物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容

 （1）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

 （2）物業(yè)設(shè)備運行管理

 （3）物業(yè)設(shè)備維修管理

 （4）物業(yè)設(shè)備更新改造管理

 （5）備品配件管理

 （6）固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等

1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

   注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。

（1）設(shè)備原始檔案

設(shè)備原始檔案包括：

a)設(shè)備清單或裝箱單

i.設(shè)備發(fā)票

ii.產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書

iii.開箱驗收報告

iv.產(chǎn)品技術(shù)資料

v.安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告

b)設(shè)備技術(shù)資料

設(shè)備技術(shù)資料包括：

i.設(shè)備卡片

ii.設(shè)備臺帳

iii.設(shè)備技術(shù)登錄薄

iv.竣工圖

v.系統(tǒng)資料

c)政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件

2、物業(yè)設(shè)備運行管理

**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。

一是：設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)

(1)針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密切實可行的操作規(guī)程。

(2)對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，

必須嚴格要求持證上崗。

(3)加強維護保養(yǎng)工作。

(4)設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈

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(5)對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。

(6)對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

二是：從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。

設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：

(1)初期投資費用管理

在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮一下因素：

A、設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。

B、設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。

C、設(shè)備價格及運行時能源的耗用情況。

D、設(shè)備壽命。

E、設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。

F、注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。

（2）運行成本管理

A、能源消耗的經(jīng)濟核算。

B、操作人員的配備。

C、維修費用的管理。

3、 物業(yè)設(shè)備維修管理

設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。

（2）維護保養(yǎng)工作的實施

維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。

A、日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

B、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：

*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；

*檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;

*檢查安全裝置

*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；

*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；

*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

（3）設(shè)備的點檢

*設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。

*設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。

*設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。

日常點檢內(nèi)容主要包括：

（1）運行狀況及參數(shù)；

（2）安全保護裝置；

（3）易磨損的零部件；

（4）易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;

 (5)在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；

（6）在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

**設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：

（1）記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

（2）更換零部件；

（3）確定修理的部位、部件及修理時間；

（4）安排檢修計劃。

（4）物業(yè)設(shè)備的計劃檢修

*對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修

*實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

（5）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系

*設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理

在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新方式。

備品配件的管理

*運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。

*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。

*備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

5、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理

*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。

*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。

固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：

*固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標。

*設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。

*設(shè)備的報廢

*固定資產(chǎn)的管理要求：

A、保證其完整無缺。

B、提高其完程度和利用效果。

C、正確核定其需用量。

D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。

F、進行其投資預(yù)測。

6、工程資料的管理

1) 資料管理的目的和意義

2) 物業(yè)工程資料的分類目錄

A、竣工驗收資料

B、設(shè)備管理資料

C、二次裝修設(shè)備改造變更資料

3）工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。

4）工程資料管理的要求：

A、歸檔：要求和時間

B、保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體）；

每年年底一次特別清理。

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