【威海最有發(fā)展?jié)摿Φ?個(gè)商圈】 藍(lán)天白云、碧海金沙……威海作為一座人居城市,早已讓人耳熟能詳,但是作為一座經(jīng)濟(jì)城市,他的資歷實(shí)在太淺。在省內(nèi),濟(jì)青自不必說,連兄弟城市煙臺(tái)都差上一兩個(gè)層級(jí)。但是,這并不是說威海發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市沒有機(jī)會(huì),相反,機(jī)會(huì)非常大。首先考驗(yàn)的是決策者的科學(xué)發(fā)展觀,其次是執(zhí)行者的全局觀,最后是大家愿意付出和等待的時(shí)間。威海目前提出的“全域城市化”概念,還是蠻有前景的,如果良好發(fā)展,追趕煙臺(tái)指日可待。 在這里,筆者只是分析相對(duì)現(xiàn)狀,更有發(fā)展?jié)摿Φ?個(gè)商圈,像老城區(qū)市中心這樣的商業(yè)中心,不在討論范圍內(nèi)。 一、火車站商圈 基礎(chǔ)指數(shù):★★★★ 開發(fā)難度:★ 未來前景:★★★★★ 位于經(jīng)區(qū)的火車站商圈發(fā)展雖已頗具規(guī)模,但相對(duì)其未來定位及前景來說,它的發(fā)展才剛剛上路。 火車站、汽車站、威海新港、即將開通的城鐵……作為威海市區(qū)的交通樞紐,經(jīng)區(qū)在人氣方面具有著天然的優(yōu)勢,只要威海發(fā)展的紅旗不倒,經(jīng)區(qū)的經(jīng)貿(mào)發(fā)展的彩旗就會(huì)不停飄飄。 從重要的商貿(mào)企業(yè)數(shù)量來看,經(jīng)區(qū)呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢,而最為集中區(qū)域就是火車站。大型商場如樂天瑪特、佳世客、每美商城、豪業(yè)圣迪,專業(yè)化市場如家居建材、韓國食品百貨、兒童教育,旅游街景如華夏城、韓樂坊?,F(xiàn)在火車站的商業(yè)基礎(chǔ),已經(jīng)較為完善,絕對(duì)配得上4顆星。然而目前最為缺乏的就是更多的人氣! 您可能會(huì)認(rèn)為,經(jīng)區(qū)人并不算少,有些時(shí)候公交難擠、出租難打??杀认率袇^(qū)大世界、華聯(lián),人氣還是欠些火候的,更難比青島的臺(tái)東路、煙臺(tái)的南大街。城鐵開通后,經(jīng)區(qū)人氣將會(huì)得到極大提升,尤其是夏季,絕對(duì)可以達(dá)到繁榮級(jí)別。當(dāng)然,如果經(jīng)營得當(dāng),火車站也可以成為寸土寸金的高大上繁榮商圈。 個(gè)人觀點(diǎn):經(jīng)區(qū)可針對(duì)部分地段房屋實(shí)施限價(jià),吸引大批購買首套房的剛需者定居,減少“候鳥”一族在經(jīng)區(qū)的購房量,不斷培植常住人口規(guī)模。如果人氣跟上了,火車站商圈就是第二個(gè)市區(qū),甚至超過老城區(qū)!這個(gè)成長中的高富帥商圈,正在像我們大步奔來。想投資這里的朋友可要加快腳步,資源真的很快就被搶光了。 二、哈工大東部 基礎(chǔ)指數(shù):★★☆ 開發(fā)難度:★★ 未來前景:★★★★ 威海有兩所國家頂尖大學(xué)的校區(qū),這本身就是個(gè)很好的資源。然而,對(duì)于不太精于做生意的威海人來說,這么好的資源真是給白瞎了! 如果說經(jīng)區(qū)商貿(mào)中心是火車站的話,那高區(qū)在哪呢?利群?海閱建國?自由東方?海水浴場?