在房地產(chǎn)已經(jīng)到了低迷期，再也不會有之前的建房就能買的時代了，現(xiàn)在能夠活下去的房地產(chǎn)都在講精細化管理。因為我是做設計出身的，之后又一直在房地產(chǎn)公司做設計管理工作，所以我很清楚設計對一個地產(chǎn)公司的重要性(如萬科的成功不僅僅是其物業(yè)，而是設計了一個符號市場的好產(chǎn)品)。我研究BIM已經(jīng)半年了，通過我對BIM的研究我認為BIM是實現(xiàn)很多設計管理不是很專業(yè)的地產(chǎn)公司彎道超車的一個重要工具。

那什么是BIM呢?是建筑信息模型(BuildingInformationModeling)是以建筑工程項目的各項相關信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有可視化，協(xié)調性，模擬性，優(yōu)化性和可出圖性五大特點。(這是來自度娘的解釋)。

現(xiàn)在很多人談起B(yǎng)IM來都說的很懸，不同的人對BIM的解釋都不一樣，軟件公司說他就是Revit軟件，這個軟件能做很多CAD二維做不了的，他還能實現(xiàn)協(xié)同工作。對建筑師來說他就是個可視化的設計工具，他能將圖紙三維化來幫助設計，能做碰撞，減少不同專業(yè)間的叉出現(xiàn)問題。對施工單位來說BIM可以幫助做好施工前的模型，減少施工風險，能幫助提前做好施工材料及人員的準備。對造價公司來說，他可以很快速并準確的統(tǒng)計出工程量。

那我作為一個房地產(chǎn)的設計管理人員是這樣定位BIM的。BIM是房地產(chǎn)高效實現(xiàn)設計、成本、工程管理的有效工具。BIM可以幫助房地產(chǎn)公司快速的實行標準化的工作，能夠將成熟的構造做法迅速推廣到各個項目，能夠最大程度的保證圖紙的準確性，能夠實現(xiàn)快速拿地塊快速銷售的模式，能夠幫助開發(fā)商快速進行成本分析幫助實行成本優(yōu)化，能夠幫助開發(fā)公司快速且準確的進行合約簽訂，能夠幫助地產(chǎn)公司進行施工現(xiàn)場的準確管理保證開發(fā)進度，能夠明顯的減少現(xiàn)場的變更。

既然有怎么多的好處，那BIM發(fā)展運用了怎么多年為什么還是沒有得到很快的推廣呢?以為我個人的認為目前BIM主要推廣對象還是在設計院，而這幾年的房地產(chǎn)公司都是以快進快出的方式進行操作，對設計的要求就是要快，而且目前的建筑設計市場因為房地產(chǎn)的帶動已經(jīng)是飽和競爭了。甲方要的就是快，而對設計院來說利潤已經(jīng)很低的，如果再采用BIM技術來設計，圖紙的進度就得不到保證，而且需要投入大量的成本，那么設計院就沒有使用BIM的意愿了。而對于房地產(chǎn)公司來說提供一套準確的圖紙本來就是設計院的義務，我既然可以化5元錢能辦到的事情，我為什么要化10元錢呢?就是這種循環(huán)導致BIM在中國沒有很好的運用。另外一個原因就是BIM的軟件還在優(yōu)化階段，經(jīng)過專業(yè)培訓的人才比較少，這還是一個有待開發(fā)的市場。(不過今年好像大城市的設計院因為嚴峻的市場都在考慮靠BIM進行轉型來爭奪市場)

那么我們還是回到對房地產(chǎn)的運用。BIM有個很重要的特點就是項目數(shù)字信息化，這是什么意思?比如我們以前設計院畫的圖紙的墻就是2根線，而在BIM里你是要設置參數(shù)的，你的墻體材料、保溫材料、找平材料、面層都要設置好，而且他也能在平面圖紙上把這些信息都顯示出來。

這對房地產(chǎn)公司有什么好處呢?你這個構造做法設置好后就可以存儲為項目模型，墻體是這樣、樓板、地下室外墻等都是一樣的，那么你后面的項目的所有墻都是這樣的，你的陽臺樓板就不會出現(xiàn)有的防水，有的沒有防水的做法了。既然是數(shù)字信息化后他就能能迅速的統(tǒng)計出各個材料的量，并能在圖紙中準確的顯示出來，通過成本部的分析你就很快的知道那些做法對成本的影響比較大需要優(yōu)化了。

就拿保溫來說吧我們現(xiàn)在的施工圖就是在節(jié)能設計說明里說下外墻的做法具體的位置其實是表達的不是很清楚。在招標階段及施工階段我就經(jīng)常被問及那些地方是要做保溫的，甚至有次因成本部將保溫的工程量統(tǒng)計錯了，這最終也是歸集為圖紙表述不清。這樣我就不得不要求設計院增加一張保溫范圍圖。

BIM還有個族的概念，如我們住宅的門、窗、大型設備都是影響成本的一因素，而且是影響項目品質的因素。如果采用BIM技術后我們在一個項目通過研究1.8x1.5米的窗，怎么樣分割是比較省的，采用什么樣的玻璃或型材是能滿足大多的項目節(jié)能要求且成本最低的，那么在以后的項目所有的窗就是這個做法了。他也能將各個節(jié)點做法也進行標準化如我們確定標準是窗臺要增加一道防水層那將他做層族后所有的窗都會有這道防水層。

