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社區(qū)商業(yè)大有可為:招商難點(diǎn)解析和應(yīng)對(duì)措施

 水影行 2016-05-21

這是職業(yè)經(jīng)理群關(guān)于社區(qū)商業(yè)的第一次專業(yè)探討:業(yè)態(tài)規(guī)劃、租售比例、面積、租金水平......交流探討請(qǐng)聯(lián)系微信:13641010392

職業(yè)經(jīng)理微信群大講堂第四期于2014年12月27日20:30進(jìn)行。

分享主題:社區(qū)商業(yè)的招商難點(diǎn)解析和應(yīng)對(duì)措施

分享嘉賓:陳勁松(職業(yè)經(jīng)理群社區(qū)專家委員會(huì)專家,某戰(zhàn)略商業(yè)資源管理總監(jiān)

主持人:周創(chuàng)興(兆德置業(yè))

第一部分 嘉賓講解

一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商為了及時(shí)回款,會(huì)對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行全部或者至少是絕大部分的一個(gè)銷售,這樣就會(huì)出現(xiàn)過(guò)招商過(guò)程的多業(yè)權(quán)的問(wèn)題,以及帶來(lái)的業(yè)態(tài)控制問(wèn)題。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般社區(qū)型業(yè)態(tài)會(huì)在關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)自持,整個(gè)項(xiàng)目的自持比例控制在15%-20%,在開(kāi)發(fā)之初就選定哪些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作為自持,招入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)品牌商家,來(lái)帶動(dòng)與提升整個(gè)項(xiàng)目的商氣和人氣,樹(shù)立投資商的信心。

在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上引入品牌商家,對(duì)業(yè)態(tài)有引導(dǎo)作用,有助于整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)的成功。對(duì)于純投資客,我們會(huì)要求他把經(jīng)營(yíng)權(quán)交給開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的招租,在后期營(yíng)運(yùn)管理階段,我們的招商政策也會(huì)對(duì)我們前期統(tǒng)一招商的商家做一些傾斜。另外,在和業(yè)主磨合過(guò)程中,我們也會(huì)進(jìn)行反復(fù)溝通,開(kāi)業(yè)主懇談會(huì),如果業(yè)主自營(yíng),希望業(yè)主盡量配合我們的業(yè)態(tài),如果是純投資,盡量把他的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給我們來(lái)進(jìn)行招租

第二部分 討論環(huán)節(jié)

遠(yuǎn)總:社區(qū)商業(yè)有沒(méi)有明確的定義,有哪些特征,與區(qū)域型購(gòu)物中心的區(qū)別?

嘉賓:社區(qū)型商業(yè)顧名思義,主要是滿足社區(qū)居民日常消費(fèi)和生活服務(wù)的一個(gè)配套商業(yè),社區(qū)商業(yè)的特征就是它的服務(wù)半徑一般在一公里范圍。規(guī)模上一般社區(qū)商業(yè)體量不會(huì)超過(guò)三萬(wàn)平;形態(tài)上社區(qū)商業(yè)一般是開(kāi)放式街區(qū),而集中式商業(yè)一般是商業(yè)盒子形態(tài);租金水平上,社區(qū)商業(yè)的設(shè)備投入相對(duì)較小,而集中式商業(yè)的租金要比社區(qū)商業(yè)成本會(huì)高很多;從管理模式來(lái)講,社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)來(lái)得更快,相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小點(diǎn)。

主持人:影響社區(qū)型消費(fèi)行為的主要因素有哪些?

嘉賓:影響社區(qū)消費(fèi)的主要因素其實(shí)就是人群結(jié)構(gòu)。老年人為主還是小孩為主,消費(fèi)的商品類別肯定不一樣;居民收入直接影響商業(yè)的檔次定位;入住人群的基數(shù)也直接決定了一些業(yè)態(tài),比如說(shuō)某些業(yè)態(tài)單品的利潤(rùn)率比較低,必須要依靠大量的人口進(jìn)行消費(fèi),就要選擇人口密度較大的社區(qū);而有些定點(diǎn)定向消費(fèi)的,比如說(shuō)珠寶首飾類,雖然小區(qū)居民入住率并不高,但單品消費(fèi)高,這部分承受力就會(huì)更高一些。

消費(fèi)習(xí)慣很重要。北方居民消費(fèi)習(xí)慣和南方居民消費(fèi)習(xí)慣就不一樣,北方居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向集中式商業(yè),南方城市更多的是喜歡便利性,這是因?yàn)闅夂蛟蛟斐傻?。四川的居民,以成都為例,消費(fèi)水平會(huì)更高一點(diǎn),在商場(chǎng)里面購(gòu)買百貨和在社區(qū)購(gòu)買百貨對(duì)他沒(méi)有太大傾向性,但對(duì)德陽(yáng)南充這部分城市他們購(gòu)買百貨的話一定會(huì)去商場(chǎng),他有一種榮耀感,而且,因?yàn)槭袌?chǎng)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很規(guī)范,對(duì)品牌認(rèn)知度也不高,他對(duì)商場(chǎng)有信任感。

黃總:社區(qū)商場(chǎng)如何規(guī)劃合理?

嘉賓:社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的幾個(gè)特點(diǎn),第一,業(yè)態(tài)的符合性,一定要符合社區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣,第二,業(yè)態(tài)的便利性,一定要滿足居民方便購(gòu)物。第三,業(yè)態(tài)的親近性,滿足于整個(gè)社區(qū)居民的日常消費(fèi)。

王總:社區(qū)商業(yè)面積?租金水平?交付標(biāo)準(zhǔn)?裝修補(bǔ)貼情況?

