|
國(guó)君零售：華南城(01668.HK)經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議信息跟蹤 時(shí)間：2015年7月28日下午15:15 一、公司 IR薛總介紹公司近期經(jīng)營(yíng)情況和后續(xù)發(fā)展規(guī)劃： 華南城在2002年成立，之后發(fā)展迅速，主要為中小企提供原材料和制成品批發(fā)貿(mào)易平臺(tái)，目前在全國(guó)共有8個(gè)交易市場(chǎng)，已竣工建筑面積接近1000萬(wàn)平，未來(lái)預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)到8000多萬(wàn)平，目標(biāo)成為全國(guó)最大的生產(chǎn)資料和制成品的貿(mào)易市場(chǎng)。 公司是中國(guó)最大批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，是完善的多行業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，提供多項(xiàng)增值服務(wù)，擁有長(zhǎng)期持續(xù)性收入。其批發(fā)市場(chǎng)分布在深圳、鄭州等八個(gè)城市，前期體量很大，所以通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、以及出租物業(yè)的方式，滿足資金需求。 近期經(jīng)營(yíng)情況： 公司建立大型交易中心，建設(shè)各種配套服務(wù)，以此配合核心業(yè)務(wù)。公司實(shí)施一體兩翼的經(jīng)營(yíng)模式，將50%用于商品交易中心(其中25%出售，收益約為45-50%，另外25%出租，收益14%左右)；15%用于倉(cāng)儲(chǔ)物流，收益8-10%；20%用于住宅出售；另外15%用于其他商業(yè)配套。選址方面，我們有審慎的項(xiàng)目篩選條件：均為一線和省會(huì)城市，人口基數(shù)大，需求和成長(zhǎng)潛力強(qiáng)，而且項(xiàng)目獲得當(dāng)?shù)刂С?，綜合基建設(shè)施好。我們計(jì)劃未來(lái)規(guī)模達(dá)到8182萬(wàn)平米，面積上比整個(gè)香港島大，戰(zhàn)略上覆蓋了中國(guó)兩條傳統(tǒng)走廊：南北工業(yè)走廊和東西農(nóng)業(yè)走廊。 我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展情況，從第二代向三代四代升級(jí)。第二代的特點(diǎn)為多為單一業(yè)態(tài)的小市場(chǎng)，分散在市中心，嚴(yán)重的擁堵和環(huán)境污染，臨時(shí)建筑沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，影響稅收。批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)可以幫助將批發(fā)市場(chǎng)外遷，為中小企業(yè)提供增值服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：商品交易中心離市中心僅三十分鐘車程，規(guī)模體量大，允許多業(yè)態(tài)。中小企業(yè)成本較低，我們提供50%配套設(shè)施，一站式物流倉(cāng)儲(chǔ)，住宅寫字樓等；同時(shí)我們幫助增加就業(yè)和稅收，增加GDP，提升城市形象，搬遷和整合舊有批發(fā)市場(chǎng)；華南城獲得土地成本低，平均293元/平，占銷售比4.2%，而傳統(tǒng)市場(chǎng)占銷售比20-40%，因此公司租金優(yōu)勢(shì)明顯，在租金遠(yuǎn)低于同類批發(fā)市場(chǎng)情況下，仍能實(shí)現(xiàn)高毛利率及強(qiáng)勁需求帶來(lái)的整體增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)三方共贏。 后續(xù)發(fā)展規(guī)劃： 我們是唯一一家在一線，二線城市做到規(guī)模如此大的批發(fā)市場(chǎng)。