非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地的房屋，并將該房屋的使用權(quán)讓渡給其兒子，第三人基于與使用權(quán)人之間的買(mǎi)賣(mài)行為，占有該房屋，第三人雖非集體組織成員，但購(gòu)房者無(wú)權(quán)直接要求合法占有人返還房屋。

安某敏與王某鳳系夫妻關(guān)系，二人于2001年12月5日，以4萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了位于煙臺(tái)市牟平區(qū)一套房屋，該房屋土地系集體土地，安某敏與王某鳳非該集體組織成員。該房屋購(gòu)買(mǎi)后一直由安某敏與王某鳳的兒子安某林居住使用，2011年4月1日，安某林及其妻曲某經(jīng)中間人崔某玲介紹與唐某艷簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。唐某艷以22萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，唐某艷付清了房款并于2011年4月搬入該房屋居住。后安某敏與王某鳳以安某林將房屋賣(mài)給唐某艷不知情訴至法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。該案的一、二審法院均以安某林對(duì)房屋沒(méi)有合法處分權(quán)，唐某艷不屬于董家疃村集體組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地之上的房屋違反法律規(guī)定為由確認(rèn)了雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。后安某敏與王某鳳起訴本案要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，并要求唐某艷返還房屋。

一審法院以安某敏與王某鳳雖購(gòu)買(mǎi)房屋屬實(shí)，但不屬于董家疃村集體組織成員，不享有房屋所有權(quán)，對(duì)二人要求確認(rèn)房屋歸其所有的請(qǐng)求未予支持。以唐某艷與安某林之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被業(yè)已生效的民事判決確認(rèn)無(wú)效，房屋系安某敏與王某鳳出資購(gòu)買(mǎi)，雖不享所有權(quán)，但享有居住權(quán)益，唐某艷現(xiàn)居住在該房屋侵犯了二人的合法權(quán)益，判決唐某艷返還房屋。唐某艷不服一審判決提起上訴。二審法院以安某敏與王某鳳不是董家疃村集體組織成員對(duì)該房屋沒(méi)有所有權(quán)，二人購(gòu)買(mǎi)房屋后沒(méi)有在此居住，將房屋的使用權(quán)讓渡給其兒子安某林，安某林長(zhǎng)期在該房屋居住占有，唐某艷基于實(shí)際占有人安某林的處分行為并支付合理價(jià)款對(duì)涉案房屋取得了占有權(quán)。安某敏與王某鳳要求唐某艷返還房屋于法無(wú)據(jù)，駁回了安某敏與王某鳳的訴訟請(qǐng)求。

1、本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員買(mǎi)賣(mài)集體土地上房屋的合同以無(wú)效為原則以有效為例外。

我國(guó)實(shí)行房地一體主義立法模式，對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)的法律和政策調(diào)整主要通過(guò)對(duì)土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷(xiāo)售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣(mài)房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》對(duì)此也作出了相同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?/span>63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣(mài)房屋也就受到限制。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《2005全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！?/span>2008年全省民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。但在對(duì)于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無(wú)效。

集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)等。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買(mǎi)賣(mài)主體不同，但合同法律效力并無(wú)差異。由于農(nóng)村宅基地具有較強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無(wú)償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制。因此其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和房屋的合同無(wú)效。

對(duì)于城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2011年11月10日，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第10條規(guī)定：“對(duì)于借戶(hù)籍管理制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！鄙鲜鰢?guó)家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。