嘉賓:主體業(yè)態(tài)一般是控制在三百平米內(nèi);日常生活類,比如說(shuō)美容美發(fā)一般250平,水果便利店150平左右,主要的商業(yè)面積會(huì)在300平以內(nèi)。

社區(qū)商業(yè)的租金水平,不同的區(qū)域位置差別比較大,一般來(lái)講二樓租金是一樓50%,三樓租金是二樓50%,負(fù)一樓一般在和三樓的租金水平相接近。原則上社區(qū)性商業(yè)我們不建議做三樓,北方城市的話建議不上二樓,體量也要適當(dāng)控制;南方城市因?yàn)闅夂虻脑?,社區(qū)商業(yè)的發(fā)展情況總體比北方城市好得多。

社區(qū)型商業(yè)的一般交付標(biāo)準(zhǔn),除了公共區(qū)域按照規(guī)劃設(shè)計(jì)外一般都是清水交付,值得注意一點(diǎn)就是社區(qū)商業(yè)的用水用電,餐飲的隔油池的配置等一定要到位,否則就會(huì)出現(xiàn)后期的一些改管,擴(kuò)增容等一系列的問(wèn)題,這些后期改造成本會(huì)比較高。

一般來(lái)講裝修補(bǔ)貼根據(jù)不同的業(yè)態(tài)和不同品牌進(jìn)行考慮,最高控制1500/平米,但是大部分社區(qū)商業(yè)是不會(huì)有補(bǔ)貼的。

金總:社區(qū)商業(yè)一二線城市與三四線城市的不同處?自持與銷售如何分配?

嘉賓:一二線城市商家品牌多,業(yè)態(tài)和業(yè)種更豐富,體驗(yàn)性業(yè)態(tài)更充足。三四線城市受消費(fèi)力影響,品牌商家進(jìn)入相對(duì)比較少,選擇面比較窄,主要是滿足日常居家生活類消費(fèi)為主。

社區(qū)型商業(yè)的銷售自持比例,控制在15-20%之間。 這15-20%之間是主動(dòng)自持,在社區(qū)商業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。通過(guò)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)品牌引入可以帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街,樹(shù)立一個(gè)良好的商業(yè)形象,增加投資客的一個(gè)商業(yè)信心。

劉總:社區(qū)底商層高越來(lái)越高,動(dòng)線是否靠連廊作輔助,還有其他好的辦法嗎?

嘉賓:可以通過(guò)觀光電梯與緩步提升坡度來(lái)解決商業(yè)動(dòng)線的問(wèn)題。不過(guò)緩坡占地面積比較大會(huì)損害一部分商業(yè)面積。

盧總:業(yè)主委托給你經(jīng)營(yíng),你們?cè)趺窗盐詹煌蹆r(jià)不同業(yè)態(tài)品牌租戶的租金收益?

嘉賓:根據(jù)業(yè)主的期望回報(bào)率,開(kāi)發(fā)商會(huì)付出一定的補(bǔ)貼。另外可以通過(guò)其他的一些收益來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償,比如說(shuō)公共區(qū)域外租區(qū)收費(fèi)的減免。如果遇到公司不愿意進(jìn)來(lái)補(bǔ)貼而業(yè)主非常堅(jiān)持的情況下,這個(gè)區(qū)的招商可以暫時(shí)緩一緩,以降低業(yè)主的期望值。

王總: 社區(qū)商業(yè)可以招商融合哪些業(yè)態(tài)? 預(yù)測(cè)一下未來(lái)社區(qū)商業(yè)的格局與前景?

嘉賓: 其實(shí)可以這樣說(shuō),滿足人群消費(fèi)的所有業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)都可以結(jié)合,主要是看你能否進(jìn)行規(guī)劃。一般來(lái)講社區(qū)型和集中式商業(yè)會(huì)有分化,影院之類噪音污染比較大,以及油煙污染比較大的,需要大場(chǎng)地的,會(huì)到集中式商業(yè)里面去。社區(qū)商業(yè)更強(qiáng)調(diào)的是體驗(yàn)性消費(fèi)與便捷性消費(fèi)。值得注意的是,社區(qū)商業(yè)和集中式商業(yè)現(xiàn)在的交叉和融合度越來(lái)越高了,萬(wàn)達(dá)的有些城市綜合體項(xiàng)目的有些位置也引進(jìn)了社區(qū)銀行社區(qū)醫(yī)藥和社區(qū)電器的這種概念。

社區(qū)型商業(yè)的優(yōu)勢(shì)就是它的便利性和體驗(yàn)性,以成都為例,近幾年餐飲類的和體驗(yàn)互動(dòng)性的消費(fèi)得到了更多更好的發(fā)展,而商品類比如說(shuō)百貨類的開(kāi)店速度和經(jīng)營(yíng)情況總體來(lái)講不是很好。所以我預(yù)測(cè),社區(qū)型商業(yè)未來(lái)更注重商業(yè)的氛圍包裝與商業(yè)的形象設(shè)計(jì),還有就是體驗(yàn)式的服務(wù)與便利性消費(fèi)。

集中商業(yè)的門(mén)檻比較高,從供應(yīng)角度來(lái)講,大部分開(kāi)發(fā)商他開(kāi)發(fā)集中式商業(yè)的意愿還是比較低,拿地成本也越來(lái)越高,因此未來(lái)社區(qū)業(yè)態(tài)的比例和社區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景看好。另一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)就是觸網(wǎng),類似彩生活這種社區(qū)平臺(tái),社區(qū)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)相集合是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)方向。

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