互聯(lián)網(wǎng)模式+實(shí)體商貿(mào)物流為第四代批發(fā)市場(chǎng)，將實(shí)體平臺(tái)與互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)對(duì)接，為中小企業(yè)開(kāi)辟新的商機(jī)，線上線下相加。我們預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年，入駐商家達(dá)到50萬(wàn)，涵蓋多個(gè)行業(yè)，這是華南城最大資源，商家可能有10-20年零售經(jīng)驗(yàn)，但缺少電商經(jīng)驗(yàn)，華南城可以提供技術(shù)支持：代運(yùn)營(yíng)和人才支持，使產(chǎn)業(yè)鏈的需求得到釋放。我們幫助商家觸網(wǎng)，展開(kāi)線上業(yè)務(wù)，計(jì)劃從現(xiàn)在的7000家擴(kuò)展到13000家，本財(cái)年內(nèi)鄭州華南城已有3000家網(wǎng)上開(kāi)店。我們還會(huì)提供圖片優(yōu)化，推廣產(chǎn)品和關(guān)鍵詞設(shè)定等服務(wù)。與南昌及鄭州39家高校合作，進(jìn)行人才儲(chǔ)備，帶動(dòng)電商業(yè)務(wù)發(fā)展。開(kāi)發(fā)智能WIFI，追蹤消費(fèi)者偏好習(xí)慣，作有針對(duì)性推送；與京東O2O合作，共享資源，與財(cái)富通等合作，開(kāi)發(fā)線上支付和小額貸。 物流我們現(xiàn)有50萬(wàn)平物流土地儲(chǔ)備，我們獲取土地能力強(qiáng)，得到的土地成本較低，14/15財(cái)年物流收入增長(zhǎng)286%，達(dá)到9580萬(wàn)。我國(guó)物流現(xiàn)狀為效率低成本高，行業(yè)分散，壟斷市場(chǎng)，信息不對(duì)稱，因此我們建設(shè)物流信息交易平臺(tái)(LIEP)。 我們還與中小企物流對(duì)接，減少信息不對(duì)稱與卡車空車回程問(wèn)題。提供道路港，方便交接和交接貨。中國(guó)目前有重卡近1000萬(wàn)，我們建設(shè)物流信息交易平臺(tái)，已注冊(cè)重卡有超過(guò)12萬(wàn)，滲透率1%，目標(biāo)未來(lái)達(dá)到30-50萬(wàn)，滲透率3-5%，做成中國(guó)卡車版滴滴打車。我們依靠收取公路費(fèi)等提升物流盈利，目標(biāo)收益2年內(nèi)達(dá)到15-20億元。 二、提問(wèn)環(huán)節(jié) Q1：公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)整體的成本結(jié)構(gòu)如何？ 公司主要有兩種批發(fā)市場(chǎng)。獨(dú)棟式批發(fā)市場(chǎng)：毛利率45%-50%，建安成本2600-2700/平，加上土地成本總體為3000/平，售價(jià)在7000/平。商品型批發(fā)市場(chǎng)：以鄭州1號(hào)廣場(chǎng)為例，建安成本3500-3700/平，總體成本4000/平。土地增值稅會(huì)影響成本，但大部分(超過(guò)50%)不出售只出租。一般項(xiàng)目賣出35%以上，即可收回成本。 Q2：公司目前體量較大，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r看法？ 目前我們集中在一線城市發(fā)展，是地方經(jīng)濟(jì)核心地段，城鎮(zhèn)化需求很大，中長(zhǎng)線來(lái)看，我們承擔(dān)舊式批發(fā)市場(chǎng)外遷的功能。從中央要求來(lái)看，在達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家前，目前城鎮(zhèn)化不會(huì)變，中長(zhǎng)期發(fā)展比較穩(wěn)定。目前城市化的新要求是更加功能化，提升大型城市提供的就業(yè)水平以及提升城市生活水平。從地方看，目標(biāo)在回歸市中心土地重新開(kāi)發(fā)。地方與中央的雙層要求，使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展穩(wěn)定。