閱讀提示：我國(guó)《物權(quán)法》于2007年10月1日起實(shí)施。本文系對(duì)《最高人民法院公報(bào)》刊載的有關(guān)《物權(quán)法》適用的19則判例裁判要旨的整理，主要涉及的問題包括：建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)、夫妻財(cái)產(chǎn)制與物權(quán)登記制度的協(xié)調(diào)、合法占有的保護(hù)、建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主專有部分的保護(hù)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的認(rèn)定、建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分的認(rèn)定、金錢質(zhì)押的確定、物權(quán)分離原則的適用、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力、禁止流押的認(rèn)定、預(yù)告登記的效力范圍、占有改定的認(rèn)定、相鄰關(guān)系糾紛處理的原則、指示交付的認(rèn)定、抵押物流轉(zhuǎn)合同與物權(quán)分離原則的協(xié)調(diào)、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效性的認(rèn)定等。

1. 業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有人，享有知情權(quán)，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)全面、合理公開其掌握的情況和資料。對(duì)于業(yè)主行使知情權(quán)亦應(yīng)加以合理限制，防止濫用權(quán)利，其范圍應(yīng)限于涉及業(yè)主合法權(quán)益的信息，并遵循簡(jiǎn)便的原則。

——孫慶軍訴南京市清江花苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛案（審結(jié)日期：2015.09.16）

南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為：業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)享有知情權(quán)，可以向業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司要求公布、查閱依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開，且確由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司掌握的情況和資料。原告孫慶軍作為業(yè)主，可以向被告清江花苑業(yè)委會(huì)主張公布由被告掌握的情況和資料。清江花苑業(yè)委會(huì)應(yīng)保障業(yè)主對(duì)上述資料進(jìn)行查閱的權(quán)利，并及時(shí)公布與業(yè)主利益相關(guān)的資料。建筑物及附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有，用于住宅共有部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修及更新，業(yè)主有權(quán)了解其使用情況。被告清江花苑業(yè)委會(huì)作為小區(qū)全體業(yè)主的代表對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，對(duì)于維修資金的籌集及使用情況應(yīng)當(dāng)知曉，而且資金是否由其直接掌握不影響其對(duì)維修資金情況的公布。業(yè)委會(huì)作出的決定、決議和會(huì)議記錄與業(yè)主的權(quán)利緊密相關(guān)，應(yīng)予公開，并提供業(yè)主查閱。小區(qū)共有部分使用和收益與業(yè)主的利益亦是密切相關(guān)，雖存在諧和公司未及時(shí)上繳公共收益等的問題，但是被告作為全體業(yè)主代表應(yīng)及時(shí)追繳，保障業(yè)主的合法權(quán)利，并將目前的使用和收益情況及時(shí)公布。小區(qū)共有停車位，即規(guī)劃區(qū)外的車位，雖由物業(yè)公司代管，歸屬小區(qū)全體業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)于小區(qū)共有部分停車費(fèi)的收支分配及停車位處分情況享有知情權(quán)。被告應(yīng)及時(shí)聯(lián)系物業(yè)公司，及時(shí)公布上述信息。小區(qū)財(cái)務(wù)收支與小區(qū)業(yè)主具體利益息息相關(guān)，業(yè)委會(huì)應(yīng)予公布。

2.夫妻之間達(dá)成的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是雙方通過訂立契約對(duì)采取何種夫妻財(cái)產(chǎn)制所作的約定，是雙方協(xié)商一致對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部分配的結(jié)果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情況下，應(yīng)當(dāng)尊重夫妻之間的真實(shí)意思表示，按照雙方達(dá)成的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護(hù)事實(shí)物權(quán)人，不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù)。

