業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則長期以來就備受關(guān)注和爭議。議事規(guī)則中，常常因?yàn)榇罅繕I(yè)主的缺席，遭遇業(yè)主同意人數(shù)“二分之一”、 “三分之二”這一 “硬規(guī)定”帶來的尷尬，無法正常議事，導(dǎo)致大量需要業(yè)主大會(huì)表決的事項(xiàng)因此擱淺，房屋需要大修的無法實(shí)施，急需出臺(tái)的規(guī)定難以落實(shí)等等。

六成業(yè)主不常住  

投票權(quán)不達(dá)標(biāo)業(yè)委會(huì)成立成難題

某小區(qū)是別墅和小高層混合小區(qū)，在2005年開盤時(shí)，開發(fā)商大手筆的宣傳引起海內(nèi)外人士熱捧。但隨后，豪宅的價(jià)格、非豪宅的小區(qū)品質(zhì)引起了業(yè)主們的普遍不滿，不斷出現(xiàn)的問題，使業(yè)主們越來越意識(shí)到成立業(yè)委會(huì)的重要性和緊迫性。

2008年初，該小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)召開并終于選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)，但在辦備案時(shí)卻碰到了難題。有關(guān)部門經(jīng)了解后認(rèn)為：與會(huì)業(yè)主投票權(quán)未達(dá)到規(guī)定的專有建筑面積和人數(shù)的“雙過半”，理由是，不能將選票簡單的投入業(yè)主信箱即認(rèn)為業(yè)主已經(jīng)獲得票權(quán)，因此本次選舉無效。原來，該小區(qū)看上去房屋空置率不高，居住的人不少，但大多數(shù)是租住的房客，而業(yè)主四成是境內(nèi)外的投資客。當(dāng)初召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)時(shí)，按照書面等額形式，即將選舉票投入業(yè)主信箱，并約定，選舉票投入業(yè)主信箱，業(yè)主不投票即視作同意。

投票表決物業(yè)費(fèi)調(diào)整

“視作同意”票過多惹爭議

某小區(qū)部分業(yè)主向有關(guān)部門反映，小區(qū)物業(yè)管理中心貼出通告，將原先每平方米每月2.50元的物業(yè)管理費(fèi)調(diào)高至3元。小區(qū)物業(yè)管理中心表示，他們這是執(zhí)行該小區(qū)已通過的業(yè)主大會(huì)確定的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該小區(qū)小區(qū)業(yè)委會(huì)今年初發(fā)出《業(yè)委會(huì)公告》，稱經(jīng)業(yè)委會(huì)會(huì)同居委、業(yè)主代表、樓組長公開計(jì)票，收到277票，符合法定的投票率，其中表示同意的超過業(yè)主總數(shù)的三分之二(其中未投票的206票視作同意)，物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為每月每平方米3元?！　?/p>

為此，小區(qū)許多業(yè)主對此表示異議，聯(lián)名致函有關(guān)部門反映。有關(guān)部門以書面形式答復(fù)：“目前小區(qū)物業(yè)費(fèi)維持原狀?！辈?qiáng)調(diào)若要調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定程序操作。業(yè)主得知這個(gè)答復(fù)后奔走相告。小區(qū)物業(yè)為此也發(fā)了緊急通告，稱“鑒于上述情況，本中心決定暫緩執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，待有關(guān)方近期充分溝通后再予執(zhí)行?！?br>    

差額選舉業(yè)委會(huì) 

“視作同意”引混亂

某小區(qū)有業(yè)主票權(quán)500票，業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)，決定業(yè)委會(huì)成員的產(chǎn)生采用差額選舉的辦法即9名候選人選出7個(gè)委員，并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，選票發(fā)至業(yè)主信箱后，業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不投票“視作同意”。投票結(jié)果：收到選舉有效票為200票，被“視作參與” 的票為200票。從參與數(shù)來說，已經(jīng)達(dá)到法定的人數(shù)。但在統(tǒng)計(jì)業(yè)委會(huì)選票時(shí)，大家發(fā)現(xiàn)了問題。因?yàn)?，選舉是采用差額選舉的辦法，那么“視作同意”的，是同意選舉那7為呢？好不容易開始的一場選舉，由于考慮不周泡了湯。

類似的還有一個(gè)小區(qū)，業(yè)委會(huì)在對小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車辦法進(jìn)行書面形式表決時(shí)，由于擬定了供業(yè)主表決中有二套方案，而實(shí)際參與投票的人不足一半，而可視作參與的票權(quán)，因?yàn)槭嵌追桨?，故“視作同意”顯然不能作數(shù)。