而短期來(lái)看，因?yàn)橛袑?duì)搬遷需求的重視，大型基建審批的困難，會(huì)有波動(dòng)。華南城特點(diǎn)為80%商戶對(duì)搬遷進(jìn)度比較敏感。 Q3：廣州是否會(huì)成為華南城批發(fā)市場(chǎng)？有何領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)？騰訊作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為何入股？香港港股標(biāo)的估值較低，對(duì)目前股價(jià)的看法和計(jì)劃？ 我們已于5月份與廣州簽訂合作備忘錄，將在廣州建設(shè)第九個(gè)華南城項(xiàng)目，面積在1000萬(wàn)平以上，但選址未定。未來(lái)會(huì)根據(jù)地鐵配套等選址，目前可能在番禺和南沙各建設(shè)500萬(wàn)平左右。 騰訊最看重我們的是平臺(tái)價(jià)值，華南城目前有6萬(wàn)多中小企商戶，未來(lái)5-10年內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目要完成50萬(wàn)商戶的搬遷。我們?nèi)ツ旰灹撕献骺蚣?，?jì)劃打造一個(gè)中國(guó)O2O針對(duì)B2B的平臺(tái)。計(jì)劃建設(shè)華南城智能WIFI系統(tǒng)，可以時(shí)刻跟蹤連入華南城WIFI系統(tǒng)的微信賬號(hào)，做大數(shù)據(jù)的進(jìn)一步分析。我們計(jì)算預(yù)計(jì)，平均每天每個(gè)中小企業(yè)主見(jiàn)到2個(gè)專業(yè)采購(gòu)商，每天100萬(wàn)人進(jìn)入，每人帶來(lái)100萬(wàn)的采購(gòu)需求，則每天步入華南城采購(gòu)需求約為1萬(wàn)億，我們則可以和微信用戶對(duì)接，將他們分門別類，未來(lái)進(jìn)一步挖掘中小企需求，同時(shí)和微眾銀行開(kāi)展融資，開(kāi)展小額代理。 國(guó)內(nèi)同行業(yè)企業(yè)PE估值25X-30X，義烏小商品城達(dá)到130X，我們目前只有4X，與國(guó)內(nèi)差別較大，至于是否回歸A股，我們認(rèn)為是有風(fēng)險(xiǎn)的。我們可能打造花園模式，待我們的分支產(chǎn)品結(jié)成果實(shí)后再到國(guó)內(nèi)上市。 Q4：現(xiàn)在6萬(wàn)商戶一年銷售額是多少？出售和出租如何決定？如何對(duì)待跨境電商？物流信息平臺(tái)的具體信息？ 我們目前測(cè)算過(guò)深圳華南城，由于主要為輕紡業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)年銷售額約為5000-6000萬(wàn)，總共幾千個(gè)億，分產(chǎn)業(yè)會(huì)有所不同。如鄭州汽摩汽配肯定是超過(guò)的，每年流水將近2-4個(gè)億，而電子零配件流水更多，一般達(dá)幾個(gè)億以上。 我們目前主要是商戶出售，只有深圳僅出售30%。因?yàn)榍捌谝葘⑴涮自O(shè)施做好，后期再著重出售，防止租戶和買戶搶奪物流資源。 目前國(guó)內(nèi)前十大已有5個(gè)進(jìn)入華南城，深圳的批發(fā)市場(chǎng)中26萬(wàn)平中就有11萬(wàn)平留給跨境電商，后期會(huì)更加注重和他們的合作。 已有年初上線的貨運(yùn)寶APP。打造卡車版滴滴打車，將城里的散戶資源與返程空卡對(duì)接，價(jià)值非常大。這塊領(lǐng)域?qū)?shí)體需求遠(yuǎn)大于網(wǎng)絡(luò)需求，因?yàn)樾枰徽臼絺}(cāng)庫(kù)和道路港，周圍要配套設(shè)施。經(jīng)過(guò)測(cè)算每天三班倒每班有近2000臺(tái)卡車進(jìn)入華南城，而平均一畝地服務(wù)1-2臺(tái)卡車，則需要1000-2000畝地，即一萬(wàn)多平米，很難能有這么多倉(cāng)儲(chǔ)物流資源。國(guó)內(nèi)目前做到最大的也就1000畝地，實(shí)體需求是無(wú)法取代的。 Q5：搬遷成本誰(shuí)承擔(dān)？單體體量是否過(guò)大？ 搬遷成本由中小企承擔(dān)，建批發(fā)市場(chǎng)的成本由華南城承擔(dān)。