(圖片來自網(wǎng)絡(luò))  

作者：李霄然律師 北京德和衡律師事務(wù)所

房地產(chǎn)行業(yè)存在廣泛的居間合同行為，主要包括以下幾種常見類型：房地產(chǎn)項目整體出售居間合同、商品房銷售（一手房）居間合同、存量房買賣（二手房）居間合同等。各種房地產(chǎn)居間合同的核心要素具備一定規(guī)律性，體現(xiàn)了此類合同的根本特質(zhì)，本文總結(jié)了房地產(chǎn)居間合同的十個核心條款，通過對此類合同核心要素的提取，以期能夠展現(xiàn)房地產(chǎn)居間合同的規(guī)律。

  一、居間法律關(guān)系界定條款

由于居間合同與委托合同、行紀合同存在相似性，并且在法律適用上存在很大區(qū)別，所以有必要在居間合同中專設(shè)條款，明確合同基礎(chǔ)法律關(guān)性質(zhì)，避免發(fā)生爭議時雙方對合同基礎(chǔ)法律關(guān)系無法確認。

二、居間服務(wù)內(nèi)容條款

房地產(chǎn)居間合同中應(yīng)當明確居間服務(wù)內(nèi)容。不同的房地產(chǎn)居間合同類型，有不同的服務(wù)內(nèi)容。

（一）對于房地產(chǎn)項目整體出售居間合同，居間服務(wù)的主要內(nèi)容體現(xiàn)為：

1、尋找并推薦匹配度較高的客戶。

2、為潛在客戶提供待售項目交易信息。項目整體出售，交易信息量比較大，包括但不限于項目基本概況、項目土地、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)情況、項目權(quán)屬情況、項目權(quán)利限制情況（抵押、查封等）、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、項目公司債務(wù)情況等等。

3、為出售方提供潛在客戶基本信息、組織洽商談判、溝通協(xié)調(diào)。

4、促成系列合同簽訂。根據(jù)不同的整體出售方式，居間人需要促成的主要合同亦有所不同。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，居間人主要促成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議訂立；通過股權(quán)+債務(wù)轉(zhuǎn)讓方式，居間人主要促成股權(quán)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)承擔合同訂立；通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，居間人主要促成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同成立。每種方式所涉及的主要協(xié)議涉有所不同，同一種轉(zhuǎn)讓方式也會因項目自身特點而產(chǎn)生不同的協(xié)議群，應(yīng)根據(jù)項目特點，確認居間人應(yīng)促成的協(xié)議范圍。

（二）對于商品房銷售（一手房）居間合同，居間服務(wù)的主要內(nèi)容體現(xiàn)為：

1、尋找并推薦有購買意向的客戶。

2、根據(jù)項目實際情況，確定居間服務(wù)方式。根據(jù)實際情況，居間人可以采取包括但不限于網(wǎng)絡(luò)媒體推廣、既有渠道推廣、委托第三方分銷等方式進行居間服務(wù)、推薦客戶。

3、促成合同簽訂。

（三）存量房買賣（二手房）居間合同，居間服務(wù)的主要內(nèi)容體現(xiàn)為：

1、一般約定由專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，為某套特定房屋尋找有購買意向的客戶。

2、居間人陪同客戶查看房屋。

3、提供買賣雙方基本交易信息。居間人負責初步核實買賣雙方身份信息、房屋權(quán)屬信息的真實性（形式審查）。

4、促成存量房屋買賣合同。實踐中，經(jīng)紀機構(gòu)作為居間人，其主要居間義務(wù)完成的節(jié)點一般設(shè)置在促成存量房屋買賣合同簽署，后續(xù)合同履行事項多采協(xié)助方式，以附隨義務(wù)方式體現(xiàn)在居間合同中。

5、協(xié)助義務(wù)。居間人一般提供的協(xié)助主要有：協(xié)助辦理網(wǎng)簽、按揭貸款申請、繳納稅收、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交驗、物業(yè)交割。

三、項目概況條款

在房地產(chǎn)項目整體出售居間合同中和商品房銷售（一手房）居間合同中，應(yīng)列明項目概況條款。一方面，明確居間服務(wù)的標的物是什么，使得合同體系完整，邏輯清晰；另一方面，項目概況條款本身要求委托人誠實披露項目信息，有利于促進委托人的信息披露，為后續(xù)居間服務(wù)和交易奠定良好基礎(chǔ)。

四、成功居間標準條款

房地產(chǎn)居間合同中，必須明確成功居間的標準。根據(jù)《合同法》四百二十四條至四百二十七條，居間成功的一般標準為促成合同成立。但是，合同法作為典型的私法，并未禁止居間合同雙方就居間成功的節(jié)點自由約定。實踐中，以特定節(jié)點作為居間成功的，須明確約定，以防止不必要的糾紛。