——唐某訴李某某、唐某乙法定繼承糾紛案（審結(jié)日期：2014.08.25）

北京市第三中級(jí)人民法院認(rèn)為：物權(quán)法以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權(quán)歸屬，保護(hù)交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實(shí)踐中，由于法律的例外規(guī)定、錯(cuò)誤登記的存在、法律行為的效力變動(dòng)、當(dāng)事人的真實(shí)意思保留以及對(duì)交易習(xí)慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應(yīng)當(dāng)給予法律保護(hù)的事實(shí)物權(quán)。物權(quán)法第二十八條至第三十條對(duì)于非基于法律行為所引起的物權(quán)變動(dòng)亦進(jìn)行了例示性規(guī)定，列舉了無需公示即可直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形。當(dāng)然，這種例示性規(guī)定并未窮盡非因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的所有情形，婚姻法及其司法解釋規(guī)定的相關(guān)情形亦應(yīng)包括在內(nèi)。在夫妻財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域，存在大量夫妻婚后由一方簽訂買房合同，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在該方名下的情形，但實(shí)際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對(duì)婚后所得的財(cái)產(chǎn)即享有共同所有權(quán)，這是基于婚姻法規(guī)定的法定財(cái)產(chǎn)制而非當(dāng)事人之間的法律行為。因?yàn)榻Y(jié)婚作為客觀事實(shí)，已經(jīng)具備了公示特征，無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財(cái)產(chǎn)制，是夫妻雙方通過書面形式，在平等、自愿、意思表示真實(shí)的前提下對(duì)婚后共有財(cái)產(chǎn)歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現(xiàn)了夫妻真實(shí)意愿，系意思自治的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)受到法律尊重和保護(hù)，故就法理而言，亦應(yīng)納入非依法律行為即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的范疇。因此，當(dāng)夫妻婚后共同取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進(jìn)行綜合判斷，不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù)，只要有充分證據(jù)足以確定該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，且不涉及第三人利益，就應(yīng)當(dāng)尊重夫妻之間的真實(shí)意思表示，按照雙方達(dá)成的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護(hù)事實(shí)物權(quán)人。需要指出的是，此處的第三人主要是相對(duì)于婚姻家庭關(guān)系外部而言，如夫妻財(cái)產(chǎn)涉及向家庭以外的第三人處分物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法等調(diào)整一般主體之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的相關(guān)法律規(guī)定。而對(duì)于夫妻家庭關(guān)系內(nèi)的財(cái)產(chǎn)問題，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用婚姻法的相關(guān)規(guī)定。本案中，《分居協(xié)議書》約定“財(cái)富中心房屋歸李某某擁有，李某某可以任何方式處置這些房產(chǎn)，唐某甲不得阻撓和反對(duì)，并有義務(wù)協(xié)辦相關(guān)事務(wù)?！痹搮f(xié)議書系唐某甲與上訴人李某某基于夫妻關(guān)系作出的內(nèi)部約定，是二人在平等自愿的前提下協(xié)商一致對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)在彼此之間進(jìn)行分配的結(jié)果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性質(zhì)，對(duì)雙方均具有約束力。財(cái)富中心房屋并未進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)，其所有權(quán)歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉(zhuǎn)安全。故唐某雖在本案中對(duì)該約定的效力提出異議，但其作為唐某甲的子女并非《物權(quán)法》意義上的第三人。因此，雖然財(cái)富中心房屋登記在唐某甲名下，雙方因房屋貸款之故沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)登記原則不應(yīng)影響婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議關(guān)于房屋權(quán)屬約定的效力。且結(jié)合唐某甲與李某某已依據(jù)《分居協(xié)議書》各自占有、使用、管理相應(yīng)房產(chǎn)之情形，應(yīng)當(dāng)將財(cái)富中心房屋認(rèn)定為李某某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非唐某甲之遺產(chǎn)予以法定繼承。

3.簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案（審結(jié)日期：2014.03.13 ）

上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實(shí)意思表示，該買賣合同對(duì)臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。在第二手的房屋買賣交易中，連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對(duì)連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房地產(chǎn)買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來實(shí)現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。結(jié)合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認(rèn)為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭(zhēng)房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

4.即使業(yè)主對(duì)房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

——張一訴鄭中偉、中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案（審結(jié)日期：2014.01.20 ）

湖北省武漢市中級(jí)人民法院認(rèn)為：住宅是指專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用的房屋。經(jīng)營(yíng)性用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。兩者因用途不同而有本質(zhì)區(qū)別。 住宅的用途主要是生活居住，經(jīng)營(yíng)性用房的用途主要是經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。本案中，聯(lián)通武漢分公司租賃訟爭(zhēng)房屋用于放置光纖傳輸機(jī)柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點(diǎn)，以建設(shè)有線光纖傳輸寬帶網(wǎng)絡(luò)，解決“平安城市”視頻監(jiān)控錄像傳輸、無線城市綜合項(xiàng)目WLAN(無線寬帶局域網(wǎng))、周邊居民小區(qū)寬帶、固定電話等接入業(yè)務(wù)的匯聚、交換需求。從其用途可以看出，其租賃訟爭(zhēng)房屋并不是為了生活居住，而是為了從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，因此聯(lián)通武漢分公司的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。聯(lián)通武漢分公司租賃被上訴人鄭中偉的房屋用于放置光纖傳輸機(jī)柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點(diǎn)的行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，該行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主上訴人張一的同意，聯(lián)通武漢分公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。鄭中偉明知其嫂子劉保姣將訟爭(zhēng)房屋出租給聯(lián)通武漢分公司用于建設(shè)通信機(jī)房，仍對(duì)該房屋租賃合同予以認(rèn)可，其應(yīng)與聯(lián)通武漢分公司共同承擔(dān)責(zé)任。

