全國首例小區(qū)車庫之爭近日頻頻被舊案重提，終審結(jié)果與傳聞相去甚遠。車庫歸業(yè)主所有的傳言被證是謠言后，不少讀者對小區(qū)車位歸屬的疑惑依然存在。

先看看網(wǎng)上對這起案件的關(guān)注和討論——

小編了解，該案經(jīng)過一審、二審和發(fā)回重審，最終判決如下：

一句話總結(jié)

開發(fā)商給業(yè)委會車庫出售款500000元

駁回業(yè)委會其他訴訟請求

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解惑

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處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”應(yīng)無效

遼寧登科律師事務(wù)所律師梁日馨稱，《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！逼鋸娬{(diào)的“首先滿足業(yè)主需要”的指導(dǎo)意義大于規(guī)范意義。

如果開發(fā)商把車位賣給業(yè)主以外的人，或者超比例處分給業(yè)主，這明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，這時的法律后果是什么？

“權(quán)威觀點認為，開發(fā)商違規(guī)處分車位的行為可認定無效，理由是違反了法律的強制性規(guī)定。”梁律師表示，《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>、<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》的起草執(zhí)筆人曾解讀稱，“首先首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定屬于《合同法》第52條規(guī)定的強制性規(guī)定。如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持?！?/strong>

從物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定看

住宅小區(qū)的車位有“專有”與“共有”兩種權(quán)屬

專有車位，開發(fā)商有權(quán)處分

共有車位，屬于全體業(yè)主

你問我咋區(qū)分？

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往下看

1、地下車位是人防工程的看這里

小區(qū)地下車位若是人防工程，根據(jù)《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

也就是說，此類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

但按照《人民防空法》第五條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

2、地下車位計入公攤面積的看這里

若開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫建筑面積計算在內(nèi)，把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)的，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

不知道有沒有計入公攤面積？去規(guī)劃部門查找《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖，了解哪些是小區(qū)的公共配套部分，如規(guī)劃時已明確地下車位作為公共配套設(shè)施功能，則已計入公攤面積。（此條很重要哦）

3、非人防、未占公攤面積的看這里

非人防工程，也未計入公攤面積的，屬于開發(fā)商自行投資。這一種可辦理產(chǎn)權(quán)證，就能依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進行處分。

《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。

小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。

4、地上車位以及地上“增設(shè)”車位看這里

地上車位建造于小區(qū)地上空間，它分為兩種：一是小區(qū)內(nèi)規(guī)劃內(nèi)建設(shè)的車位，二是小區(qū)內(nèi)規(guī)劃外增設(shè)的車位。

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?/p>

因此，上述兩種車位，都屬于全體業(yè)主。

喏，小編再說一次，如何確定車位規(guī)劃狀態(tài)，請查找《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。

編輯：關(guān)月