依據(jù)《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》（國管房改〔2003〕165號），已購公房是指職工按房改成本價或標準價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。央產(chǎn)已購公房是以住房原產(chǎn)權(quán)歸屬為準的，即凡產(chǎn)權(quán)原屬于中央在京單位的住房，無論是中央在京單位職工還是北京市或其他部門職工購買，均屬于中央在京單位已購公房。
此類房屋的買賣，需要經(jīng)過在京中央和國家機關(guān)住房交易辦公室的審批，取得《在京中央單位已購公房變更通知單》，才能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。在此過程中，有某些政策和歷史原因，可能造成無法審批通過，導致最終不能過戶。
案例一：
石先生原為101室房屋的承租人，該房屋為央產(chǎn)房。2000年公有住房改革開始，石先生以成本價購買了101室房屋，但未取得產(chǎn)權(quán)證。2001年5月24日，石先生（甲方）與李女士（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將101室三居室住房一套轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積為78.09平方米，使用面積為59.3平方米。轉(zhuǎn)讓金額為25萬元（為各項稅費用后的純轉(zhuǎn)讓費用）。支付辦法，以人民幣為支付貨幣，一次性向甲方付清全部金額。雙方責任中，甲方責任:甲方應在交易過程中給乙方提供方便，協(xié)助乙方完成房屋的過戶有關(guān)手續(xù)。甲方向乙方提供的房屋手續(xù)必須真實有效。乙方責任:乙方須按照國家關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓規(guī)定到指定地產(chǎn)管理機關(guān)辦理。乙方自本協(xié)議簽字生效后須按商定付款日期支付給的款項。乙方負責辦理產(chǎn)權(quán)過戶所發(fā)生的各項費用。特別約定：有關(guān)房屋售后的房產(chǎn)證明及其它法律文件均由原房產(chǎn)單位統(tǒng)一辦理，發(fā)放時間以原產(chǎn)權(quán)單位中共中央統(tǒng)戰(zhàn)部通知為準。
同時石先生將《北京市公有住宅租賃合同》、房屋維修金手續(xù)費正式發(fā)票、房屋交付住房基金收款憑證（4-18）、房屋售后裝修合同書交予李女士。后李女士將全部購房款交予石先生，雙方簽訂協(xié)議后，李女士即入住處101室至今。2008年，物業(yè)公司開始辦理101室房屋的產(chǎn)權(quán)證，因李女士與石先生對此房屋的權(quán)屬產(chǎn)生爭議。
李女士訴至法院，要求判決房屋歸其所有。法院判決，石先生于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李女士辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。石先生不服一審判決上訴至二審法院，理由之一是該房屋不符合央產(chǎn)房上市條件。
法院向在京中央和國家機關(guān)住房交易辦公室核實該房屋是否符合上市條件，辦公室答復，無該房屋檔案，無法審批。
后李女士找到該房屋管理單位中共中央統(tǒng)戰(zhàn)部辦公廳管理處要求解決問題，管理處答復，該房屋原產(chǎn)權(quán)人夫婦雙方住房面積合算后，有超標問題，超標面積81.92平方米，應補交超標款192 806.40元。
石先生拒絕補交超標款。經(jīng)法院協(xié)調(diào)，李女士代替其補交了超標款。管理處為該房屋補建了住房檔案，并向交易辦公室出具說明，同意該房屋上市。
據(jù)此，二審法院判決維持原判。
案例二：
2013年，李女士作為購買人（乙方）與霍先生（出售人、甲方）、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）就303號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》其中約定：“該房屋建筑面積為53.9平方米，房屋成交價格為172萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施123萬元。雙方應于在2013年6月14日之前共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若甲方出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：（1）甲方提供的該房屋所有權(quán)證，原購房合同等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實、不完整、無效、導致乙方無法取得房屋所有權(quán)的；（2）該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導致乙方無法取得房屋所有權(quán)的；甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；上述協(xié)議簽訂當日，李女士向霍先生支付定金5萬元。此后，李女士未繼續(xù)支付房款，雙方也未辦理過戶手續(xù)。
霍先生起訴至法院，要求解除合同，李女士承擔逾期付款的違約責任。李女士答辯稱，合同簽訂后，中介告知，該房為央產(chǎn)房，需要住房交易辦公室批準，但霍先生始終未取得審批，所以李女士未繼續(xù)支付房款。
法院向住房交易辦公室，核實，辦公室答復，該房屋原產(chǎn)權(quán)單位某航天工業(yè)公司將該房屋以涉及航天工業(yè)機密為由，向交易辦公室做了不宜出售的備案，因此無法公開上市交易。
法院據(jù)此判決，解除雙方簽訂的房屋買賣合同，駁回霍先生要求李女士支付違約金的訴訟請求。
案例分析：
央產(chǎn)房是否能夠通過上市交易的審批，主要取決于三大因素：是否建立住房檔案；是否做好超標處理；是否屬于不宜上市交易的房屋。
住房檔案是審查的依據(jù)，由于央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人分散在各個中央機關(guān)、國家機關(guān)、中央企業(yè)等，有些企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷多次改制，公有住房檔案管理混亂，交易辦公室無從審查是否符合上市條件。也有的企業(yè)對符合上市政策的房屋，為了工作年限等法律之外的原因，以不上報住房檔案的形式，限制職工出售已購公有住房。只有取得原產(chǎn)權(quán)單位的配合，補建住房檔案，才能進入審批程序，并完成過戶手續(xù)。
案例一中，該房屋并未建立住房檔案，不可能通過審查，建立住房檔案后又發(fā)現(xiàn)房改購房人享受房改房面積超標未補交超標款，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人因不想履行合同拒不繳納，購房人即使想代為繳納，又不具備繳納的資格，造成實際上無法履行。經(jīng)法院多年協(xié)調(diào)，作為特例予以解決，最終才辦理了過戶。
案例二中，因部分中央國家機關(guān)和中央企業(yè)房改房在單位內(nèi)部，單位又涉及國家秘密或科研、軍事秘密，因此向交易辦公室將其單位內(nèi)部已購公房作出了“不宜上市交易”的備案。這種有備案的房屋，是無法通過審批的，交易只能在房改購房人家庭內(nèi)部或單位內(nèi)部進行。實踐中，有些單位濫用這種備案權(quán)利，為保護本單位利益，將本不涉密的房屋也進行備案，為上市交易設置障礙。只有去除了這種備案，才能實際完成房屋過戶。
法官建議：
購房時一定要注意產(chǎn)權(quán)證上是否有“成本價售房”等標記，問清房屋是否為央產(chǎn)房。除以上常見的已購公房外，實踐中還有“部長房”，職工住宅（搬遷安置住房）等性質(zhì)的央產(chǎn)房，分別適用不同的交易政策，購買時一定要留心，提前了解相關(guān)政策，并要求出賣人獲得審批。否則，一旦存在政策障礙，或原產(chǎn)權(quán)單位、售房人不予配合，購房人即使通過司法程序也很難實際取得房屋所有權(quán)。 |
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