【案例】營改增，物業(yè)企業(yè)如何應對?

　　營業(yè)稅改增值稅試點即將于5月1日全面推開，隨著稅制改革的不斷推進，物業(yè)行業(yè)作為生活服務業(yè)將納入這次營改增范圍，“營改增”對物業(yè)企業(yè)有何影響，應對“營改增”有何措施是行業(yè)普遍關注的話題。

　　展開這個話題之前，我們先簡單了解下營改增背景和進程。

　　我國于1994年開始實行增值稅制度，將商品和勞務在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據。增值稅是一種流轉稅，具有征稅范圍廣和避免重復征稅等特點。對于未納入增值稅征收范圍的商品和勞務，對其征收營業(yè)稅。隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展，傳統的營業(yè)稅征收方式逐步顯現出自身的缺陷和不足，存在著重復征稅從而加大了企業(yè)的經營成本，阻礙了市場經濟的進一步發(fā)展。因此，我國在轉變經濟發(fā)展方式，調整經濟發(fā)展結構的背景下提出了“營改增”。

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現代服務業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

　　(一)“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

　　對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業(yè)具體實際情況加以分析。

　　假設物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費為A，假設只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應繳稅額為A*5%=0.05A，增值稅銷項稅額為A*6%/(1+6%)=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

　　如，一個年物業(yè)服務費100萬元的物業(yè)項目，應繳稅額為5萬元(100萬元×5%)，增值稅銷項稅額為5.6萬元【100*6%/(1+6%)】，因當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額得知，若進項稅額為0.6萬元時，應繳納的增值稅額為5萬元。與原按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比相等，若進項稅額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時，繳納的稅額為4.6萬元，小于應繳納的稅額5萬元(0.05A)，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。同理，若進項稅額<0.6萬元(0.006A)時，“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升。

　　換另一個角度分析，假設某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年營業(yè)額為X，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若(Y-Z)>0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

　　(二)“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

　　對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　(三)稅負臨界點分析

　　稅負臨界點即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業(yè)管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設進項稅額為b，則應繳增值稅額為6%a-b。如果該企業(yè)選擇小規(guī)模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業(yè)進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負相等。

　　(四)“營改增”對物業(yè)管理公司財務管理工作的影響。

　　“營改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規(guī)范自己的財務管理制度，根據經濟和政策發(fā)展的要求來不斷完善原有的財務制度。物業(yè)管理公司將不得不根據“營改增”政策要求來統一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統計數據的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業(yè)管理公司需不斷擴大稅負效應，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經濟效益?！盃I改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據“營改增”稅制改革的要求來調整自身的產業(yè)結構和業(yè)務結構，并要對其業(yè)務結構進行升級和優(yōu)化。

　　(五)實行“營改增”促進行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　物業(yè)管理公司承擔的稅負較重，而國家實行“營改增”稅制改革將會對物業(yè)管理公司帶來眾多的收益和好處。

　　“營改增”稅制改革措施將把企業(yè)納入到增值稅管理體系當中，這對企業(yè)的財務核算方式和內容提出了更高的要求，這樣就會倒逼企業(yè)進行內部改革，改善企業(yè)內部管理工作質量。同時將會促使企業(yè)不得不解決營業(yè)稅和增值稅并存造成的抵扣鏈條斷裂等難題，這將使得企業(yè)被動的解決稅收增加難題，從而可以消除重復征稅問題。

　　“營改增”之后，企業(yè)不得不完善稅率和抵扣范圍，促使企業(yè)結構調整，使得產業(yè)升級和轉型。隨著抵扣鏈條逐步打通和延伸，可抵扣進項稅額會不斷增加，“營改增”帶來的減稅效應將會得到放大，從而惠及更多企業(yè);從行業(yè)持續(xù)發(fā)展角度看，實施“營改增”對強化企業(yè)經營，提高管理水平，增強發(fā)展能力，推動持續(xù)發(fā)展會起到重要作用。

　　(一)積極測算營改增給企業(yè)利潤帶來的影響

　　稅制改革對于物業(yè)管理公司來說，既有機遇又有挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司可以根據自身的經營情況采取積極的措施來降低稅收負擔。物業(yè)管理公司要積極跟進“營改增”工作的實施進程，做好相應的稅收籌劃和前期準備工作。要積極了解企業(yè)的自身情況，明確企業(yè)適用的稅率，及時處理好企業(yè)的納稅事項，以便在國家法律允許的范圍內降低稅負，降低企業(yè)面臨的稅收風險。

　　要全面考慮企業(yè)的成本、進項稅額抵扣及資金占用等情況及對公司整體的影響，要著重分析企業(yè)的人工成本所占的成本比重，若人工成本過大，可以考慮勞務外包形式降低企業(yè)的成本減少稅負。

　　(二)物業(yè)管理公司內部人員應該做好相應充分的準備

　　物業(yè)管理公司的管理人員要有積極應對的心態(tài)和未雨綢繆的意識，及時采取有效的措施，優(yōu)化企業(yè)自身的內部管理機制，加強內部管理。制定增值稅申報和發(fā)票管理的流程。

　　其次，進行相關財務和稅務人員的培訓。財務人員要深入了解稅制改革的內容，要加強自身業(yè)務素質，做好相應的財務核算和報稅方面的工作，重視增值稅專用發(fā)票的管理及使用，以便納稅申報、認證的順利進行。

　　再者，物業(yè)企業(yè)應及時對財務核算系統進行調整，適應增值稅的核算和申報要求。其他各部門也應該開展對稅制改革政策變化的學習活動，積極配合財務人員的工作。另外，也可積極關注企業(yè)可能獲得的財政扶持政策，減少稅賦。

　　營改增稅制改革將對物業(yè)服務企業(yè)組織架構、管理體制和經營模式等方面，帶來深遠的影響，企業(yè)應高度重視此項工作，周密籌劃，積極應對。提升企業(yè)的競爭力，使得企業(yè)能夠較好的立足于市場，服務于社會，實現企業(yè)的健康快速發(fā)展。

　　物業(yè)企業(yè)一般納稅人按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第二十一條至二十三條的規(guī)定計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規(guī)定計算繳納增值稅。

　　上海德勤稅務事務所和合伙人高立群女士在其原創(chuàng)《營改增稅制改革對物業(yè)管理行業(yè)的影響》一文中提到：“認為有以下應對方式，

• 首先要積極測算一下營改增給企業(yè)利潤帶來的影響，從而采取一些應對措施；

• 其次盡快制定增值稅申報和發(fā)票管理的流程，最起碼保證的程序上的合規(guī)合法；

• 第三進行相關財務和稅務人員的培訓，相比于財會人員的培訓，業(yè)務人員的培訓更為重要，因為在價格談判中業(yè)務人員對增值稅的了解程度將直接影響業(yè)務的結果；

• 第四對企業(yè)的財務核算系統進行調整，適應增值稅的核算和申報要求；

• 第五復核商業(yè)合同，與客戶和供應商進行溝通，檢查合同中是否有商業(yè)抵扣的條款；

• 第六對于營改增稅賦確實可能上升的企業(yè)，關注可能獲得的財政扶持政策?！?/span>

來源：中國物業(yè)管理雜志 微信號ID:zgwygldyh

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