什么是房改房？房改房交易應(yīng)注意什么？

房改房，又稱已購公房住房（簡稱已購公房），是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購房的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工和原產(chǎn)權(quán)單位共有房屋所有權(quán)。

已購公房上市交易，與其他商品住房上市交易政策方面存在差異：已購公房的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)根據(jù)房屋登記材料的記載來認(rèn)定為房產(chǎn)的共有性質(zhì)；對于夫妻共同參加房改取得的房產(chǎn)，應(yīng)為夫妻共同共有財產(chǎn)，上市交易時需夫妻雙方共同申請；首次上市需要重新測繪房屋面積，出具新房屋測繪平面圖。房屋新測繪面積除卻陽臺因素，面積增加在3%以上的部分，原產(chǎn)權(quán)人還需要到房改部門申請補(bǔ)交價款。新測繪后面積變化造成與房屋登記簿記載面積不符的，與其他交易程序同步辦理時不再收取更正登記費(fèi)用；已購公房的上市交易應(yīng)在市房產(chǎn)交易大廳提出申請；對于因婚姻關(guān)系導(dǎo)致已購公房轉(zhuǎn)移登記，如婚內(nèi)財產(chǎn)約定、離婚析產(chǎn)等，登記完成后，仍屬于已購公房。

很多朋友可能會問，如何依據(jù)房產(chǎn)證判斷是否為房改房呢？房改房判斷比較簡單，按照成本價取得全部產(chǎn)權(quán)的已購公房，老版房產(chǎn)證，打開第一頁（印有房產(chǎn)證號的頁），會有印有“房改購房，取得產(chǎn)權(quán)”字樣，第三頁的附記欄內(nèi)印有“房改出售成本房價，總價款XX 元”。新版房產(chǎn)證附記欄內(nèi)標(biāo)記為“房改購房，取得產(chǎn)權(quán)。房改出售成本價XX元”，同時新版房產(chǎn)證的“共有性質(zhì)”欄根據(jù)登記材料記載為“單獨(dú)所有”或“共有共有”（共同共有的也僅發(fā)放一個《房屋所有權(quán)證》）。在附近欄蓋有“本證所例房屋產(chǎn)權(quán)份額75%，原售房單位產(chǎn)權(quán)份額25%”字樣藍(lán)色長條章的，說明該套房產(chǎn)是按標(biāo)準(zhǔn)價款購得的房產(chǎn)，未能取得全部產(chǎn)權(quán)，此時證載產(chǎn)權(quán)人是不能進(jìn)行處置的，需要通過原產(chǎn)權(quán)單位房改部門購得另外部分產(chǎn)權(quán)，取得全部產(chǎn)權(quán)后，方可進(jìn)行處置。

按照我市房改政策，已購公房包括市直房改和單批方案房改，單批方案又包括省直、電力、鐵路、軍產(chǎn)等形式，目前，市直房改、單批鐵路、單批電力可以直接進(jìn)行上市交易，不需通過審批。單批省直方案的，上市前需要通過省直房改部門的上市審批，經(jīng)審批同意的，方可進(jìn)行上市交易。省直已購公房，會以省直證號予以區(qū)分。上市審批同意出售但需保留“省直”的，再次出售時，仍需通過省直房改部門的審批。

房改房交易應(yīng)注意事項
一、了解產(chǎn)權(quán)是否為夫妻共同所有。如不確定房改房是否為賣方夫妻共同所有，買方可隨房改房產(chǎn)權(quán)人到房管部門查詢房產(chǎn)是否為夫妻共同所有，一般夫妻關(guān)系存續(xù)期間參加房改取得產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，需賣方夫妻雙方共同到場辦理交易手續(xù)。
二、房改房前應(yīng)首先測繪。房改房產(chǎn)權(quán)證附圖為老圖紙的，交易前需到市房產(chǎn)交易大廳西廳測繪窗口辦理測繪手續(xù)。很多老房子由于后來進(jìn)行了陽臺封閉，經(jīng)過測繪陽臺面積可按全面積記入證載面積。

