疑惑之一：夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，婚后在房產(chǎn)證上“加名”，如何認定房產(chǎn)歸屬？

根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（一）第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外?！被榍耙环揭呀?jīng)支付全部房款購買的房屋，為一方的婚前財產(chǎn)，不會因為婚姻關系而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。產(chǎn)權證僅僅是一個物權憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關鍵是房產(chǎn)的出資情況，而非房產(chǎn)證的取得時間。即便婚后才取得產(chǎn)權證，該房屋依然屬于一方的婚前財產(chǎn)。離婚時，另一方無權要求分割。

公民對個人的財產(chǎn)權益具有處分權，雙方可以通過約定，將一方擁有的房產(chǎn)贈與另一方。變更房屋登記，在房產(chǎn)證上加署配偶的名字，就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應攜帶相關證件，辦理變更手續(xù)。如果雙方?jīng)]有對房屋的份額做出特別的約定，而只是簡單地加上另一方之名，則應認定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產(chǎn)權。為了避免將來發(fā)生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明。

疑惑之二：婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，屬于一方個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？

夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋，僅僅是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，窮流溯源，購房的出資來源是該房婚前的個人財產(chǎn)。如果房屋登記在一方名下，應當認定房產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn)，離婚時另一方無權要求分割。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字，應視為出資一方對另一方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共同財產(chǎn)。

疑惑之三：一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應如何認定？

此類問題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)的價格遠遠低于當時的市價，且通常與一方的職務、級別、工作年限等因素有關。多數(shù)情況下，一方單位會直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產(chǎn)的分割問題產(chǎn)生爭議。

婚后購買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同財產(chǎn)購買”和以“個人財產(chǎn)購買”兩種情況，應當區(qū)別情況分別處理：婚后以個人財產(chǎn)購買的該類房屋，屬于婚姻關系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)購買，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)?！被楹笠环揭詡€人財產(chǎn)購買的此類房屋，是否應當認定該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，法律上沒有明確規(guī)定，實踐中也并無定論，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹慎。筆者認為，由一方婚前承租、婚后用個人財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，可以認定為一方個人財產(chǎn)。

疑惑之四：夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)貸款購買的房屋，應該如何認定？

如果雙方?jīng)]有對婚后財產(chǎn)進行特別約定，雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)都屬于夫妻共同財產(chǎn)。無論房產(chǎn)證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。

但當房產(chǎn)登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風險。根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發(fā)票等購房資料上，并將房產(chǎn)證辦理在雙方名下，以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況。

疑惑之五：夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記于一方名下，婚后夫妻共同還貸，離婚時房產(chǎn)如何分割？

最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償?！?/span>

 “司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條？”我國實行夫妻財產(chǎn)共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財產(chǎn)還貸，另一方無需舉證證明。針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實踐中總結出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。（其中，實際總房款=房款的本金+利息）不難發(fā)現(xiàn)，“司法解釋三”所確立的享有房屋產(chǎn)權一方對另一方的補償原則是：還貸越多，補償越多；增值越多，補償越多。當然，如果享有房屋產(chǎn)權的一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為“雙方婚后共同還貸支付的款項”。

 “司法解釋三”在措辭上反復推敲，力求精準嚴謹。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方”而非“應當判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方”，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。

此外，根據(jù)“合同相對性”的原則，合同僅于締約人之間發(fā)生效力，對合同外的第三人不發(fā)生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚后依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益。

疑惑之六：一方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？

根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方提出買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的。對此，法院一般的做法是：不對該債權債務是否成立進行實質(zhì)性審查，而是僅僅對涉案的房屋進行分割，告知當事人針對債權債務糾紛另案起訴。

根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第七條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定該房產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理，在夫妻雙方感情尚好的情況下，出資父母并不會通過書面合同明確約定房產(chǎn)只歸夫或妻一方所有。此種情況下，夫妻離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必有違父母的初衷和意愿，也侵害了出資父母的利益?！八痉ń忉屓奔骖櫫酥袊鴩榕c社會常理，將產(chǎn)權登記與房屋歸屬相掛鉤，只要“產(chǎn)權登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與，認定該房產(chǎn)為其子女的個人財產(chǎn)，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共有財產(chǎn)。

疑惑之七：雙方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？

在房價畸高的一線城市，單憑夫或妻一方家庭的力量通常無力購房，雙方父母為子女買房提供資助，是目前普遍存在的一種現(xiàn)象。父母的出資在婚姻法上如何界定？是贈與行為還是借貸行為？這些問題引發(fā)了普遍的關注。通常情況下，如果有書面借條或口頭協(xié)議能證明父母和子女之間存在借貸關系，則可以按借貸關系處理。不能證明借貸關系存在的，應認定該項出資為父母對子女的贈與。公眾對此存有疑問，該項出資究竟是對一方的贈與還是對雙方的贈與？根據(jù)最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十二條的規(guī)定，出資的歸屬以出資時間作為標準：如果是婚前出資，原則上該出資視為雙方父母對各自子女的贈與；如果是婚后出資，原則上視為雙方父母對夫妻雙方的共同贈與。

根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第七條第二款的規(guī)定，雙方父母出資購買的房屋，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，可認定為雙方按照各自父母的出資份額對房屋按份共有。如果房屋登記在雙方名下的，應認定為夫妻雙方共同共有。但當事人另有約定的除外。

疑惑之八：婚前雙方共同出資購房，產(chǎn)權證上只登記一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在雙方婚前共同出資購房時，購房合同及產(chǎn)權證上只寫了一方的名字，婚后夫妻因感情破裂離婚時，登記一方極易主張該房屋為婚前個人財產(chǎn)，另一方無權要求分割。如果登記一方不承認另一方在購房時的出資行為，另一方又沒有充分的證據(jù)證明其出資行為，法院也無法認定房屋為夫妻共同財產(chǎn)，另一方的權益將無法得到保護。法官建議婚前共同出資購房的男女雙方，在購房合同及產(chǎn)權證上簽署雙方的名字，以免日后發(fā)生爭議。

疑惑之九：對尚未取得產(chǎn)權證的爭議房屋，如何分割？

最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”

如果雙方對尚未取得產(chǎn)權證的房屋的歸屬沒有爭議，能夠協(xié)商一致，人民法院可以對房屋所有權的歸屬做出判決。雙方不能協(xié)商一致的情況下，法院不判決房屋所有權的歸屬，而是告知當事人待房屋取得完全所有權后另行起訴。