五、客戶確認條款

客戶確認條款的幾種基本模式：

（一）、客戶范圍約定+書面確認文件（較適合于商品房銷售（一手房）居間合同）

首先明確客戶范圍。可以視情況盡量明確約定客戶范圍。舉例：客戶范圍包括：居間人直接推薦的自然人、該自然人的直系親屬及配偶、該自然人及其直系親屬和配偶再次購買情況均屬于居間人客戶范圍。

第二要設(shè)定書面確認文件。一般由授權(quán)文件+客戶確認文件+簽約確認文件共同構(gòu)成。

（二）、客戶范圍約定+統(tǒng)計系統(tǒng)+批量確認（較適合于商品房銷售（一手房）居間合同）

約定客戶范圍確認標準（見前述（一））。

   有些開發(fā)企業(yè)有客戶統(tǒng)計系統(tǒng)，能夠系統(tǒng)詳細記錄居間人推薦客戶的信息。雙方可以約定，居間人推薦客戶后在系統(tǒng)中進行登記；雙方應(yīng)當制作批量確認文件，按月或按季度對系統(tǒng)中的客戶數(shù)據(jù)進行匯總核對，并進行書面確認。此種模式下，系統(tǒng)數(shù)據(jù)掌握在開發(fā)企業(yè)手中，需要居間人對開發(fā)企業(yè)有較高的信任度。

（三）、客戶預(yù)先確認（較適合于房地產(chǎn)項目整體出售居間合同）

房地產(chǎn)項目整體出售的潛在客戶絕對數(shù)量較小，很多情況下，居間人在簽署居間合同之前，已經(jīng)有一家或數(shù)家目標客戶，居間人和委托人可以在居間協(xié)議中直接列明居間人擬將推薦的客戶名稱。

（四）、客戶范圍+電子郵件確認（較適合于異地居間使用）

約定客戶范圍確認標準（見前述（一））。

居間合同中設(shè)定專用電子郵箱，并約定通過電子郵箱完成客戶確認。

（五）、客戶實際看房即簽署書面確認（較適用于存量房（二手房）交易居間合同）

六、傭金計算標準條款

居間傭金條款是開放性和多元化的。常見的有按照比例提取、按照促成房屋套數(shù)計件提取、按照促成交易價格分段按比例提取等。該條款核心在于表述清楚，排除歧義。

七、傭金結(jié)算方式條款

傭金結(jié)算條款常見的有一次性結(jié)算和分期結(jié)算。居間服務(wù)標的較大且為一次性交易的情況，比如房地產(chǎn)項目整體轉(zhuǎn)讓，一般都會采取分期支付方式，其中比較推薦的方式是依照買受人購買項目的付款進度為居間人結(jié)算傭金；居間服務(wù)標的不大且多次交易的，比如一手房交易居間合同，比較合理的結(jié)算方式為一房一結(jié)算，當然也可以約定按月或按季度結(jié)算。

八、居間費退還條款

常見的居間成功節(jié)點是促成合同簽署，但合同簽署后還有復(fù)雜的履行過程，可能會出現(xiàn)合同解除、撤銷、無效、終止情形（統(tǒng)稱終結(jié)情形），當終結(jié)情形出現(xiàn)后，是否影響居間傭金，應(yīng)當在居間合同中予以明確。具體條文設(shè)計可以綜合考慮哪一方過錯導(dǎo)致合同出現(xiàn)終結(jié)、居間人付出的服務(wù)、居間人和委托人的締約地位、是否存在政策變化，在兼顧公平的基礎(chǔ)上設(shè)計條款。

九、保密條款

居間人在居間過程中，會接觸到開發(fā)企業(yè)的部分保密商業(yè)信息，比如房屋銷控情況、價格構(gòu)成、內(nèi)部外部價格差、尚未公布的銷售政策等，所以有必要設(shè)計保密條款。

十、合同期限條款

房地產(chǎn)居間合同有必要約定居間服務(wù)期限。需要注意的是，應(yīng)當同時考慮到期限屆滿時仍有居間人推薦的客戶正與委托方處于磋商過程的情況，對該類情況，應(yīng)當專門約定處理規(guī)則。

結(jié)語：

本文根據(jù)房地產(chǎn)居間合同的普遍規(guī)律，總結(jié)了房地產(chǎn)居間合同的核心條款。但每一份具體的房地產(chǎn)居間合同，都具有其獨特性，設(shè)計具體合同時，可以在本文涉及的十個核心條款之外，通過“權(quán)利義務(wù)”條款、“其他”條款、“特別約定”等條款，解決個案特殊性問題。本文列舉了一些常見的，或推薦的條款約定，僅祈禱拋磚引玉作用，對每一份具體房地產(chǎn)居間合同的簽署，還要綜合考慮締約雙方締約地位、項目背景、市場情況等因素，并兼顧誠信和公平設(shè)計合同條款。

德衡·房地產(chǎn)律師工作室

2016年1月19日