城市搬遷易形成釘子戶，批發(fā)市場(chǎng)搬遷不會(huì)。且二代批發(fā)市場(chǎng)租為主，沒(méi)有買賣沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不涉及賠償問(wèn)題。另外如果大家都搬走就沒(méi)了生意。 土地我們是分期購(gòu)買，現(xiàn)在只買了40%，是根據(jù)開(kāi)發(fā)需求買的，目前來(lái)看單體規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)槲覀兲峁┮话肷啼仯话肱涮自O(shè)施。以鄭州為例，需要搬遷700萬(wàn)平以上面積，落實(shí)到三代市場(chǎng)，也就是2000多萬(wàn)平，我們也只能滿足當(dāng)?shù)?/4的需求。 Q6：如果股價(jià)持續(xù)低迷是否有回購(gòu)計(jì)劃？是否會(huì)有鼓勵(lì)政策，分紅政策來(lái)鼓勵(lì)小股東？ 回購(gòu)我們是一直在做的，今年已經(jīng)先后多次回購(gòu)。公司有時(shí)候顧及敏感期，如果項(xiàng)目推進(jìn)、敏感項(xiàng)目、有利好消息公布時(shí)我們是無(wú)法進(jìn)行回購(gòu)的，會(huì)有一定制約。 由于去年是公司上市以來(lái)第一次業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，公司今年計(jì)劃將近0.14港元的股息回報(bào)，以目前股價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于6%的利率水平。 Q7：有沒(méi)有測(cè)算過(guò)商戶貸款需求，擴(kuò)展到其他地區(qū)需求？ 產(chǎn)業(yè)鏈金融公司也在考慮，做了簡(jiǎn)單推算，未來(lái)1-2年，從現(xiàn)在6萬(wàn)中小企，交易額可能幾千萬(wàn)甚至上億，我們?yōu)檫@6萬(wàn)個(gè)中小企平均每個(gè)提供每個(gè)100萬(wàn)，我們可以看到600億需求，相當(dāng)于一個(gè)小型銀行，未來(lái)的話達(dá)到2000億，相當(dāng)于中等銀行。和微眾銀行討論過(guò)，按照現(xiàn)在業(yè)務(wù)模式可以去做的，我們利用自身信息優(yōu)勢(shì)在風(fēng)控上更有優(yōu)勢(shì)。下一步可以做的我們可以做一卡通模式，包括老板有沒(méi)有上班，還有包括所有中小企員工，辦一個(gè)一卡通，可以打入一部分工資，還可以消費(fèi)，主要是餐飲。下一步就是倉(cāng)儲(chǔ)物流，根據(jù)物流信息判斷中小企的經(jīng)營(yíng)情況。中國(guó)的B2B現(xiàn)在做不到網(wǎng)上結(jié)算，但是貨到付款的環(huán)節(jié)一定存在。利用我們的物流網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)計(jì)到什么時(shí)候貨到。我們可以提供網(wǎng)上結(jié)算，物流貨物、交易貸款，其他的是做不到的。我們可以根據(jù)員工數(shù)量，用水用電、通過(guò)大數(shù)據(jù)看到商戶的交易經(jīng)營(yíng)情況，這就遠(yuǎn)超。也就是說(shuō)，我們用自己的溝通方式，在看得見(jiàn)的市場(chǎng)按行業(yè)來(lái)算，有100萬(wàn)貸款需求，根據(jù)物業(yè)價(jià)值，買一個(gè)商鋪100-200萬(wàn)金額。下一步就是根據(jù)大數(shù)據(jù)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈金融，這個(gè)暫時(shí)沒(méi)有辦法估計(jì)。 免責(zé)聲明：本文內(nèi)容及觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。一切有關(guān)本文涉及上市公司的準(zhǔn)確信息，請(qǐng)以滬交易所公告為準(zhǔn)。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。 |
|
|