5. 業(yè)主委員會(huì)依照《物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，是《民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場(chǎng)所，依照《物權(quán)法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定。

——徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（審結(jié)日期：2013.12.16）

徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：藝君業(yè)委會(huì)為對(duì)西苑藝君花園進(jìn)行管理，依照《物權(quán)法》第七十五條第一款的規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，以特定代表人對(duì)外代表團(tuán)體，是《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。原告依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義，依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，向被告主張確認(rèn)物業(yè)管理用房所有權(quán)，具備原告訴訟主體資格。因物業(yè)管理用房在于促使管理人對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行管理，滿足全體業(yè)主對(duì)居住環(huán)境安全、健康、便利、舒適需求所必需的場(chǎng)所，其分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，依照《物權(quán)法》第七十六條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議。原告藝君業(yè)委會(huì)請(qǐng)求確認(rèn)物業(yè)管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共有，請(qǐng)求轉(zhuǎn)移本案所設(shè)爭(zhēng)議建筑物所有權(quán)登記的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，予以支持。

6. 根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第八十五條規(guī)定，金錢質(zhì)押生效的條件包括金錢特定化和移交債權(quán)人占有兩個(gè)方面。雙方當(dāng)事人已經(jīng)依約為出質(zhì)金錢開立了擔(dān)保保證金專用賬戶并存入保證金，該賬戶未作日常結(jié)算使用符合特定化的要求。特定化并不等于固定化，賬戶因業(yè)務(wù)開展發(fā)生浮動(dòng)不影響特定化的構(gòu)成。占有是指對(duì)物進(jìn)行控制和管理的事實(shí)狀態(tài)，銀行取得對(duì)該賬戶的控制權(quán)，實(shí)際控制和管理該賬戶即應(yīng)認(rèn)定符合出質(zhì)金錢移交債權(quán)人占有的要求。

——中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行訴張大標(biāo)、安徽長(zhǎng)江融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司保證金質(zhì)權(quán)確認(rèn)之訴案(審結(jié)日期:2013.11.19 )

安徽省高級(jí)人民法院認(rèn)為：農(nóng)發(fā)行安徽分行與長(zhǎng)江擔(dān)保公司之間協(xié)商一致，達(dá)成對(duì)長(zhǎng)江擔(dān)保公司為擔(dān)保業(yè)務(wù)所繳存的保證金設(shè)立擔(dān)保保證金專戶，長(zhǎng)江擔(dān)保公司按照貸款額度的一定比例繳存保證金；農(nóng)發(fā)行安徽分行作為開戶行對(duì)長(zhǎng)江擔(dān)保公司存入該賬戶的保證金取得控制權(quán)，長(zhǎng)江擔(dān)保公司不能自由使用該賬戶內(nèi)的資金；長(zhǎng)江擔(dān)保公司未履行保證責(zé)任，農(nóng)發(fā)行安徽分行有權(quán)從該賬戶中扣劃相應(yīng)的款項(xiàng)優(yōu)先受償?shù)暮弦?。該合意具備質(zhì)押合同的一般要件。第三人長(zhǎng)江擔(dān)保公司于2009年4月3日在農(nóng)發(fā)行安徽分行開戶，與案涉《貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)合作協(xié)議》約定的賬號(hào)一致，即雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照協(xié)議約定為出質(zhì)金錢開立了擔(dān)保保證金專用賬戶。保證金專戶開立后，長(zhǎng)江擔(dān)保公司按照每次擔(dān)保貸款額度的一定比例向該賬戶繳存保證金，該賬戶亦未作日常結(jié)算使用，故符合金錢以特戶形式特定化的要求。另占有是指對(duì)物進(jìn)行控制和管理的事實(shí)狀態(tài)，因案涉賬戶開立在上訴人農(nóng)發(fā)行安徽分行，農(nóng)發(fā)行安徽分行作為質(zhì)權(quán)人，取得對(duì)該賬戶的控制權(quán)，實(shí)際控制和管理該賬戶，符合出質(zhì)金錢移交債權(quán)人占有的要求。故案涉質(zhì)權(quán)依法設(shè)立。保證金以專戶形式特定化并不等于固定化。案涉賬戶在使用過程中，賬戶內(nèi)的資金根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)生情況雖處于浮動(dòng)狀態(tài)，但均與保證金業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，除繳存的保證金外，支出的款項(xiàng)均用于保證金的退還和扣劃，未用于非保證金業(yè)務(wù)的日常結(jié)算，即農(nóng)發(fā)行安徽分行可以控制該賬戶，長(zhǎng)江擔(dān)保公司對(duì)該賬戶內(nèi)的資金使用受到限制，故該賬戶資金的浮動(dòng)仍符合金錢作為質(zhì)權(quán)的特定化和移交占有的要求。