本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員買(mǎi)賣(mài)集體土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出賣(mài)人將宅基地上所建房屋賣(mài)與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣(mài)人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)有效。二是購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，如果所買(mǎi)的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書(shū)的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效。三是買(mǎi)受人雖系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購(gòu)買(mǎi)房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)買(mǎi)的，買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實(shí)施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶(hù)的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實(shí)施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶(hù)的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。五是對(duì)同一房屋經(jīng)多次買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。如果最后一手的買(mǎi)賣(mài)人系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同以無(wú)效為原則有效為例外。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者自建而成，尚未改變土地用途取得土地權(quán)屬證書(shū)或尚未改變土地性質(zhì)、取得國(guó)有土地使用權(quán)證的房屋。目前小產(chǎn)權(quán)房屋主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是因進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新安置村民，由集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，原本用來(lái)安置集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋卻被售與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的成員，稱(chēng)為“農(nóng)民安置房”。對(duì)于“農(nóng)民安置房”的買(mǎi)賣(mài)，原則上認(rèn)定無(wú)效，以下三種情形可認(rèn)定有效：一是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。此情形因不會(huì)改變宅基地性質(zhì)，還有利于發(fā)揮物的最大效應(yīng)，只要經(jīng)過(guò)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者有證據(jù)證明明知買(mǎi)賣(mài)行為而未提出異議，以及訴訟終結(jié)前補(bǔ)齊審批手續(xù)的，可以認(rèn)定有效。二是未取得遷入地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地常住戶(hù)的出嫁女、入贅男購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)一定條件下認(rèn)定有效。這種情況關(guān)鍵看是否在購(gòu)房地有固定地生產(chǎn)、生活，并依賴(lài)配偶一方土地作為基本生活保障為條件。三是租種土地的外村村民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房可以認(rèn)定為有效。此情形要以租種該村的土地務(wù)農(nóng)為主要的、固定的生活來(lái)源，外村村民在原籍已經(jīng)喪失了宅基地及其上的住房，則其與遷入地農(nóng)村集體組織成員間的小產(chǎn)權(quán)房交易有效。第二類(lèi)是在集體土地上成片開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房屋，稱(chēng)為“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”?！吧虡I(yè)小產(chǎn)權(quán)房”的買(mǎi)賣(mài)一律無(wú)效。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，集體土地使用權(quán)用于農(nóng)民的宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)用地等情形外，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除了《土地管理法》的規(guī)定外，國(guó)家還出臺(tái)了其他規(guī)范性文件。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地證和房產(chǎn)證。”2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”國(guó)務(wù)院于2007年12月30日發(fā)出了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》要嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。但買(mǎi)賣(mài)商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房的除非買(mǎi)賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工和驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)，可認(rèn)定合同有效。

3、合同無(wú)效后的房屋返還問(wèn)題。

根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定：“合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”。合同無(wú)效后買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋應(yīng)當(dāng)返還。首先，合同無(wú)效后所有物的返還屬于物權(quán)的一種保護(hù)方式，其范圍應(yīng)為受領(lǐng)給付時(shí)的價(jià)值額，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效致使雙方取得權(quán)利的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。其次，返還財(cái)產(chǎn)的目的是將合同無(wú)效而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到?jīng)]有合同關(guān)系之前的狀態(tài)，消除雙方當(dāng)事人之間在財(cái)產(chǎn)關(guān)系上所造成的影響。第三，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的房屋返還不會(huì)加重當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失，造成資源浪費(fèi)，不適宜采取折價(jià)賠償?shù)姆绞教娲颠€房屋。再次，若房屋出賣(mài)方利用現(xiàn)行規(guī)范對(duì)合同的否定評(píng)價(jià)達(dá)到其惡意反悔逐利的目的，可在無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分配的裁量上將誠(chéng)實(shí)信用原則作為司法裁判的重要價(jià)值取向，以矯正確認(rèn)合同無(wú)效判決返還帶來(lái)的利益失衡問(wèn)題。

4、合同無(wú)效后房屋添附物的處理。

房屋買(mǎi)受人對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的房屋即其院落進(jìn)行裝修、改造或者建建筑物，相應(yīng)會(huì)增加房屋的價(jià)值。返還房屋時(shí)添附物無(wú)法分離、搬遷，即使能分離、拆除其價(jià)值也必然貶損，因此買(mǎi)受人應(yīng)將添附物隨原物一起返還給出賣(mài)人，出賣(mài)人將添附物的價(jià)值補(bǔ)償給買(mǎi)受人。添附物價(jià)值的確定，可由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。