三、清楚房屋背景與周邊環(huán)境。買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用，或者房屋是否抵押給銀行，可向居委會或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的，要現(xiàn)場使用以確認(rèn)是否有損壞，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。
四、慎重辦理交易過戶手續(xù)。辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交房時間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮進(jìn)行存量房交易資金監(jiān)管，以規(guī)避交易風(fēng)險。值得注意的是，產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋登記部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。  

房改房過戶的注意事項

   房改房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。其特征是房產(chǎn)證上有房改房字樣的注記。
     房改房過戶與一般商品房存在一定區(qū)別。首先，房改房多為夫妻雙方共同參加房改所得，過戶前最好確定房改時是幾人參加，是否存在共有人。如為夫妻共同參加房改所得，交易時需夫妻兩人同時到場；其次，房改房上市前需重新測繪，在過戶前到房產(chǎn)大廈二樓西廳測繪窗口辦理房屋測繪；第三，如果房產(chǎn)證號為省直字第字樣，則該房屋為省直房改房，上市需經(jīng)省政府行管局審批窗口批準(zhǔn)。此類房屋過戶前須持新測繪平面圖、完稅證明于周一至周五，在房產(chǎn)大廈二樓東廳22號窗口申報審批。

如何辦理房屋離婚析產(chǎn)？

辦理離婚析產(chǎn)需要的資料有哪些
1、析產(chǎn)雙方申請人身份證復(fù)印件（核對原件）；
2、房屋所有權(quán)證原件；
3、離婚析產(chǎn)協(xié)議書或法律文書（人民法院調(diào)解書或已生效的判決書）；
4、房屋平面圖；
5、營業(yè)稅完稅憑證原件。
辦理離婚析產(chǎn)登記程序
持房產(chǎn)證及離婚資料到房產(chǎn)大廈二樓西廳辦理營業(yè)稅完稅；
申請人持所需資料到房屋所在區(qū)房管局受理窗口申報（房改房在房產(chǎn)大廈二樓東廳受理窗口申報）
特別提醒：持離婚證和房屋析產(chǎn)協(xié)議申請的需雙方到場申請確認(rèn)；通過法院調(diào)解或判決離婚明確房屋權(quán)屬的，可憑調(diào)解書或經(jīng)法院確認(rèn)生效的法律文書單方申請。非住宅離婚析產(chǎn)的營業(yè)稅免稅需到各區(qū)地稅局完稅。房改房需提前到房產(chǎn)大廈二樓西廳測繪窗口辦理房屋測繪。省直已購公房還需先到省政府行管局審批窗口（大廈東廳22號窗口）審批。

離婚析產(chǎn)的幾種特殊情形要注意
1、雙方當(dāng)事人通過判決離婚，在生效離婚判決上已明確了夫妻共同房產(chǎn)歸一方所有，但要求該方當(dāng)事人補(bǔ)償給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金錢補(bǔ)償?，F(xiàn)生效判決確權(quán)的一方當(dāng)事人單方來辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，可否？雖然生效離婚判決上已明確了夫妻共同財產(chǎn)歸一方所有，從物權(quán)變動的角度來看，此時房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動，但是對于此類判決，特別是將金錢補(bǔ)償作為房屋所有權(quán)變動條件來描述的，視為一種附條件的判決，條件對判決的結(jié)果具有一定的制約。從減少糾紛的角度出發(fā)，應(yīng)由雙方當(dāng)事人辦理轉(zhuǎn)移登記為宜。
2、甲乙雙方系夫妻關(guān)系，有夫妻共有房屋一套，并共同育有一女，現(xiàn)甲乙雙方協(xié)議離婚，約定將房屋歸甲所有，但乙另有要求，此房屋登記為甲所有后，甲不得出賣，只能留給他們的女兒居住，并要求登記機(jī)構(gòu)將此約定記載入登記簿，可否？物權(quán)法有一個基本原則就是物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力等必須由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得更改，比如當(dāng)事人雙方不得約定“流質(zhì)”條款，不得約定經(jīng)登記的抵押權(quán)無優(yōu)先效力。同樣，在本案例中既然雙方都約定此房屋歸甲所有，一旦完成權(quán)屬登記后，甲即是此房屋的所有權(quán)人，因所有權(quán)具有的占有、使用、收益和處分權(quán)能，所以甲當(dāng)然可以將此房屋再行處分，因此，乙限定甲的處分行為是無效的，而且登記機(jī)構(gòu)也不得將此限制約定記載于登記簿。