7. 根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對(duì)物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動(dòng)，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。

——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（審結(jié)日期：2013.11.14 ）

最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對(duì)物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動(dòng)，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司確實(shí)仍然對(duì)該房屋享有所有權(quán)，但這并不意味著其可在不符合當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關(guān)系。在雙方房屋買賣法律關(guān)系成立并生效后，蜀都實(shí)業(yè)公司雖系該房屋的所有權(quán)人，但其應(yīng)當(dāng)依約全面、實(shí)際履行其在房屋買賣法律關(guān)系項(xiàng)下的義務(wù)。

8.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容確定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。行政機(jī)關(guān)注銷國(guó)有土地使用證但并未注銷土地登記的，國(guó)有土地的使用權(quán)人仍然是土地登記檔案中記載的權(quán)利人。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的轉(zhuǎn)讓人以國(guó)有土地使用證被注銷、其不再享有土地使用權(quán)為由主張解除合同的，人民法院不應(yīng)支持。

——四川省聚豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與達(dá)州廣播電視大學(xué)合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案(審結(jié)日期:2013.05.28)

最高人民法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的確定，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為依據(jù)。達(dá)州市人民政府雖然公告注銷了作為涉案土地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明的國(guó)有土地使用證，但并未注銷土地登記，且至二審訴訟期間，涉案土地的土地登記檔案中載明的權(quán)利人仍然是達(dá)州市廣播電視大學(xué)。這一事實(shí)說明，達(dá)州市人民政府注銷國(guó)有土地使用證的行為，并未改變涉案土地的權(quán)屬狀況。涉案土地使用權(quán)的權(quán)屬并未發(fā)生變化，電大財(cái)校仍然是涉案土地使用權(quán)的權(quán)利人，《合作開發(fā)協(xié)議書》的履行不存在法律上的障礙，能夠繼續(xù)履行。

9.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對(duì)方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。

——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（審結(jié)日期：2012.12.08）

最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng)；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時(shí)《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定問題。法律上禁止流押規(guī)定的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，并非法律上禁止的流押條款。首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實(shí)現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請(qǐng)求也是確認(rèn)十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠(chéng)信原則，不應(yīng)得到支持。因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合《擔(dān)保法》第四十條和《物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。綜上，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同?！督杩顓f(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉十四份《商品房買賣合同》。

10.預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。

——中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案（審結(jié)日期：2012.10.26）

上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。

11.在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)視動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別予以對(duì)待。人民法院對(duì)于已經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認(rèn)。對(duì)于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請(qǐng)求，人民法院不宜直接判決確認(rèn)其權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)判決他人向權(quán)利人辦理登記過戶。