“過半”要成雙

表決成難題

某小區(qū)由于機(jī)動(dòng)車劇增，停車位緊缺，矛盾凸顯，而小區(qū)的網(wǎng)球場使用率極低。業(yè)委會(huì)經(jīng)聽取各方意見后，擬錯(cuò)時(shí)開放網(wǎng)球場以緩解緊張的停車之難。由于業(yè)主對此做法意見相左，業(yè)委會(huì)決定通過書面形式進(jìn)行表決。表決結(jié)果出乎人們的預(yù)料，同意與反對業(yè)委會(huì)提議的兩種意見不差上下，同意的人數(shù)占51%，面積卻占49 % 。持反對意見的人數(shù)占49 %，面積卻占51 %，經(jīng)了解，因?yàn)槊娣e較大的業(yè)主大多數(shù)購買了地下車位。為此，小區(qū)爭議四起，有人說以人數(shù)為主，有人說，按照規(guī)定要專有面積和總?cè)藬?shù)雙過半才有效。經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，議案因沒有雙過半而無效。

以上由于業(yè)主不投票視作同意，引發(fā)社會(huì)各界看法各異。

有人大代表提出 “能否設(shè)定一個(gè)詳細(xì)的地址和通信方式，如果業(yè)主沒有及時(shí)將意見送達(dá)告知的地址，就視業(yè)主已經(jīng)同意，或者同意其他大多數(shù)業(yè)主意見了。否則人數(shù)不到，法規(guī)等于虛設(shè)，業(yè)主代表大會(huì)的決議還是無法通過，也許會(huì)也開不成?！?/p>

有的人大代表則認(rèn)為 “現(xiàn)行的規(guī)定模糊了很重要的一點(diǎn)——不投票的視作同意，這已經(jīng)成為物業(yè)管理中的一個(gè)約定俗成，但其實(shí)并不合法。有些小區(qū)少數(shù)人提出一個(gè)意見，大多數(shù)情況下都能通過，為什么？就是因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主沒投票。因此該代表建議，如果業(yè)主沒有投票，至少是視作與大多數(shù)業(yè)主的意見相同，而不是簡單視作同意。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》， “業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。從以上案例中我們可以看出，業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)議案要嚴(yán)格符合以上的規(guī)定并非易事，實(shí)踐中，這一決議表決方式運(yùn)行難度頗大。

首先，住宅小區(qū)往往不具有召開業(yè)主大會(huì)的硬件設(shè)施。目前，各住宅小區(qū)住戶數(shù)多少不一，多的幾千戶，少的百來戶。各住宅小區(qū)雖然備物業(yè)管理用房，但一般只能容納幾十人。這樣，當(dāng)住戶比較多時(shí)，只能通過另行租用會(huì)場來召開業(yè)主大會(huì)。隨之而來的問題是：誰為會(huì)場租金買單？理論上，召開業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)章并未作出明確規(guī)定。同時(shí)，在我國，物業(yè)管理制度剛剛起步，業(yè)主的法律意識(shí)普遍比較淡薄，在這種情況下，如何說服業(yè)主到遠(yuǎn)離住宅小區(qū)的地方參加業(yè)主大會(huì)？這恐怕也是必須面對的問題。

其次，即能使召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主的出席率也很難達(dá)到法定要求。這是因?yàn)?，業(yè)主的工作時(shí)間不統(tǒng)一，或白班或夜班或中班，業(yè)主大會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)很難確定一個(gè)令大部分業(yè)主都滿意的時(shí)間。即使把會(huì)議安排在晚上、甚至是周末的晚上，也總有一部分業(yè)主因客觀原因而無法到會(huì)。雖然，法律確立了委托投票制度，但業(yè)主之間的生疏關(guān)系使得委托投票難以運(yùn)作。據(jù)調(diào)查，在實(shí)踐中，最令業(yè)主委員會(huì)頭痛的就是“主持召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，與會(huì)人數(shù)經(jīng)常低于法定人數(shù)”?？梢哉f，業(yè)主出席率低已經(jīng)成為困擾業(yè)主大會(huì)的頑疾。

最后，“書面征求意見的形式”運(yùn)作成了目前絕大多數(shù)小區(qū)的運(yùn)行模式。筆者曾經(jīng)參與住宅小區(qū)書面形式召開業(yè)主大會(huì)的工作，在這一過程中，業(yè)委會(huì)人員把“征求意見表”放入業(yè)主的信箱，但有相當(dāng)一部分業(yè)主視之為廢紙，根本不予理睬。小區(qū)業(yè)委會(huì)因人員少和時(shí)間緊，曾委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員上門送達(dá)，部分業(yè)主擔(dān)心物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員可能會(huì)對業(yè)主進(jìn)行誘導(dǎo)，最終引發(fā)了業(yè)主和業(yè)主之間的猜疑與不信任。無奈，居委會(huì)委托樓組長志愿者親自到業(yè)主家征求意見，但要么是吃閉門羹，要么是居住者表示自己不是業(yè)主，如果真正做到征求每個(gè)業(yè)主的意見，那么業(yè)主大會(huì)可能時(shí)間勢必很長，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主可能常年在外地，有部分上門沒人，在這種情況下，業(yè)主大會(huì)的書面形式的會(huì)議完成就較困難多多。