5、合同無(wú)效后的損失賠償及過(guò)錯(cuò)責(zé)任的分配。

合同法規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人和出賣(mài)人均知道或應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)村房屋和宅基地為限制流通物，故雙方對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。但此類(lèi)案件成訴多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。在合同無(wú)效的原因過(guò)錯(cuò)認(rèn)定方面，可認(rèn)定出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效負(fù)主要責(zé)任。出賣(mài)人主張買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)居住使用期間的使用費(fèi)用的，應(yīng)與買(mǎi)受人銀行利息損失相抵進(jìn)行處理，不應(yīng)單獨(dú)予以支持。合同無(wú)效出賣(mài)人承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，買(mǎi)受人的損失為信賴(lài)?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支付的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是買(mǎi)受人喪失與第三人另訂同類(lèi)合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。買(mǎi)受人無(wú)法獲得因房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的增值利益。這種增值利益是將發(fā)生糾紛時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)與雙方買(mǎi)賣(mài)時(shí)的房?jī)r(jià)相抵減后的差額作為房屋增值利益。認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)。如果買(mǎi)受人已進(jìn)住，還應(yīng)賠償實(shí)際發(fā)生的搬遷費(fèi)用。過(guò)錯(cuò)責(zé)任的分配，在出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效負(fù)有主要責(zé)任的前提下，可以視買(mǎi)賣(mài)具體情況適用不同責(zé)任比例。要參考時(shí)間因素，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》后城鎮(zhèn)居民仍然購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的，買(mǎi)受人應(yīng)在50%以下承擔(dān)相對(duì)較大的責(zé)任比例，同時(shí)訂立合同時(shí)間越長(zhǎng)，越能體現(xiàn)雙方訂立合同的目的，當(dāng)出賣(mài)人為獲利而違約時(shí)，其所承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)更多；參考購(gòu)房目的，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋是自住，還是投資，自住較投資所承擔(dān)責(zé)任小；參考政策因素，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在不影響農(nóng)村土地利用前提下，有時(shí)會(huì)適當(dāng)放開(kāi)部分農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，這種情況下，出賣(mài)人應(yīng)在50%以上承擔(dān)相對(duì)較小的責(zé)任比例。

6、本案訴爭(zhēng)房屋系董家疃村在集體土地上建造的房屋，安某敏與王某鳳非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員,其雖出資從董家疃村委購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，但因該房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反法律和國(guó)家政策規(guī)定而無(wú)效。唐某艷雖從合法占有人安某林處購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，但因唐某艷也非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與安某林之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也無(wú)效。訴爭(zhēng)房屋兩次買(mǎi)賣(mài)均不存在合同有效的例外情形。在安某敏、王某鳳及唐某艷均不是訴爭(zhēng)房屋所有人的情況下，唐某艷合法占有使用該訴爭(zhēng)房屋，安某敏、王某鳳無(wú)權(quán)要求唐某艷返還訴爭(zhēng)房屋。安某敏、王某鳳購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋后將該房屋的使用權(quán)讓渡給其兒子安某林，二人可向其兒子主張權(quán)利。在安某林向唐某艷主張返還訴爭(zhēng)房屋時(shí)，唐某艷可同時(shí)要求安某林返還購(gòu)房款及賠償相應(yīng)損失。本案的處理，實(shí)際上考慮了唐某艷在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被依法確認(rèn)為無(wú)效后的同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使問(wèn)題?！逗贤ā返?/span>66條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！痹摋l規(guī)定雖然是針對(duì)雙務(wù)合同的履行而設(shè)置的，但其在適用范圍上應(yīng)不限于基于同一雙務(wù)合同而行使的同時(shí)履行抗辯權(quán)，還可擴(kuò)張適用于具有牽連關(guān)系的兩個(gè)對(duì)待給付債務(wù)之間的履行。合同被確認(rèn)無(wú)效、被解除、被撤銷(xiāo)后的返還義務(wù)，如果存在相互返還的情形，雖然雙方之間的合同關(guān)系已不復(fù)存在，但相互返還的義務(wù)構(gòu)成具有緊密牽連關(guān)系的兩個(gè)對(duì)待給付債務(wù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行，任何一方均可主張同時(shí)履行抗辯權(quán)。因此，本案的處理實(shí)際上類(lèi)推適用了《合同法》第66條規(guī)定。