——大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案（審結(jié)日期：2011.10.11 ）

最高人民法院認(rèn)為，我國(guó)土地管理實(shí)行的是按用途管制而非按用地主體進(jìn)行限制，原則上境內(nèi)外法人均享有相同的待遇，均可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)利用。除另有特殊規(guī)定外，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)對(duì)境外法人在我國(guó)購(gòu)買、取得國(guó)有土地使用權(quán)沒有禁止性或者限制性規(guī)定。因此，羽田制造所受讓涉案國(guó)有土地使用權(quán)并未違反我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的。大連羽田公司根據(jù)《轉(zhuǎn)讓合同》B的約定，請(qǐng)求確認(rèn)涉案國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物等不動(dòng)產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，龍王塘辦事處在《轉(zhuǎn)讓合同》B簽署后，已經(jīng)將涉案全部資產(chǎn)交付大連羽田公司?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！掇D(zhuǎn)讓合同》B并未對(duì)涉案附屬設(shè)施設(shè)備動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移作出明確約定，因此，應(yīng)當(dāng)適用上述法律的規(guī)定，涉案附屬設(shè)施設(shè)備動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自交付時(shí)起歸屬大連羽田公司。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除交付外，尚需辦理登記手續(xù)，故大連羽田公司請(qǐng)求確認(rèn)其享有涉案國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

12.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以交付為公示要件，無論交付的方式是現(xiàn)實(shí)交付還是以占有改定方式交付。當(dāng)事人之間僅僅就物權(quán)的轉(zhuǎn)移達(dá)成協(xié)議，但未就該動(dòng)產(chǎn)達(dá)成出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的占有改定協(xié)議的，不能構(gòu)成物權(quán)法第二十七條規(guī)定的占有改定，故不能發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

——青島源宏祥紡織有限公司訴港潤(rùn)(聊城)印染有限公司取回權(quán)確認(rèn)糾紛案（審結(jié)日期：2011.05.05 ）

山東省高級(jí)人民法院認(rèn)為：涉案的七臺(tái)設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，而動(dòng)產(chǎn)的公示方法原則上是占有與交付。出于維護(hù)交易安全考慮，交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定方式，具有強(qiáng)制性。該法共規(guī)定了現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定四種交付方式。所謂占有改定是指讓與人與受讓人達(dá)成動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)協(xié)議后，依照當(dāng)事人之間訂立的合同，仍然繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)使受讓人因此取得間接占有，代替現(xiàn)實(shí)交付。占有改定構(gòu)成要件表現(xiàn)為：一、當(dāng)事人之間達(dá)成動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)協(xié)議。該協(xié)議是發(fā)生交付的基礎(chǔ)；二、除了達(dá)成物權(quán)變動(dòng)協(xié)議，就該動(dòng)產(chǎn)另外達(dá)成讓與人繼續(xù)占有使用該動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議。而本案中，雖然雙方當(dāng)事人簽訂的七臺(tái)設(shè)備物權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議包含有所有權(quán)變動(dòng)內(nèi)容，但沒有就被上訴人港潤(rùn)印染公司繼續(xù)占有使用該七臺(tái)設(shè)備另外達(dá)成協(xié)議。因此，港潤(rùn)印染公司與上訴人源宏祥紡織公司之間的協(xié)議不構(gòu)成占有改定交付。綜上，因該七臺(tái)設(shè)備并未現(xiàn)實(shí)交付，盡管當(dāng)事人簽訂的協(xié)議有效，也只是產(chǎn)生債權(quán)效力，并未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，上訴人源宏祥紡織公司并沒有實(shí)際取得該七臺(tái)設(shè)備的所有權(quán)，故其在被上訴人港潤(rùn)印染公司破產(chǎn)案件中并不享有取回權(quán)。源宏祥紡織公司稱涉案七臺(tái)設(shè)備物權(quán)通過三方協(xié)議已經(jīng)轉(zhuǎn)移給其所有并享有該設(shè)備的取回權(quán)理由不能成立。

13.買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應(yīng)成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。即使雙方在買賣合同中對(duì)該通行權(quán)進(jìn)行了所謂的約定，對(duì)第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎(chǔ)同樣是相鄰關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時(shí)，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。

——屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案（審結(jié)日期：2011.04.15 ）

浙江省余姚市人民法院認(rèn)為：在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權(quán)的標(biāo)的物。如果出賣人對(duì)有關(guān)標(biāo)的物不享有處分權(quán)，不僅出賣人無權(quán)出賣，而且買受人也不可能通過與無權(quán)處分人簽訂買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。在本案中，原告屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購(gòu)買房屋時(shí)，受讓的客體應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權(quán)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)。滕菊仙對(duì)于該房屋及相應(yīng)四址分明的土地使用權(quán)之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的。因此原告的父親屠珠花，也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同，而取得滕菊仙享有處分權(quán)之外的其他土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)的。雖然屠珠花與滕菊仙在買賣合同中載明了房屋“出入行路有朝東廂見門，向南進(jìn)入無阻，道地公用”，但是該約定只是屠珠花與滕菊仙之間的約定，對(duì)第三人沒有約束力。作為該房屋的相關(guān)權(quán)利人，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎，在一定條件下，可以向東、向南出行，并非是基于對(duì)向東、向南土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)，而是基于民事法律規(guī)范的基本原理之一－－相鄰關(guān)系。所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分等權(quán)益時(shí)，客觀上必須對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響時(shí)，相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人必須承擔(dān)最低限度的“容忍”義務(wù)。具體到本案，由于滕菊仙出賣給屠珠花房屋時(shí)，該房屋的西面是一條水溝，該房屋的權(quán)利人向西無法出行，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況只能向東、向南出行，因此其東鄰的有關(guān)權(quán)利人就應(yīng)當(dāng)允許其向東出行。即使原告的父親屠珠花與滕菊仙當(dāng)時(shí)簽訂的買賣合同中沒有載明“出入行路有朝東廂見門，向南進(jìn)入無阻，道地公用”的約定條款，原告的父親根據(jù)相鄰關(guān)系之原理，不僅可以，而且只能向東、向南出行并使用公共道地，但是這并不意味著原告的父親就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)。原、被告雙方于1991年2月24日簽訂的協(xié)議書中，雖然也涉及到了原告向東、向南出行的問題，但原告向東、向南出行的原因和基礎(chǔ)與原告父親生前享有向東、向南出行的原因和基礎(chǔ)是一致的。因此，原告可以向東、向南出行，也不意味著原告就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)。事實(shí)上，對(duì)于農(nóng)村每一戶宅基地使用權(quán)人，作為排他使用的空間只能是相關(guān)使用權(quán)證中確定的四址范圍內(nèi)的土地。對(duì)于該宅基地范圍之外的出行路線，應(yīng)當(dāng)是遵從當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)組織的道路規(guī)劃和統(tǒng)一安排。有關(guān)的組織，根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)發(fā)展及客觀現(xiàn)實(shí)，也有權(quán)適時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，相關(guān)的權(quán)利人也有義務(wù)遵守調(diào)整后的道路規(guī)劃和出行安排。本案中，隨著泗北村的發(fā)展變化，原告房屋西面的水溝現(xiàn)在已經(jīng)填平，泗北村村民委員會(huì)也已經(jīng)于1999年將原告的出行路線調(diào)整為向西、向南出行，原告宅基地的西南方向現(xiàn)在也已經(jīng)安裝了大門，出了該大門就是村里的街道。因此，原告現(xiàn)在從自己的西南方向大門出入，不僅符合村里的規(guī)劃和安排，也有利于自己的使用和生活。從相鄰關(guān)系的角度考慮，由于前所述及的原告現(xiàn)在已經(jīng)擁有了方便的出行線路，因此原告現(xiàn)在從被告的宅基地內(nèi)通過不僅不是必須的，而且對(duì)于原、被告雙方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。浙江省寧波市中級(jí)人民法院二審維持了一審判決。

14.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是否完成是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，則應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第二十六條的規(guī)定進(jìn)行指示交付。提貨單的交付，僅意味著當(dāng)事人的提貨請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，在當(dāng)事人未將提貨請(qǐng)求轉(zhuǎn)移事實(shí)通知實(shí)際占有人時(shí)，提貨單的交付并不構(gòu)成指示交付。

——肯考帝亞農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湛江市分行所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（審結(jié)日期：2011.02.25）

最高人民法院認(rèn)為：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是否完成是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標(biāo)準(zhǔn)。本案系爭(zhēng)貨物存放于湛江港，屬于第三人占有情形，在本案不存在直接交付的情況下，只能采用指示交付的方式。因此，富虹公司是否完成了指示交付是認(rèn)定爭(zhēng)議貨物所有權(quán)是否已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵。首先，肯考帝亞公司與富虹公司并沒有證據(jù)證明提貨單何時(shí)交付，肯考帝亞公司持有提貨單向湛江港公司請(qǐng)求提取貨物時(shí)，涉案大豆已經(jīng)處于查封狀態(tài)。其次，出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，以質(zhì)押合同書面通知占有人時(shí)視為移交。本案提貨單的交付，僅意味著富虹公司的提貨請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)移給了肯考帝亞公司，在富虹公司未將提貨請(qǐng)求轉(zhuǎn)移事實(shí)通知實(shí)際占有人時(shí)，提貨單的交付并不構(gòu)成我國(guó)物權(quán)法第二十六條所規(guī)定的指示交付。因此，富虹公司未完成向肯考帝亞公司交付涉案大豆的行為，涉案大豆的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。