為了優(yōu)化業(yè)主對物業(yè)的自治管理模式，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)的工作，政府歷年來出臺(tái)了不少相關(guān)的規(guī)章和指導(dǎo)性意見。

首先在書面形式行使業(yè)主表決權(quán)方式上做了具體的規(guī)定

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》修正案第十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

上海市《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見》：完善業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票的送達(dá)方式，小區(qū)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)是行使權(quán)利、履行義務(wù)的主要途徑。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)的方式，并由業(yè)主簽收。 如確需采取按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱、房屋內(nèi)的方式送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會(huì)的工作人員證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。

上海市《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》第十條 ：（業(yè)主大會(huì)表決形式）可采用（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。（二）專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。（三）通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。（四）傳真。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為（同意）（注：作為解決參與人數(shù)達(dá)不到規(guī)定而業(yè)主大會(huì)可以自行約定的選項(xiàng)，但這約定本身需要經(jīng)全體業(yè)主“雙過半”表決通過）。視為同意或者反對的，不適用于差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等情形。第十一條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見的形式召開的，與會(huì)業(yè)主以表決票送達(dá)的業(yè)主計(jì)算。

其次政府加強(qiáng)了對業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》修正案：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。

《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)的若干意見》：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要高度重視業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)工作。要參照指導(dǎo)和支持居民委員會(huì)建設(shè)的工作要求，將其作為社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容；落實(shí)部門和專人負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)；定期召開住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方，幫助業(yè)主提高自我管理能力；將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解納入人民調(diào)解委員會(huì)工作范圍，對居民委員會(huì)的工作予以支持、指導(dǎo)和考核。

房屋管理部門要完善業(yè)主委員會(huì)備案制度和業(yè)主委員會(huì)委員變更規(guī)范；完善業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的操作程序，將業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)管理；完善維修資金審價(jià)、審核、審計(jì)制度，規(guī)范資金使用的操作程序。要加強(qiáng)基層房管辦事機(jī)構(gòu)的建設(shè)，配強(qiáng)配全人員，切實(shí)履行指導(dǎo)和服務(wù)職責(zé)。要加強(qiáng)對專項(xiàng)維修資金和公共收益收支、物業(yè)管理重大事項(xiàng)實(shí)施等日常運(yùn)作情況的監(jiān)督檢查。要培育和引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)為業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)。

居民委員會(huì)要切實(shí)擔(dān)負(fù)起對業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)籌備組或換屆改選小組不依法履行職責(zé)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、房屋管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的，居民委員會(huì)可以牽頭組織業(yè)主重新組建籌備組或者換屆改選小組。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。

再次，在以上相關(guān)規(guī)定和指導(dǎo)意見的引導(dǎo)下，在各級政府的重視下，上海的各區(qū)都在積極開展業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作方面，積極探索，大膽實(shí)踐取得了許多很好的經(jīng)驗(yàn)。如涼城新村街道揭牌成立，由法律工作者、物業(yè)指導(dǎo)師、老社區(qū)工作者和專業(yè)社工組成的虹口區(qū)新家園建設(shè)與合作事務(wù)所，在涼城各住宅小區(qū)承擔(dān)業(yè)委會(huì)組建運(yùn)作、改選，參與協(xié)調(diào)緩解業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)等各方在物業(yè)管理中發(fā)生的具有群體性的突出矛盾。這種以政府購買服務(wù)的形式，這對于探索協(xié)調(diào)解決日益突出的物業(yè)管理中的各種矛盾提供了有益的嘗試。上海浦東新區(qū)一個(gè)街道，開展黨建引領(lǐng)基層業(yè)主大會(huì)的民主自治管理，居民區(qū)黨總支加強(qiáng)與物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的分工協(xié)作，群策群力，齊抓共管，明確職責(zé)，密切合作，被居民們笑稱為“三駕馬車”。每逢遇到小區(qū)建設(shè)的重大事宜需要全體業(yè)主表決前，“三駕馬車”事先做好可行性分析，召開業(yè)主代表。樓組長、黨員會(huì)議廣泛征求意見，完善方案后提交全體業(yè)主書面形式表決。為了提高參與度，“三駕馬車”手中的業(yè)主信息共享，發(fā)動(dòng)業(yè)主代表、樓組長、志愿者等通過張貼公告、電話聯(lián)系、發(fā)函，上門告知等形式，確保業(yè)主表決的參與度，并有兩人以上對表決票的發(fā)放結(jié)果及時(shí)統(tǒng)計(jì)，對已經(jīng)收到票未投票的，分別在樓道貼出送達(dá)公告，在規(guī)定時(shí)間依然不作表態(tài)的，將其視為“同意”業(yè)委會(huì)的議案。由于工作充分、細(xì)致，業(yè)主不投票 “視作同意”，不再引起是非。