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? 來源：微信公眾號 律商匯 作者：廣東盈樂律師事務(wù)所 朱斌律師 閱讀提示近期，伴隨著房地產(chǎn)市場的異?；鸨?，房產(chǎn)一天一個價格，直接導(dǎo)致了二手房市場所謂“10個業(yè)主7個反價”的現(xiàn)狀。遭遇賣方反價時，買房人將如何通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益，今天的推送為您深度解析。 買房人遭遇業(yè)主反價，買房人有這樣的兩條基本道路可供選擇： 一是訴求解除合同業(yè)主支付違約金； 二是訴求繼續(xù)履行合同。 我們統(tǒng)計了2013年6月到2015年5月這2年期間法院公開的355個案例： 其中買房人訴請要求解除合同支付違約金的案例是307個，占比86%； 其中買房人訴請要求繼續(xù)履行合同的案例數(shù)量為48個，占比14%。 道路一：訴請解除合同 業(yè)主支付違約金法院在面臨買房人該項訴請的情況下，基本上都會支持買房人的訴請，判令解除合同、退回定金、支付違約金。 但是，一般二手房買賣合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)會是房價總額的20%。 同時我國《合同法》第 114條第2款也明確規(guī)定，當(dāng)約定的違約金過分高于造成的損失，應(yīng)當(dāng)事人的申請，法院得予以調(diào)整。 因此，這一類案件訴訟過程中，業(yè)主大多會依照該條法律規(guī)定要求法院降低違約金標(biāo)準(zhǔn)。 而法院的主審法官對于如何調(diào)整降低違約金的方法，有以下幾種之多： 1、以實際損失調(diào)整違約金； 2、以遲延給付一年的賠償額不超過欠付的本金為限予以調(diào)整； 3、參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計算違約金； 4、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第16條，即“以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?div> 5、將過高的違約金數(shù)額減少到損失的2倍額度； 6、以“不超過合同未履行部分的總值為限”酌情予以調(diào)整； 7、不采用固定比例或上限的調(diào)整方法，完全由法官根據(jù)不同案件進(jìn)行自由裁量。 而法院最終會不會降低？降低到怎樣的水平？并沒有一個標(biāo)準(zhǔn)答案。 于是我們統(tǒng)計了2014年度全年深圳法院公開的涉及調(diào)整違約金的判決： 其中有47份判決文書，法院酌情降低了違約金比例； 其中僅僅有4份判決文書，法院駁回了業(yè)主要求降低違約金比例的要求，并完全支持了買房人要求支付違約金的訴請，占比僅為8%。 就其中40份判決有明確的合同約定違約金金額以及法院判決違約金金額，那么法院會降低到怎樣的水平？ 不同法院不同法官不同的案情會有不同的酌定標(biāo)準(zhǔn)，并不一致。 該40份判決總的合同違約金約定金額為38,898,160元，最終判決支持違約金金額為10,965,940元，支持比例為合同約定標(biāo)準(zhǔn)的28.19%。 即平均下來以合同約定合同價款20%違約金為基數(shù)，會支持約合同價款6%的違約金標(biāo)準(zhǔn)。 而這樣的結(jié)果，是在買房人喪失了市場機(jī)會、喪失了購房機(jī)會，并付出了很多金錢成本、時間成本之后的一個結(jié)果，也是讓買房人相當(dāng)無奈的一個結(jié)果。 于是在深圳市中級人民法院門口有了這樣的圖片。 （備注：圖片引用自“深圳新浪房產(chǎn)”公號溫巧平文章） 道路二：訴請繼續(xù)履行合同 所謂訴請繼續(xù)履行合同，就是俗稱所謂訴請法院支持“強(qiáng)制過戶”，要求業(yè)主繼續(xù)把房子出售予購房人。 在2013年6月到2015年5月這2年期間買房人訴請要求繼續(xù)合同的48個公開案例中： 法院判決支持訴請繼續(xù)履行合同的案例有26個，占比54%； 法院判決駁回繼續(xù)履行合同的案例12個，占比25%； 法院判決解除合同的案例有10個，占比21%。 法院判決駁回或者解除合同的原因大多集中于：合同已不具備履行條件、涉案房屋的權(quán)利人已發(fā)生變更、買受人存在過錯等。 因此，這一條道路本身具有一定的風(fēng)險性和不確定性。 同時我們關(guān)注到這一類案件還有一個特點就是案件平均耗時較長。 最長達(dá)到1085天，即近三年。 我們各種途徑統(tǒng)計了從立案受理到生效判決的48個公開案例中，有45個案例能查到從立案日期到生效判決日期，持續(xù)的平均天數(shù)達(dá)到353天。 從上述統(tǒng)計中，不難得出這樣的結(jié)論，在二手房交易過程中，買房人一旦遭受業(yè)主反價違約，就將陷入極為被動的境地，難道買房人面對這樣的情況真的束手無策嗎？ 我們在處理多單二手房違約糾紛過程中，經(jīng)過不斷的經(jīng)驗總結(jié)，得到這樣的一個對于購房人的致勝神器——訴訟保全。 所謂訴訟保全，就是在提出訴訟同時，申請法院查封業(yè)主的房產(chǎn)，使得房產(chǎn)在訴訟程序終結(jié)之前沒有辦法過戶、沒有辦法交易。 這樣可以迫使業(yè)主正視合同交易本身，增大業(yè)主的違約成本。 在我們案例中，如果在訴訟之初即通過法院保全查封了業(yè)主的房產(chǎn)，會有效幫助案件取得突破，無論是尋求解約違約金還是繼續(xù)履行合同，都有更加優(yōu)勢的談判地位。 因此，購房者面對業(yè)主反價違約的情況，在提出司法救濟(jì)的同時，要善用訴訟保全以維護(hù)自身的權(quán)益。 原文標(biāo)題：買房人在遭遇業(yè)主反價違約時的致勝神器
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