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營(yíng)改增細(xì)則落定,房地產(chǎn)分析師解讀市場(chǎng)影響

 真友書屋 2016-03-24

本文來源:央視財(cái)經(jīng)(ID:cctvyscj)、今日股市頭條(ID:seestock)東方地產(chǎn) 竺勁團(tuán)隊(duì)等


財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局今日下發(fā)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》,通知明確,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn) 業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。同時(shí)發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》等相關(guān)文件。




各方關(guān)注的二手房交易營(yíng)改增政策終于落定。3月24日財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》對(duì)此做出明確。


根據(jù)文件顯示,一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅 額。


納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。


個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。


個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。


這意味著,過渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來看,這種政策的平移并不會(huì)帶來稅負(fù)增加。一位地方稅務(wù)機(jī)關(guān)人士對(duì)記者表示,考慮到價(jià)稅分離部分,營(yíng)改增后,稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。


根據(jù)增值稅的算法,需要先計(jì)算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率,比如一套售價(jià)150萬元(含稅、購(gòu)買不足2年)的房子,最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收,按現(xiàn)行政策,營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬。


對(duì)老百姓的影響?


中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收室主任張斌說,這不僅是我國(guó)現(xiàn)代稅制改革的完善,也是重大的減稅措施,有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。


張斌表示,我們的目標(biāo)是把原來所有征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收,這不僅能夠完善增值稅本身,也可以發(fā)揮增值稅的中心作用,并促進(jìn)行業(yè)的公平發(fā)展,從而使市場(chǎng)發(fā)揮決定性的作用。在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,尤其是主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不斷使用負(fù)利率等政策、中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)壓力時(shí),出臺(tái)全面‘營(yíng)改增’政策,對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和穩(wěn)增長(zhǎng)來說非常重要。


中國(guó)財(cái)政科學(xué)院院長(zhǎng)劉尚希分析,“營(yíng)改增”最重要的原則是,一定要保證所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,這對(duì)老百姓來說也是非常有好處的。劉尚希表示,“全面推行‘營(yíng)改增’對(duì)企業(yè)以及老百姓都會(huì)產(chǎn)生影響。在這個(gè)過程中,如何保證稅負(fù)整體不上升,涉及到抵扣政策的規(guī)定。保證行業(yè)的稅負(fù)只減不增,針對(duì)的是行業(yè)整體,而不是每一個(gè)企業(yè)?!?/p>


全國(guó)政協(xié)委員、會(huì)計(jì)審計(jì)專家張連起表示,“營(yíng)改增”是財(cái)稅方面的一項(xiàng)重大措施,它完全消除了重復(fù)納稅,從而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)起到重要的助推作用??偟膩碚f,就是用綜合降稅的“減法”,來?yè)Q取經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的“加法”和產(chǎn)業(yè)邁向中高端的“乘法”。企業(yè)活了,企業(yè)的現(xiàn)金流量就增加了,企業(yè)職工就能明顯受益;另外,大家一直很關(guān)注二手房,這項(xiàng)政策也基本平移了原有的稅收優(yōu)惠政策。還有,大家納稅人的意識(shí)也會(huì)增強(qiáng)。


房地產(chǎn)分析師解讀


東方地產(chǎn)竺勁


營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則與市場(chǎng)預(yù)期差別不大,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說稅負(fù)有所降低,約為1.5%。根據(jù)細(xì)則,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率為11%,同時(shí)應(yīng)納稅額(銷售額)允許抵扣土地價(jià)款,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣主要為建筑業(yè),建筑業(yè)的增值稅率也為11%,意味著只有當(dāng)毛利率大于50.5%時(shí),增值稅的征收才會(huì)高于原來營(yíng)業(yè)稅負(fù)。由于大多數(shù)開發(fā)商的毛利率在35%,我們測(cè)算其增值稅率在3.5%,有1.5%的稅負(fù)節(jié)約。


對(duì)有大量在建項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商有稅收節(jié)約。根據(jù)細(xì)則,房地產(chǎn)老項(xiàng)目(2016年4月30日之前獲得施工許可證的項(xiàng)目)可以選擇5%的核定征收率進(jìn)行征收,根據(jù)增值稅率的計(jì)算方法,相當(dāng)于4.76%,擁有大量在建項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商可以在兩類征收方法中選擇一類進(jìn)行,意味著在稅收節(jié)約上更有彈性。


對(duì)二手房交易無影響。根據(jù)細(xì)則,個(gè)人對(duì)外銷售住房依然以是否滿二唯一作為征收與否的標(biāo)準(zhǔn),稅率為5%,而四個(gè)一線城市同時(shí)對(duì)普通與非普通住房做出了差別化征收的規(guī)定。增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)與營(yíng)業(yè)稅沒有差異。


維持行業(yè)看好。看好銷售額快速增長(zhǎng)以及龍頭公司的表現(xiàn),因銷售額增長(zhǎng)較快的公司毛利率可能發(fā)生下滑,節(jié)稅效應(yīng)可能較為明顯;龍頭公司擁有的在建項(xiàng)目更多,節(jié)稅效應(yīng)可能更為明顯。建議關(guān)注保利地產(chǎn)(600048,未評(píng)級(jí))、招商蛇口(001979,未評(píng)級(jí))、華發(fā)股份(600325,未評(píng)級(jí))、濱江集團(tuán)(002244,未評(píng)級(jí))。


國(guó)金證券表示,3月份基本面改善已成定局、政策面持續(xù)向好、企業(yè)稅費(fèi)減免進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段、一線城市或大量增加供應(yīng),這可能打開市場(chǎng)空間,看好地產(chǎn)股的相對(duì)收益。建議積極關(guān)注長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的二線藍(lán)籌,推薦濱江集團(tuán)、世聯(lián)行、中航地產(chǎn)、華發(fā)股份、中洲控股等個(gè)股。


興業(yè)證券認(rèn)為,“營(yíng)改增”會(huì)使得超過一半的建筑企業(yè)凈利潤(rùn)增加;“營(yíng)改增”首先會(huì)增加低毛利率的建筑企業(yè)的凈利潤(rùn);同時(shí),“營(yíng)改增”將大大增加高抵扣比例的建筑企業(yè)的凈利潤(rùn)。在個(gè)股方面,東吳證券建議關(guān)注建議關(guān)注:中國(guó)建筑、中國(guó)交建、中國(guó)電建、中國(guó)鐵建、中鐵二局、中工國(guó)際等。


新聞多一點(diǎn)


營(yíng)改增是我國(guó)稅制的一次重大調(diào)整,意義重大,那到底什么是營(yíng)改增呢?


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