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文／張愎
網(wǎng)購，近些年已經(jīng)逐漸成為大眾生活中非?；镜倪x擇，而電商的興起給商業(yè)地產帶來了不小的壓力。不過，譚華杰指出，電商給地產行業(yè)帶來的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業(yè)態(tài)的實體店數(shù)量在下降，而賣場里的倉庫卻是越來越多。這是一個已經(jīng)發(fā)生的事實，更是未來的趨勢。因此，當商業(yè)地產受到?jīng)_擊的同時，物流地產的需求正在非常迅猛地增加?！?/span> 物流地產，屬于工業(yè)地產范疇，泛指經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設施的載體，是出于房地產開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施。相較于大家熟知的住宅、辦公樓和商業(yè)地產而言，物流地產行業(yè)交易頻率更低。 物流地產是由美國的普洛斯公司（GLP）率先提出并實踐的，開始于上世紀80年代，至今為止已有20多年的歷史，物流地產發(fā)達的國家以歐洲和美國為主。物流地產大致涵蓋了物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產載體。 譚華杰指出，中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國，物流地產和倉儲地產的建設還遠遠沒有跟上，這存在巨大的增長空間。 毫無疑問，電商發(fā)展勢如破竹的背后卻難掩電商物流倉儲嚴重不足的窘境，物流地產也就成為了電商布局的重要一環(huán)。來自仲量聯(lián)行的報告指出，至2020年,中國電子商務市場的規(guī)模將達1萬億美元。市場日益向B2C模式（企業(yè)對消費者）發(fā)展，將產生對物流配送中心的巨大需求。 數(shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10。 戴德梁行產業(yè)地產部中國區(qū)負責人蘇智淵認為：“對于在中國做物流地產的人來講，2015年是個出現(xiàn)‘變局’的一年，這不僅因為中國的GDP破“7”之后，經(jīng)濟下行壓力加大，制造業(yè)的一片看空導致了對物流營收的懷疑；也是因為隨著電商的迅猛崛起，特別是淘寶在2015年的雙11節(jié)912億的銷售額，又一次刷新了往年的記錄，物流地產好似又搭上了一班新型號的快車?！?/span> “可以毫不懷疑地說，在中國所有不動產分類中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有不動產類型當中租金收益率最高的。這里面存在非常巨大的機會，我們不能放棄這個機會?！弊T華杰這樣說道。 資本的誘惑是巨大的。在2015年年中，萬科正式成立了物流地產發(fā)展公司，并將其作為一個獨立的品牌來運作。 除了萬科之外，已經(jīng)在物流地產中進行布局的大型企業(yè)還有菜鳥、平安不動產等，他們想借此帶領企業(yè)走向巔峰。 平安作為一家金融保險行業(yè)的領軍企業(yè)，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產旗下成立了物流地產事業(yè)部開始大舉進軍物流地產，并在整個2015年取得驚人的發(fā)展。據(jù)悉，很快平安就會把這個事業(yè)部獨立為一家物流地產投資公司。 菜鳥網(wǎng)絡則是背靠阿里巴巴，走快遞+貨棧的網(wǎng)絡化布局路線，做的雖然不是傳統(tǒng)的物流地產，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。 目前，他們都已經(jīng)躋身物流地產領域的前十名，都是在2015年物流地產市場中除中國本土背景的公司物流地產公司宇培、寶灣之外，在2015年出現(xiàn)在物流地產領域的品牌。 根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示：目前以普洛斯為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據(jù)了大部分份額。 “普洛斯在中國的份額雖然仍然占據(jù)超過半成，但其地位正在受到后來者的強勁挑戰(zhàn)，這里面宇培、易商和平安的迅猛發(fā)展都將在未來三年對市場份額形成實質性的影響，所以三年后的市場可能有一個較大的洗牌過程，而這一過程的起始點就發(fā)生在2015年?！碧K智淵這樣表示。 不過也有業(yè)內人士表示，“拿地”瓶頸是傳統(tǒng)物流地產商目前遇到的最大困局。 “一線城市短期內已經(jīng)出現(xiàn)土地價格增長速度高于租金增長速度的現(xiàn)象，因此，新的物流地產投資機會基本都聚集在全國的二至三線城市?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)研究部主管聶安指出：“物流地產目前的需求集中在珠三角、長三角、環(huán)渤海和內陸大型城市，同時中西部地區(qū)增速迅猛，未來部分二、三線城市還有較大的發(fā)展空間。” 此外，以普洛斯為代表的大型企業(yè)早已在國內站穩(wěn)腳跟，將大部分市場緊緊握在手，其他企業(yè)，比如萬科，想要跨域冒險，不知道能否順利分得一杯羹？ |
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