如我之前看恒大的標準化他就要求一般住宅的窗戶主臥就1.8米寬，次臥就是1.5米寬，如果把窗的種類限定了再采用BIM技術進行設計后他就可以實現(xiàn)集中采購，我所有的玻璃門窗都是一樣的我就用一個品牌的材料，就在一個加工成加工怎么就不能實現(xiàn)集中采購呢?還有我們的入戶門、防火門、外墻涂料等只要圖紙一出來他的數(shù)量就出來了，然后采購部就可以找到供應商說我這將有多少多少的門要采購，而且是統(tǒng)一規(guī)格的那么你是不是要給我便宜點呢?

BIM的另一功能就是能很快的導出工程量，目前很多的算量軟件都在朝同BIM接軌來做。如果真的大面采用BIM后我覺得以后的算量工程師都會失業(yè)。從目前來看開發(fā)公司在算量上也是需要花費大量的精力，同施工單位要反復的核對工程量，在簽訂合同前及決算開發(fā)公司同施工單位爭辯最多也就是工程量了。甚至有些不良的施工單位利用圖紙的表達不清晰的漏洞故意將部分表述不清晰的工程量不報或者少報，但單價在合同中將單價做的極高。這樣他們就以最低價中標，在實際施工過程中這又是必須做的，故又增加一筆不菲的變更費用。那圖紙能否表達的更清楚呢?

不管那個設計院出的圖都是二維圖紙加文字的表達，加上很多開發(fā)公司沒有自己的標準，或多或少都會存在圖紙疑問的地方。又有人會說了那你為什么不讓你們的設計人員核對下工程量，或者參與到算量過程中去，如果問這樣話的人是一定不知道房地產(chǎn)開發(fā)的流程。開發(fā)公司的一般流程是設計圖紙完成后交給專門的成本管理部進行工程量及成本的核算，設計部最多是參與幾次招標答疑，至于這些工程量是怎么算出來的，有沒有漏算設計人員是很難從中發(fā)現(xiàn)的。而且工程算量是有其一套自己的標準那些該算那些不該算設計人員是不知道的。就這樣稀里糊涂的用一到兩個月的時間把量算完簽訂工程合同(這一個多月的時間對設計是多寶貴啊!我曾經(jīng)做過11月拿地3月份就把樁打完的項目，要是把這1個月給到設計該是多好的。)

而采用BIM后其本身就是數(shù)字信息化模型，他可以很快的導出各個工程量如混凝土的、鋼筋的等這樣大量了節(jié)約開發(fā)時間，而且其工程量計算的也較人力計算的準確，減少后續(xù)的糾紛。再也不會出現(xiàn)經(jīng)常出現(xiàn)有些施工單位跟我說這個量我們在投標的時候沒有算，如果要做你就要給我變更的事了。這種變更在我經(jīng)歷的項目中所有邊更中至少有10%是這樣的變更。

設計變更中占有很大一部分的變更類型是因為各專業(yè)的交接出了問題，如有的地方結構沒有留風井的洞，有的地方標高同建筑對不上等等。BIM有個很重要的功能就是協(xié)同設計及碰撞檢查。協(xié)同設計就是設計院的負責人建立好中心文件后所有專業(yè)都在同一平臺上進行設計，而且各專業(yè)都有自己的權限范圍。這樣就大大的減少了各專業(yè)的漏提條件的問題，大大提高圖紙質量。碰撞檢查也是設計院能夠運用的最多的，目前運用最多的就是對地下室的管線排布是否有打架的情況進行檢查，墻上洞是否預留了等。

BIM的可視化。對于施工單位來說他做的每一個項目都是新的，對圖紙都要重新理解，而且目前中國市場上的建筑工人的水平普遍偏低，這樣就難免存在誤讀圖紙的事情發(fā)生。我本身是做設計出身的，所以我的項目我都會盡量要求設計院做個SKETCHUP(簡稱)的模型，施工單位的人看到這個后就感覺很神奇，他能夠一眼就能夠看出這個建筑在那應該是怎么樣的，特別直觀。所以他們也都會每次都問我要這個模型及軟件(呵呵!我現(xiàn)在做的幾個項目的施工單位都會使用SU了)。話又說回來SU的模型一般是在方案階段建立的只能作為施工的參考。碰到同施工圖不一樣的他們還是要來問我。而采用BIM后就可以實現(xiàn)三維可視化了，對于普通工人來說都很容易讀懂圖紙。這樣也減少了工程風險。

雖然BIM在中國還處在起步階段，但我認為建筑實現(xiàn)數(shù)字信息化是一種趨勢，目前的機器手臂及傳感技術都得到了很大的發(fā)展。實現(xiàn)建筑信息化后說不定那天圖紙一設計完就交給機器去施工了。而且后續(xù)的物業(yè)管理及維修有了數(shù)字信息化后都能夠提升一個較大的檔次，尤其是大型商業(yè)及寫字樓的項目。

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