咨詢集錦：
1、通過民政部門雙方協(xié)議離婚的，協(xié)議書上未明確房產(chǎn)歸屬的，雙方是否可以申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)？
答：離婚協(xié)議書上未明確房產(chǎn)歸屬的，不影響辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)，雙方可以書面約定房產(chǎn)的歸屬，共同申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)。
2、房屋登記有抵押，查封，異議等限制信息的可以申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)嗎？
答：房屋登記有抵押，查封，異議等限制信息的暫不能辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)。
3、夫妻雙方通過民政部門協(xié)議離婚的，離婚協(xié)議書上明確房屋歸屬的，是否可以單方申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)？對方不配合辦理的，應(yīng)當(dāng)如何申請？
答：夫妻雙方協(xié)議離婚的，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)一同申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)。對方不配合辦理的，可以通過民事訴訟，當(dāng)事人持取得房產(chǎn)的法院判決及房產(chǎn)證或通過法院執(zhí)行的，可以單方申請。

防“一房兩賣”一定先辦網(wǎng)簽

二手房網(wǎng)上簽約是指二手房買賣雙方在《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金托管系統(tǒng)》中買賣協(xié)議的簽訂、備案。在現(xiàn)實(shí)生活中，受房源漲價等其他因素的影響，往往會出現(xiàn)，買賣雙方只簽訂紙質(zhì)合同，買方付了定金，但是賣方卻將房屋買給出價更高的第三方這種“一房兩賣”的現(xiàn)象。

錢拿回來了，房子沒了

    李女士與王先生簽訂合同，雙方約定李女士將自己位于市中區(qū)某小區(qū)的一套三居室以總價95萬元出讓給王先生，合同簽訂后王先生按約支付給李女士首付款50萬元，但李女士以出差為名，并未與王先生去房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)買賣合同網(wǎng)上登記，長達(dá)一個月的時間王先生一直無法聯(lián)系上李女士，王先生感覺事情蹊蹺，前去房地產(chǎn)交易中心一查，令其吃驚的是，房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了別人名下，原來雙方合同簽訂之后，房價一路高攀，原先價值95萬元的房屋飆升至120萬元，李女士以為雙方合同并未進(jìn)行二手房網(wǎng)上簽約，毀約不存在風(fēng)險，悍然將房屋轉(zhuǎn)讓給價高第三人。           

    趙律師接受王先生代理后，及時收集證據(jù)，分析案情，判定該案是一起典型的一房兩賣案件，李女士存在明顯違約行為，經(jīng)過庭審為王先生挽回了損失，追回首付款50萬元，并獲得賠償，但是因為房產(chǎn)已經(jīng)過戶，王先生只能痛失愛房。而王先生之所以沒有取得房屋，最關(guān)鍵的一個問題在于王先生沒有及時進(jìn)行二手房網(wǎng)簽，在此特別提醒購房者在簽訂紙質(zhì)的二手房買賣合同后要及時去房管部門辦理網(wǎng)上簽約，否則很容易造成一房兩賣現(xiàn)象。

單方申請撤網(wǎng)簽需憑生效法律文書

    2012年2月，孫先生為孩子上學(xué)，在歷下區(qū)某小區(qū)看中了一套二手房，便和房主李先生約定，以總價60萬元的價格成交。2月28日買賣雙方到房管局辦理了二手房網(wǎng)上簽約，但未及時辦理過戶。未料去年4月，房屋價格迅速上漲，李先生覺得自己所賣價格過低，想再次協(xié)商房屋價格未果。于是，李先生想單方申請撤銷網(wǎng)簽，房管局不予辦理。

    記者了解到，二手房買賣合同是由雙方簽定的，所以辦理二手房網(wǎng)上簽約需要買賣雙方共同申請。提交雙方的有效身份證明，房屋權(quán)屬證書，以及符合購房條件的申請材料。房管部門核實(shí)此房有無限制信息和重復(fù)網(wǎng)簽，詢問申請人，錄入買賣協(xié)議信息，見證申請人在買賣協(xié)議上簽字按手印，之后將電子信息提交系統(tǒng)中，網(wǎng)上簽約完成。