說實(shí)話,真沒有個(gè)像模像樣的。大高區(qū)在商貿(mào)業(yè)還真是沒落呢,高區(qū)人民大多都在市區(qū)購物吧,積聚了多年的消費(fèi)熱情難以釋放吧,很希望有個(gè)高大上的商貿(mào)環(huán)境吧! 要說商業(yè)基礎(chǔ),高區(qū)底子遠(yuǎn)比經(jīng)區(qū)好。在十幾年前,經(jīng)區(qū)還是一片灘涂的時(shí)候,高區(qū)就已經(jīng)有數(shù)個(gè)入住率高的大型生活小區(qū),有眾多工業(yè)企業(yè),有知名的海水浴場,當(dāng)然還有消費(fèi)能力強(qiáng)大的兩所大學(xué)。然而十幾年過去了,當(dāng)經(jīng)區(qū)的天翻地覆的時(shí)候,高區(qū)仍然保持了原本的“質(zhì)樸”形象,真是令人費(fèi)解?。≡?jīng)的高帥富停滯不前,眼睜睜地被逼成了屌絲,實(shí)在叫人唏噓。不過,這個(gè)屌絲想要逆襲,難度并不算大。 經(jīng)過筆者觀察,目前高區(qū)最容易形成大型商圈的位置有兩個(gè),一是山大南面的廣大區(qū)域,二是哈工大東面的遼闊土地。但鑒于山大對(duì)面的混亂規(guī)劃、切割成塊的混亂建設(shè)狀,其發(fā)展前景已然有限。所以,高區(qū)未來的高大上商圈,就只能寄希望于哈工大東側(cè)了。 作為毗鄰理工科院校的商圈,要把哈工大的宅男們吸引出校門,不外乎三種產(chǎn)業(yè):1、美食(物美價(jià)廉,以肉為主)。2、IT軟硬件、電子產(chǎn)品。3、適合邂逅女神的游樂休閑場所。所以,哈工大東部商圈就應(yīng)以以上三種產(chǎn)業(yè)為主,全力培植哈工大消費(fèi)群,進(jìn)而發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動(dòng)能力,把哈工大商圈打造成為高區(qū)的核心商業(yè)圈。曾經(jīng)聽說哈工大東部要建第二條步行街,希望規(guī)劃者能夠統(tǒng)籌規(guī)劃,千萬別再把一塊寶地給建殘了?。≒S,村里的那些違章建筑實(shí)在太有損威海形象) 個(gè)人觀點(diǎn):高區(qū)真的要拿出專門的精力來把這里好好規(guī)劃下,拓寬道路、拆除違建、覆蓋河道,大力營造商業(yè)氛圍,未來,整個(gè)高區(qū)的營商環(huán)境和消費(fèi)熱情都會(huì)在這里爆棚。目前這里商業(yè)環(huán)境較差,價(jià)格也較低,想投資的朋友可以長線發(fā)展,富裕的土豪們可盡情屯店,未來必將呈現(xiàn)爆發(fā)性回報(bào)。 三、文登東部新城 基礎(chǔ)指數(shù):★★ 開發(fā)難度:★★ 未來前景:★★★★ 曾經(jīng)風(fēng)光無限的大文登,如今被瓜分地只剩“彈丸”之地。雖然分出去的地盤有的是包袱、有的是財(cái)寶,但輕裝上陣后,并不影響小文登的小步快跑。在即將成為威海的一個(gè)區(qū)后,文登也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。最有錢景的便是文登的東部新城。 中央禁止修建政府大樓的禁令,讓文登的領(lǐng)導(dǎo)們持續(xù)展示著市政府的樸素感,歷史悠久的政府大院也確實(shí)寒酸。和威海一樣,文登早就在規(guī)劃修建新的政府大樓,不同的是,文登真的是“只欠東風(fēng)”,搬到東部只是時(shí)間問題。 寬闊的街道、高聳的大樓、遼闊的廣場、興建中的項(xiàng)目……沿著抱龍河向東,文登東部的寬闊和美麗一覽無余,和老城區(qū)形成鮮明的對(duì)照。