  此外，土地租賃合同由于標的額大，按照法院以訴訟標的確定法院管轄級別的做法，相比其他不動產(chǎn)租賃案件，更可能進入高級法院的審理范圍。因此，當事人在進行商業(yè)租賃行為時，除了要努力爭取贏利外，更要注意規(guī)避各種商業(yè)風險，特別是在洽談、草擬和履行租賃合同時，具備更多的法律意識，以保障自身的合法權益，避免遭受更大的經(jīng)濟損失。       2、主要裁判觀點及法律分析 【依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條第一款“建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準?！薄?/section> 第一，如果租賃房屋未經(jīng)規(guī)劃部門同意并取得建設用地規(guī)劃許可證及建筑工程規(guī)劃許可證的情況下，違反了《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條中“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！钡囊?guī)定，廣東省高級人民法院的不同案例對租賃合同認定無效并無二致。 另外，如果租賃房屋的建設違反了所在土地的規(guī)劃用途，依照《土地管理法》第八十二條“不依照本法規(guī)定辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。”如果土地管理部門要求租賃房屋拆除整改，或變更土地使用用途后租賃合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，合同雙方均可以請求解除租賃合同。合同因此解除的責任分配問題，則需要根據(jù)合同各方的過錯程度在個案中厘定。 第一，案涉建筑全部或大部分為違章建設則租賃合同全部無效，部分違章則涉及違章部分的合同無效； 第二，由于房屋屬于違章建筑的情況易于認定，故原被告雙方一般對租賃合同無效均無異議，爭議焦點往往是財產(chǎn)如何相互返還并承擔損失的問題。常見損失包括所欠使用費、裝修費、無法實際經(jīng)營的損失等； 第三，出租人明知房屋無建設許可證卻出租他人，負有不可推卸的責任；而承租人負有審慎義務，如無證據(jù)表明承租人對租賃房屋涉嫌違章或部分違章的事實確不知情（如房屋為部分違法加建，且出租人未及時披露），則應承擔相應責任。具體比例由法官自由裁量，具體實務中有三七開、四六開，甚至五五開的判定結果； 第四，租賃合同被判定無效后，雙方約定的條款仍可參照適用，例如約定的租金、免租期、裝修費和手續(xù)費的負擔等； 第五，對于“導致?lián)p失擴大部分”的責任負擔，雙方有約定則從約定，無約定則由法官根據(jù)具體情況自由裁量。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔，例如承租人不履行恢復原狀的義務，出租人收回涉案商鋪并進行復原裝修，廣東省高院曾判決其可在執(zhí)行時主張恢復原狀的費用； 第六，對《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款的理解與適用。根據(jù)該條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。廣東省高級人民法院的一則案例中，承租人提出應考慮到上述司法解釋規(guī)定是“一般”應予支持，因此需要區(qū)分具體情況。雙方當事人簽訂租賃合同，約定涉案商鋪是商業(yè)用途，其租金標準自然是按照商業(yè)用途的標準約定。但因為涉案商鋪沒有報建手續(xù)，承租人并無利用涉案商鋪進行實際經(jīng)營實現(xiàn)合同約定的商業(yè)用途。因此，該案對涉案商鋪占有使用費不宜完全按照合同約定的租金標準確定，法庭最終采納了此觀點，減免了承租人部分占有使用費。對此法條的解釋有一定現(xiàn)實意義，法律實務中應予以考慮。 第一，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權。《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由于出租人行使解除權有六個月的除斥期間，因此承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人在知悉上述行為的六個月內(nèi)可依法解除雙方簽訂的租賃合同，并向承租人主張違約責任； 第二，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定?！逗贤ā返诙俣臈l第一款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失；《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，除非雙方另有約定，否則超過部分的約定無效，但出租人要求轉(zhuǎn)租合同無效也應在知悉上述行為六個月內(nèi)行使。所以，轉(zhuǎn)租合同的效力要看出租人是否事后追認承租人的行為，若出租人事后追認或未在六個月內(nèi)提出轉(zhuǎn)租合同無效的主張，則合同自始有效；若出租人在六個月內(nèi)提出主張，則合同自始無效。 第三，因為承租人經(jīng)常將房屋拆分進行非法轉(zhuǎn)租或是發(fā)生連環(huán)非法轉(zhuǎn)租的情形，造成出租人在主張解除租賃合同、轉(zhuǎn)租合同無效后，可能將面臨整體收回案涉房屋需要面對大量次承租人的情形，致使收回程序過于繁瑣。針對此情況，筆者建議出租人分情況采取以下兩種解決方案：第一，若出租人認可承租人向次承租人開出的租賃條件，則可以直接套用承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容，與次承租人再次簽訂租賃合同，維持現(xiàn)有房屋占用情形，轉(zhuǎn)非法占用為合法租賃；第二，若出租人不認可承租人向次承租人開出的租賃條件，則可與次承租人重新商定合同條款，重新簽訂租賃合同，當雙方無法達成一致意見時再要求次承租人返還占有的房屋。如此處理，則會大大簡化出租人收回案涉房屋的程序。 |
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