    二手房網(wǎng)簽買賣協(xié)議上就房屋總價、支付方式等問題進(jìn)行了約定，系雙方真實(shí)意思表示?，F(xiàn)李先生預(yù)單方申請撤銷網(wǎng)簽，應(yīng)與買方協(xié)商共同到房管局申請撤銷網(wǎng)簽。需要提交雙方的有效身份證明，房屋權(quán)屬證書，二手房買賣協(xié)議。經(jīng)工作人員核對當(dāng)事人所持的買賣協(xié)議與系統(tǒng)中的記載信息一致，無受理或退件的，可以直接辦理。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)填寫《解除買賣協(xié)議申請書》，見證當(dāng)事人簽字、按手印、并對系統(tǒng)作解除協(xié)議處理，二手房網(wǎng)簽撤銷完成。

    如果，買方不予配合，雙方也不能再繼續(xù)辦理過戶的，當(dāng)事人也可以通過仲裁或法院判決的方式確定物權(quán)歸屬。申請人持裁決書或生效的法院文書和相關(guān)材料，方可單方申請辦理二手房網(wǎng)簽撤銷手續(xù)。

二手房網(wǎng)簽應(yīng)注意事項：

1、房改房辦理網(wǎng)簽時，賣方需夫妻雙方持有效證件同時到場；

2、產(chǎn)權(quán)人已去世，繼承人已辦理繼承公證或已辦理法院判決手續(xù)但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)便將所繼承房產(chǎn)出售，辦理網(wǎng)簽時，繼承人持繼承公證書或法院生效判決書便可與買房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

3、離婚后，房產(chǎn)歸一人所有，現(xiàn)房屋所有權(quán)人未辦理房屋析產(chǎn)手續(xù)便將該房產(chǎn)出售，如產(chǎn)權(quán)人離婚是協(xié)議離婚，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)先辦理房屋析產(chǎn)手續(xù)后憑新房產(chǎn)證再與買房人辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)；如產(chǎn)權(quán)人離婚是以法院判決方式離婚的，持生效判決書現(xiàn)房屋所有權(quán)人可直接辦理與買房人辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)；

4、買賣雙方為單位的在辦理網(wǎng)簽時，須提交資料：營業(yè)執(zhí)照原件、組織機(jī)構(gòu)代碼證原件、法人身份證明、（若提交的為復(fù)印件需在上面加蓋公章）、經(jīng)辦人的授權(quán)書和經(jīng)辦人的身份證原件及、公司章程、房產(chǎn)證。單位性質(zhì)若為國有企業(yè)，國資委出具同意證明或上級主管部門同意明；若為集體企業(yè)，或集體性質(zhì)的，要提交職工代表大會同意明；若為有限責(zé)任公司或股份制有限公司，要提交股東大會決議。

5、父母將自有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未成年子女的，無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

6、未成年子女出售其房產(chǎn)時，其監(jiān)護(hù)人（父母）需同時到場并出具該行為不損害未成年人合法權(quán)益的聲明保證書；

7、無民事行為能力人在辦理網(wǎng)簽手續(xù)時，應(yīng)由法定監(jiān)護(hù)人持法院判定自然人無民事行為能力的判決書及產(chǎn)權(quán)人所在地街道居民委員會出具的監(jiān)護(hù)人證明方可辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

8、房屋坐落發(fā)生變更，在辦理網(wǎng)簽手續(xù)時，仍須按原房產(chǎn)證證載地址辦理，買賣雙方在辦理房產(chǎn)登記手續(xù)時須提供房屋坐落變更證明辦理；

9、申請人不能到場的，受托人需持已公證的授權(quán)委托書辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

10、房屋共有人之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額的，不需開具限購證明可直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

11、所售房屋存在房產(chǎn)抵押情況的，產(chǎn)權(quán)人需要先辦理房產(chǎn)抵押注銷手續(xù)后，再與購房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