15.房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（審結(jié)日期：2010.11.24）

上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院認(rèn)為：涉訟買賣合同對(duì)標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁福如。因此，原告對(duì)于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)；對(duì)于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。現(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。上海市第一中級(jí)人民法院二審維持一審判決。

16.業(yè)主知情權(quán)是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金使用、業(yè)委會(huì)的決定及會(huì)議記錄、共有部分的收益、物業(yè)服務(wù)合同等情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持。司法解釋對(duì)于業(yè)主知情權(quán)的范圍作出了明確的規(guī)定，業(yè)主以合理的方式行使知情權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

——夏浩鵬等人訴上海市閘北區(qū)精文城市家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛案（審結(jié)日期：2010.8.11）

上海市閘北區(qū)人民法院認(rèn)為：業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布、查閱維修基金的使用情況、業(yè)委會(huì)的決定及會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的收益情況以及其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。被告精文業(yè)委會(huì)雖已公布四次公共收益賬目，但不完整，維修基金的結(jié)存及按戶分?jǐn)偳闆r亦未能在其中全面體現(xiàn)。原告夏浩鵬、楊建平、楊榮華、羅光亞、周修安認(rèn)為已公布的維修基金、公共收益賬目不符合規(guī)定的理由成立，被告重新公布維修基金賬目，以提高維修基金的透明度。至于上述賬目在何處公布的問題，法院認(rèn)為在該小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼既能夠起到公示的作用又較為便利，原告要求精文業(yè)委會(huì)將所有賬目張貼于各個(gè)門牌號(hào)碼前的要求，不具備合理性和必要性，亦有違經(jīng)濟(jì)原則，法院難以支持。原告對(duì)于被告已公布賬目中的停車費(fèi)、廣告費(fèi)及清洗玻璃、景觀燈改造、業(yè)委會(huì)值班津貼(19 023元)的收支情況有異議，被告精文業(yè)委會(huì)有義務(wù)提供相應(yīng)的發(fā)票、清單等以便原告進(jìn)行查閱、核對(duì)及復(fù)印。如需精文物業(yè)協(xié)助的，被告應(yīng)督促其予以配合。

17.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，可以享有一定比例的收益。

——無錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案（審結(jié)日期：2009.06.12 ）

無錫市錫山區(qū)人民法院認(rèn)為：業(yè)委會(huì)作為代表全體業(yè)主行使權(quán)利的組織，其權(quán)限來自于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，在無全體業(yè)主授權(quán)的情形下，其不能以自己的意志對(duì)業(yè)主的重大權(quán)利作出放棄，即使作出放棄的意思表示，該行為也為無效民事行為。2004年至2007年共有部分物業(yè)的收益，在移交協(xié)議中沒有得到體現(xiàn)，該部分收益應(yīng)當(dāng)在物管企業(yè)和全體業(yè)主之間依法分配。本案中爭(zhēng)訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對(duì)共有物享有收益權(quán)，這是一項(xiàng)法定權(quán)利。對(duì)該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。本案中雙方對(duì)該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行分配。由于我國(guó)法律對(duì)此沒有具體規(guī)定，故法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對(duì)物管企業(yè)是不公平的。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。綜上，根據(jù)公平原則的要求，本案對(duì)共有部分收益分配的比例，確定為原告業(yè)委會(huì)得70％、物業(yè)公司得30％較為合理。

18.抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。物權(quán)法確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