不難看出,文登執(zhí)政者在大舉推進(jìn)城市東擴(kuò),力圖將文登建成一個(gè)高大上的現(xiàn)代化新區(qū)。當(dāng)然,文登有這樣的基礎(chǔ)和實(shí)力。 威海飛機(jī)場擴(kuò)建、城鐵文登站設(shè)立,都對(duì)文登交通和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大拉動(dòng)作用,而正在大力推廣的養(yǎng)老旅游產(chǎn)業(yè)也在東部風(fēng)生水起。只要東部規(guī)劃得當(dāng),適當(dāng)抑制房價(jià),暢通城市公交,大力吸引老城區(qū)市民落戶新城,文登東部新城將在3年后大變樣??梢哉f,“文登區(qū)”未來的規(guī)模和實(shí)力,將成為僅次于市區(qū)和經(jīng)區(qū)的第三個(gè)市中心。 不過,對(duì)于目前新城的規(guī)劃,筆者仍有不解,為什么到目前為止,也沒有個(gè)像樣的商貿(mào)項(xiàng)目落戶?(義務(wù)小商品稍顯老氣低端) 個(gè)人觀點(diǎn):最令筆者不解的就是文登的公共交通。(公交車仍是私人經(jīng)營,各種弊病就不一一例舉,關(guān)鍵是嚴(yán)重影響市民出行和流動(dòng),進(jìn)而影響商貿(mào)業(yè)發(fā)展,降低城市活力。)只要文登能打通公交車這“任督二脈”,架起新城老城的橋梁,新區(qū)發(fā)展速度還能更快。投資者們現(xiàn)在可以持幣觀望,待有好的商業(yè)機(jī)會(huì)一定要果斷出手。 四、東部濱海新城 基礎(chǔ)指數(shù):★ 開發(fā)難度:★★★★ 未來前景:★★★★ 多年前,筆者就曾聽說,威海市政府要搬到這片區(qū)域。多年過去了,政府雖然沒動(dòng),可開發(fā)這片區(qū)域的熱情絲毫未減。 借著重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)的東風(fēng),東部濱海新區(qū)成為了全市六大重點(diǎn)區(qū)域之一。在筆者看來,這六大重點(diǎn)區(qū)域中,最容易活動(dòng)成功的,無疑就是這里。借著中韓自貿(mào)區(qū)建設(shè)的大勢,東部濱海新城成了中韓(威海)自由貿(mào)易示范區(qū),這又為這里先行先試提供了基礎(chǔ)。借著威海與比利時(shí)根特市簽訂中歐城鎮(zhèn)化城市合作項(xiàng)目平臺(tái),東部濱海新城成為中歐合作示范區(qū)。借著地處經(jīng)區(qū)的優(yōu)勢,剛一出生就頂著“富二代”的名號(hào),開發(fā)建設(shè)可謂是“不差錢”。而且,這里背依大海、地勢平坦、環(huán)境優(yōu)美,建設(shè)剛一開始,便吸引不少項(xiàng)目落戶。集天時(shí)地利人和,只要東部濱海新區(qū)能夠持續(xù)科學(xué)規(guī)劃發(fā)展,未來前景不可限量!說不定,十年后,這里真會(huì)是新市政府的所在地。 當(dāng)然,目前來看,這里的商業(yè)基礎(chǔ)還非常薄弱,開發(fā)周期還比較長,資金投入還比較多,但威海造城的能力不可忽視。只要吸取乳山銀灘的教訓(xùn),一步一個(gè)腳印地進(jìn)行規(guī)劃、招商、引人、建設(shè)、再規(guī)劃的良性循環(huán),新區(qū)錢景可期。 個(gè)人觀點(diǎn):把鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成一座城市,關(guān)鍵點(diǎn)還是人氣。