(fā)商已構(gòu)成違約，鄭某可以請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商退還首付款340436元，并按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率支付從2011年1月11日起至給付之日止的利息。在李律師的建議下，鄭某將開發(fā)商匯金公司告上了法庭。 法院判決結(jié)果： 房山區(qū)人民法院經(jīng)過審理后判決：解除鄭某與匯金公司于2010年12月30日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》；匯金公司于判決生效后10日內(nèi)向鄭某返還購(gòu)房首付款340436元，并支付利息（按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算利息，自2011年1月14日起至本判決生效之日止）。 律師剖析： 此類糾紛屬于典型的商品房預(yù)售合同糾紛，商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種。司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為出賣人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售合同便發(fā)生法律效力。 所謂商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。依據(jù)作為買賣合同標(biāo)的物的商品房是否已經(jīng)竣工，商品房買賣合同一般分為商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同。 本案中買賣雙方已經(jīng)簽訂了《商品房預(yù)售合同》，且該合同不違反國(guó)家法律相關(guān)規(guī)定，合同真實(shí)有效。合同簽訂后鄭某已經(jīng)按照合同約定履行了支付首付款及提交辦理貸款資料的義務(wù)。因匯金公司在銀行的貸款保證金被查封，致使鄭某無法從銀行辦理貸款，不能支付后期的房款，匯金公司對(duì)鄭某無法辦理貸款負(fù)有不可推卸的責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致《商品房買賣合同》不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。本案系因出賣人原因致使未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，致使買賣合同不能繼續(xù)履行，鄭某可以請(qǐng)求解除合同。 同時(shí)，依據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，鄭某可以據(jù)此要求開發(fā)商賠償從付款之日起到實(shí)際退還房款之日的利息損失。 在商品房買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。但如果因不可抗力、情勢(shì)變更等原因，致使合同在法律上或事實(shí)上履行不能，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均可以要求解除合同，但不能影響違約責(zé)任的承擔(dān)。 依據(jù)我國(guó)《合同法》第94條第3項(xiàng)：“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”當(dāng)事人可以解除合同。在司法實(shí)踐中，對(duì)于“合理期限”的認(rèn)定要區(qū)別對(duì)待，如果法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的，依照法律規(guī)定和當(dāng)事人的約定；如果沒有法律規(guī)定和約定的，在出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，且經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后的情況下，合理期限為3個(gè)月；對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，合理期限為1年。 這里需要特別指出的是，解除權(quán)行使的合理期限在性質(zhì)上屬于除斥期間，不存在中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。我國(guó)《合同法》第95條明確規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！? 訴訟策略分析： 結(jié)合本案的情況，可以通過如下兩種方式主張權(quán)利： 一、買方可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任并要求繼續(xù)履行合同。本案因?yàn)殚_發(fā)商貸款保證金被查封導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約，依照合同約定，買方可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任。同時(shí)，買方可以要求開發(fā)商另行提供貸款保證金，配合買方辦理貸款，繼續(xù)履行合同。 二、買方可以向開發(fā)商主張解除買賣合同并要求賠償損失。開發(fā)商嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，買方在此種情況下享有解除權(quán)，依照合同約定，買方可以主張解除合同并要求賠償損失。 對(duì)比上述兩種訴訟策略，不難看出表面上可能第一種情況客戶獲得的利益會(huì)比較多，但是本案因開發(fā)商貸款保證金被查封，工程已經(jīng)處于停工狀態(tài)，部分樓根本還未動(dòng)工。讓開發(fā)商另行提供貸款保證金顯然具有相當(dāng)大的難度，在此情形下，如果買方要求繼續(xù)履行合同可能會(huì)存在很大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果希望徹底的解決此事，建議客戶選擇第二種策略，要求解除合同并賠償損失，既維護(hù)了合法權(quán)益，同時(shí)又避免了日后不必要的糾紛。 法條鏈接： 《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條：“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務(wù)相互抵銷；（四）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；（五）債權(quán)人免除債務(wù)；（六）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。 第九十三條：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！?第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀 、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！? 文章來源：李松房地產(chǎn)律師網(wǎng) 作者；李松律師 轉(zhuǎn)載：轉(zhuǎn)載須注明作者及來源否則追究法律責(zé)任 |
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