——重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案（審結(jié)日期：2008.12.23 ）

最高人民法院認(rèn)為：抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意，其立法目的是為了確保抵押權(quán)人的利益不受侵害。未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓人通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。這體現(xiàn)了相關(guān)立法和司法解釋的指導(dǎo)思想是要在抵押權(quán)人和抵押人、受讓抵押標(biāo)的物的第三人之間實(shí)現(xiàn)利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。本案雙方當(dāng)事人在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定由索特公司在不影響開發(fā)進(jìn)度的前提下辦理解除抵押的相關(guān)手續(xù)，即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的義務(wù)賦予了索特公司；該約定既保障了抵押權(quán)人的利益，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法司法解釋》保障各方當(dāng)事人利益平衡的立法精神并不相悖，不違反法律規(guī)定。從合同法的角度看，轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，其主動(dòng)告知轉(zhuǎn)讓土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，并承諾由其在不影響開發(fā)進(jìn)度的前提下先行解除抵押，該承諾構(gòu)成合同中的負(fù)擔(dān)行為，即承擔(dān)義務(wù)的行為，符合意思自治和合同自由原則，且確保了抵押權(quán)人的利益不受侵害，與《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和《擔(dān)保法司法解釋》的立法本意和制度設(shè)計(jì)不相抵觸。因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效，雙方應(yīng)按照合同誠(chéng)信履行，索特公司有義務(wù)根據(jù)雙方商定的開發(fā)進(jìn)度清償銀行債務(wù)，從而解除該轉(zhuǎn)讓土地上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效。雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》作為訟爭(zhēng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非該塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為。相關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，其效力不應(yīng)及于物權(quán)變動(dòng)行為的原因行為。因?yàn)楫?dāng)事人可以在合同約定中完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，使其轉(zhuǎn)讓行為符合法律規(guī)定。本案即屬此種情形。綜上，雙方當(dāng)事人簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。

19.國(guó)有資產(chǎn)占有單位進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。該規(guī)定屬于強(qiáng)行性規(guī)定，而非任意性規(guī)定。國(guó)有資產(chǎn)占有單位進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)未依照上述規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的，轉(zhuǎn)讓合同無效；受讓人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道所受讓的資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，且未依法進(jìn)行報(bào)批和評(píng)估的情況下，仍以明顯不當(dāng)?shù)牡蛢r(jià)受讓該國(guó)有資產(chǎn)的，不屬于善意受讓人。

——東風(fēng)汽車貿(mào)易公司、內(nèi)蒙古汽車修造廠與內(nèi)蒙古環(huán)成汽車技術(shù)有限公司、內(nèi)蒙古物資集團(tuán)有限責(zé)任公司、赫連佳新、梁秋玲及第三人內(nèi)蒙古東風(fēng)汽車銷售技術(shù)服務(wù)聯(lián)合公司侵權(quán)糾紛案（審結(jié)日期：2008.12.13） 

最高人民法院認(rèn)為：《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)占有單位進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。該規(guī)定屬于強(qiáng)行性規(guī)定，而非任意性規(guī)定。原判決根據(jù)該規(guī)定認(rèn)定本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效正確。擔(dān)保法沒有對(duì)企業(yè)處置國(guó)有資產(chǎn)需經(jīng)的程序作出規(guī)定，原判決依據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，不違反擔(dān)保法。申請(qǐng)?jiān)賹徣耸茏尡景杆娣康禺a(chǎn)違反《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不能受到物權(quán)法的保護(hù)。梁秋玲代表聯(lián)合公司在2002年7月16日出賣涉案土地和房屋時(shí)，沒有進(jìn)行評(píng)估，而是以兩年前即2000年6月22日的評(píng)估價(jià)為參考進(jìn)行交易。從交易結(jié)果看，梁秋玲是在以明顯低價(jià)的方式賤賣聯(lián)合公司的房地產(chǎn)。申請(qǐng)?jiān)賹徣谁h(huán)成公司在2002年7月16日以 370萬元的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋，在14天之后即2002年7月30日，該房屋的估價(jià)即為680萬元。涉案土地1993年11月26日的出讓價(jià)格為2 217 398元，2000年6月22日的評(píng)估價(jià)為4 321 170元，而在兩年后的2002年7月，申請(qǐng)?jiān)賹徣谁h(huán)成公司的買受價(jià)格僅為350萬元，比兩年前的評(píng)估價(jià)還低82萬余元。尤其是考慮到該兩年期間土地大幅升值的背景，更凸現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓價(jià)格之低。因此，原判決認(rèn)定環(huán)成公司在受讓房地產(chǎn)中獲得了暴利有事實(shí)根據(jù)，是正確的。對(duì)于環(huán)成公司而言，其知道或者應(yīng)當(dāng)知道涉案房地產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，在沒有履行《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的報(bào)批和評(píng)估手續(xù)的情況下，以明顯不當(dāng)?shù)牡蛢r(jià)受讓涉案房地產(chǎn)，損害了聯(lián)合公司股東的合法權(quán)益，不能認(rèn)定為善意受讓人。原判決認(rèn)定梁秋玲代表聯(lián)合公司與環(huán)成公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效正確。