對(duì)于東部濱海新區(qū)的開發(fā),千萬不能走“賣地開發(fā)高端房產(chǎn)”的老路,即便有房產(chǎn)開發(fā)的打算,也要等新區(qū)建成70%之后再實(shí)施。前期要以建設(shè)廉租房、公租房、經(jīng)適房為主,靠低價(jià)高配套積聚“引進(jìn)來”的人氣??商崆傲舫霾糠趾玫貕K用于未來高價(jià)開發(fā),萬萬不可早早透支未來房價(jià)的上漲空間。土雞變鳳凰可是個(gè)漫長的過程,當(dāng)權(quán)者千萬不能操之過急?。?br> 由于此區(qū)域建設(shè)周期仍然較長,目前還沒有良好的投資目標(biāo),當(dāng)然,如果有土豪想投資,可包山囤地低價(jià)長線操作。像筆者一樣的普通大眾,那就繼續(xù)等待時(shí)機(jī)吧。 五、南海新區(qū) 基礎(chǔ)指數(shù):★★ 開發(fā)難度:★★★☆ 未來前景:★★★☆ 和東部濱海新區(qū)類似,南海新區(qū)也是想要變成鳳凰的土雞,不同的是,這只土雞已經(jīng)有了不錯(cuò)的成長基礎(chǔ),進(jìn)化到現(xiàn)在至少也算是只野鴨或天鵝吧。 說南海是塊風(fēng)水寶地一點(diǎn)不假。足夠廣闊平坦的土地,足夠?qū)拸V優(yōu)質(zhì)的沙灘,足夠舒適宜人的氣候環(huán)境,只要是來過南海的人,都會(huì)被它的美麗所吸引。據(jù)路邊社消息,某位省領(lǐng)導(dǎo)非常喜歡南海,所以將其光榮晉升為省級(jí)開發(fā)區(qū)。 從整體規(guī)劃上看,南海決策者還是非常有誠意的,產(chǎn)業(yè)布局合理、項(xiàng)目開發(fā)也是大手筆大投入,基礎(chǔ)設(shè)施做的也不錯(cuò),破天荒的增加了公交和出租,方便居民出行。舊村改造也頗具亮點(diǎn),城市化的效果不錯(cuò)。然而,南海最亮的一筆,便是吸引北京交通大學(xué)在此設(shè)立校區(qū)。大學(xué)的設(shè)立,不僅增加的人才儲(chǔ)備、更活躍了人氣,提供了長期的繁榮基礎(chǔ)。(說真的,換個(gè)角度,可苦了來這求學(xué)的小伙伴們了,在一個(gè)開發(fā)中的大海灘上待4年,想想就替他們覺得坑爹。來到這里,絕對(duì)會(huì)驚呆?。?br> 然而,南海也有自身最大的劣勢——離核心城區(qū)較遠(yuǎn)。即便是文登市區(qū),開車也要半小時(shí),再別說去達(dá)威海市區(qū)了。另外,南海的“干事創(chuàng)業(yè)者”要好好控制一下房價(jià),不是房價(jià)越高越有檔次,畢竟人口才是發(fā)展的動(dòng)力和源泉!房價(jià)繼續(xù)注水,就離隔壁的銀灘不遠(yuǎn)了。 個(gè)人觀點(diǎn):南海的地區(qū)位置就注定他必須成為獨(dú)立的、功能完備的城市。而且,不成功便成仁!在距離周邊商業(yè)圈較遠(yuǎn)的前提下,南海必須快速建立自己的核心商圈,以滿足不斷增加人口的商業(yè)需求。位置要么依附于持續(xù)穩(wěn)定的大學(xué)校園,要么設(shè)立在核心旅游區(qū)。想要投資的朋友,可實(shí)地考察下校園周邊,畢竟這里客源穩(wěn)定、效益長久。而且投資者一定要拿出誠意來誠信經(jīng)營,被學(xué)校、當(dāng)?shù)丨h(huán)境坑了之后,再被奸商坑,小伙伴們還愿意在“傷心地”久留嗎? |
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