第62期

作者：Una Huo & Sissy Shi

2014年國(guó)金中心IFS 在成都亮相，國(guó)際化的同時(shí)結(jié)合了本地特色，不但軟硬件環(huán)境超越，“熊貓爬墻”更成為一時(shí)的熱點(diǎn)話題?？梢哉f(shuō)IFS以及后來(lái)的太古里一起，突破、改寫了成都的商業(yè)格局。2017年IFS將在長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，是否也會(huì)給長(zhǎng)沙人帶來(lái)不一樣的消費(fèi)體驗(yàn)?zāi)兀?/span>

長(zhǎng)沙市區(qū)面積不大，建成區(qū)約336平方公里，市區(qū)常住人口370余萬(wàn)人，相當(dāng)于武漢的60%。 娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，又是個(gè)非常市井氣的城市，在2016年CCTV“中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查”中被票選為“2015年度十大最具幸福感省會(huì)城市中第一名”。

長(zhǎng)沙人大多注重享樂(lè)，顧慮比較少，敢花錢敢消費(fèi)，從滿大街的美食店、棋牌室、足浴店就可見(jiàn)一斑。

長(zhǎng)沙居民總體收入水平一般，但房?jī)r(jià)便宜，今年5月份住宅成交均價(jià)約6680元/㎡，近3-4年來(lái)都沒(méi)有明顯上漲跡象。長(zhǎng)沙人少了買房的后顧之憂，可支配收入比較高，有頻繁消費(fèi)的基礎(chǔ)。

從幾個(gè)零售品牌處了解到，長(zhǎng)沙市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)一向平穩(wěn)，表現(xiàn)不錯(cuò)。友誼商店、平和堂、王府井百貨都是長(zhǎng)沙商業(yè)的領(lǐng)頭羊，其中友誼商店2015年總銷售額達(dá)21.6億元。

五一廣場(chǎng)和袁家?guī)X是長(zhǎng)沙最重要的兩個(gè)商圈，商業(yè)項(xiàng)目密集，長(zhǎng)沙最重要的商場(chǎng)基本都在這兩個(gè)商圈內(nèi)。IFS位于五一廣場(chǎng)核心位置，沿解放路和黃興中路，與王府井相對(duì)。

長(zhǎng)沙主要商圈分布

五一廣場(chǎng)&袁家?guī)X 商業(yè)分布

友誼阿波羅集團(tuán)是湖南本土實(shí)力最強(qiáng)的商業(yè)集團(tuán)，旗下的友誼商店是長(zhǎng)沙銷售業(yè)績(jī)最高的項(xiàng)目，A,B兩幢樓共10萬(wàn)平方米的體量，有Gucci，Cartier，Max Mara等國(guó)際名品。除此之外，還有友阿百貨、友阿春天、友誼商城、阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

長(zhǎng)沙友誼商店

長(zhǎng)沙阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)

日本平和堂是最早進(jìn)入長(zhǎng)沙的外來(lái)商業(yè)品牌，目前在長(zhǎng)沙有3家店，其中五一廣場(chǎng)店經(jīng)營(yíng)最成功，定位于中高檔百貨，一層有Dior Beauty、Chanel Beauty、Lancome、Estee Lauder、Fresh、Swarovski等品牌。

長(zhǎng)沙平和堂（五一廣場(chǎng)）

王府井百貨在長(zhǎng)沙有2家店，五一廣場(chǎng)店2004年開(kāi)業(yè)，一樓除了高檔化妝品之外，還有Coach, Michael Kors等輕奢品牌，6萬(wàn)平方米的體量，2015年總銷售額14.5億元。

長(zhǎng)沙王府井（五一廣場(chǎng)）

新世界百貨五一廣場(chǎng)2006年開(kāi)業(yè)，3.5萬(wàn)平方米，引進(jìn)了Omega,Vertu, Montblanc, Armani Jeans, CK Jeans, Diesel等品牌。

長(zhǎng)沙新世界百貨

奢侈品主要集中在運(yùn)達(dá)喜來(lái)登酒店的群樓運(yùn)達(dá)美美百貨，面積很小，只有1萬(wàn)平方米。由香港俊思集團(tuán)招商運(yùn)營(yíng)，有Louis Vuitton, Salvatore Ferragamo, Ermenegildo Zegna, Tod’s, Celine, Piaget等品牌。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，美美會(huì)是受IFS沖擊最嚴(yán)重的一個(gè)項(xiàng)目。

長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)美美

湖南本地除了友阿集團(tuán)之外，還有主打大眾定位的步步高商業(yè)；連鎖型的萬(wàn)達(dá)、中信、百聯(lián)、海信、凱德也都已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，但反響不大。