二手房買賣風(fēng)險預(yù)防四原則

  一、核實(shí)房東身份
      二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對買方而言，誰是真正的房東直接關(guān)系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔(dān)責(zé)”的問題。買賣協(xié)議的無效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。
核實(shí)房東可采用以下方法：
①賣方稱有房屋產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)產(chǎn)權(quán)證，其上登記的權(quán)屬人（包括共有人）均為房東。
②賣方稱尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)賣方與開發(fā)商（或前手賣家）簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。
③賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。
④賣方稱代理房東售房的，應(yīng)核實(shí)授權(quán)書的范圍、時限及真實(shí)性（授權(quán)書應(yīng)公證或由房東當(dāng)場簽署）。賣方稱代理未成年房東的，須核實(shí)賣方與房東監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。
⑤賣方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應(yīng)核實(shí)離婚協(xié)議書或法院判決書的真實(shí)及有效性。
⑥賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈房屋的，應(yīng)核實(shí)該繼承或贈與文件的合法性（文件通常要求公證）。
⑦賣方轉(zhuǎn)讓自購公房的，應(yīng)核實(shí)賣方與單位簽署的購房協(xié)議，審查原單位所有權(quán)保留的效力。
⑧賣方轉(zhuǎn)讓其競拍取得房屋的，應(yīng)審查拍賣成交確認(rèn)書有效性。  
二、 核實(shí)房屋狀況
由于信息不對稱及經(jīng)驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房后指責(zé)賣方或中介提供虛假信息，后者則主張買方應(yīng)對自己的看房行為負(fù)責(zé)，從而糾紛在所難免。 因此，買方一定要謹(jǐn)慎對待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個方面：   
①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。    
③房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、等等。
三、明確交易程序
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。            1，簽約。 買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間人身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實(shí)踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必注意的問題。 
2．付款。 支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。   
采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)：    
① 簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。   
② 首期款支付，一般與賣方交房同時進(jìn)行或稍早。   
③ 二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣方名下，對房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。    
④ 尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)（如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等）后進(jìn)行。   
⑤ 若買方需要按揭貸款支付房款，則須在房管局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。    
3．交房。交房有利于減少賣方一房兩賣的機(jī)會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：    
①交房的時間和條件。交房一般與首期款支付同時或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。    
②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。    
③房屋滅失的風(fēng)險。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險由誰承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。    
④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。    
4．過戶。過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：    
①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時點(diǎn)。    
②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。
③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予約定。        四、明確違約責(zé)任   
嚴(yán)格明確的違約責(zé)任，是各方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：   
① 合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。    
② 每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。    
③ 違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。   
④    應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。    
另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

公積金貸款

公積金貸款由于其利率低的特點(diǎn)，一直是廣大購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。公積金貸款多久下款，貸款過程中主要有哪些流程，小編在此為您作了系統(tǒng)的整理。

貸款步驟：

 1、貸前準(zhǔn)備：借款人到建行打印公積金查詢單，核實(shí)貸款期限和貸款金額；

2、 過戶人員帶買賣雙方去房管局簽定代收代付協(xié)議,借款人到貸款銀行存入首付和過戶費(fèi)。

3、權(quán)貸人員在借款人存完首付和過戶費(fèi)用后將借款人申請貸款的資料，遞交到建行提出貸款申請，辦理還款代扣卡。

 4、建行初審?fù)ㄟ^后將借款人的資料報送至公積金管理中心。

 5、公積金管理中心審批通過后，銀行通知借款人及配偶與賣方同時到建行簽訂借款合同。

6、借款人與賣方持貸款資料同時到房屋所在區(qū)縣房管局的產(chǎn)權(quán)部門辦理產(chǎn)權(quán)交 易（過戶）及抵押登記手續(xù)。

7、權(quán)貸部貸款人員在收到房管局出具的《房屋他項權(quán)證》后，到建行擔(dān)保公司代辦處辦理手續(xù)并將貸款所有資料交至銀行。

8、銀行將借款人的全部貸款資料報送到貸款銀行，由銀行審核后報送到公積金管理中心，中心審核后放款，將資料回傳至銀行。

9、銀行收到中心放款回單后，放款至正孚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心，五個工作日后由正 孚中心放款至賣方帳戶。

10、借款人于次月劃款日還月供。

住房公積金貸款額度和年限： 

貸款額度：單筆住房公積金貸款最高額度為80萬元、30年。最高貸款成數(shù)為實(shí)際購房價值（二手房以房屋評估價值、實(shí)際購房價值或契稅完稅價格中低者為準(zhǔn)）的80%。同時受貸款申請人公積金繳存額度影響。二套只能貸款6成。