長(zhǎng)沙代表商業(yè)項(xiàng)目一覽

從上文字可以看出，長(zhǎng)沙商場(chǎng)雖多，但核心商圈內(nèi)基本都是傳統(tǒng)百貨形態(tài)；新近開(kāi)業(yè)的大型Shopping Mall位置較遠(yuǎn)，偏離傳統(tǒng)商圈。

長(zhǎng)沙目前的情況，與2014年之前，IFS還沒(méi)開(kāi)業(yè)時(shí)的成都有些相似，當(dāng)?shù)鼐用裼邢M(fèi)熱情，市場(chǎng)狀況不錯(cuò)，但還沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)一個(gè)大型、現(xiàn)代化、國(guó)際化的購(gòu)物中心。

一旦消費(fèi)者體驗(yàn)之后，就很容易愛(ài)上，現(xiàn)有的商業(yè)體難免受到?jīng)_擊?，F(xiàn)如今，品牌拓展成都市場(chǎng)，理想首選通常都是IFS或者太古里，而不是仁恒置地、仁和春天、春熙路步行街等等。

成都IFS國(guó)金中心

“天時(shí)”不足但前景廣闊

據(jù)了解，IFS西側(cè)部分，即靠近王府井百貨的一側(cè)定位輕奢檔次；東側(cè)定位高檔奢華品牌。以目前奢侈品牌的市場(chǎng)狀況，估計(jì)2017年開(kāi)業(yè)時(shí)東側(cè)部分可能開(kāi)業(yè)率不足，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，奢侈品并非放棄中國(guó)市場(chǎng)，店鋪從運(yùn)達(dá)美美搬遷的情況很可能發(fā)生。

比如：成都，原來(lái)Louis Vuitton和Dior都在仁恒置地，IFS開(kāi)業(yè)后Dior關(guān)閉仁恒店，搬遷到IFS；Louis Vuitton也在IFS又開(kāi)一店，未來(lái)仁恒店是否會(huì)關(guān)閉還不確定。

黃金地段，規(guī)模效應(yīng)

IFS的規(guī)模和位置完全稱得上“地利“，地塊西、東、南三面臨路，位于成熟商圈核心，又靠近地鐵站。是集商業(yè)、酒店、辦公樓于一體的100萬(wàn)方綜合體，商業(yè)體量達(dá)23萬(wàn)平方米，在單項(xiàng)目體量5萬(wàn)左右的鄰居項(xiàng)目中間，如同巨人般的存在。

專業(yè)團(tuán)隊(duì)背景，豐富品牌資源

開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)從香港海港城，到內(nèi)陸的時(shí)代廣場(chǎng)、IFS，擁有豐富的高檔購(gòu)物中心操盤經(jīng)驗(yàn)，相較目前長(zhǎng)沙購(gòu)物中心的管理團(tuán)隊(duì)，更加專業(yè)和國(guó)際化。

在長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，積累了大量的國(guó)際品牌資源和合作經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)于一個(gè)中高檔定位的購(gòu)物中心而言也非常重要。

本文并非IFS軟文，目的也不在于唱衰長(zhǎng)沙現(xiàn)有零售企業(yè)。在這樣的時(shí)代，區(qū)域型市場(chǎng)難免會(huì)遇到外來(lái)的強(qiáng)勢(shì)勁敵，但本地企業(yè)也有明顯的優(yōu)勢(shì)：多年的顧客資源積累，更加了解消費(fèi)者需求。

即使在規(guī)模、環(huán)境上不敵對(duì)手，更應(yīng)該在服務(wù)上有所超越。比如，加強(qiáng)VIP客戶的管理、優(yōu)化服務(wù)、增加顧客粘性。而像運(yùn)達(dá)美美這樣有可能面臨奢侈品牌流失的項(xiàng)目，更需要提前規(guī)劃好后備調(diào)整方案。

對(duì)于王府井、平和堂、新世界這樣緊鄰IFS的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商業(yè)巨無(wú)霸的到來(lái)也并非全是負(fù)面影響。

比如，成都IFS和伊勢(shì)丹百貨只有一路之隔，IFS開(kāi)業(yè)后，伊勢(shì)丹的生意反而有所提升，因?yàn)镮FS這樣的大空間購(gòu)物中心，店鋪面積對(duì)于鞋履、珠寶等品類來(lái)說(shuō)過(guò)大，百貨如果能做好與購(gòu)物中心的品類互補(bǔ)和人流對(duì)接，反而有利于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。