今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，罕見(jiàn)的用了325個(gè)字符，論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。

以前歷屆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的闡述，從未超過(guò)300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，更是只字未提房地產(chǎn)。

天哪。房地產(chǎn)從“冷宮”中被救了出來(lái)，重新登上“貴妃”的寶座。風(fēng)光著呀。

全部通告內(nèi)容如下：

第三，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

內(nèi)容很長(zhǎng)，對(duì)吧？聽(tīng)老楊一段一段解讀吧。

1、化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

楊評(píng)：這是總標(biāo)題，所謂的要打一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的殲滅點(diǎn)。所以措施皆圍著這一個(gè)目的展開的。

2、要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

楊評(píng)：兩項(xiàng)改革，一項(xiàng)是戶籍制度改革，另一項(xiàng)是住房制度改革。兩項(xiàng)改革的疊加部分是農(nóng)民工市民化。接來(lái)下，相關(guān)部委應(yīng)該會(huì)出臺(tái)配套措施。

3、要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

楊評(píng)：2014年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》規(guī)定，進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實(shí)施居住證制度，加快建設(shè)和共享國(guó)家人口基礎(chǔ)信息庫(kù)，穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng)，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。接下去要督戰(zhàn)各地政府落實(shí)。

但是，當(dāng)前也存在一個(gè)突出問(wèn)題。外來(lái)人口與農(nóng)民工，更愿意落戶工資水平較高的大中城市，甚至是一線城市。而當(dāng)前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購(gòu)房多在小城鎮(zhèn)，可能與與落戶容易有關(guān)。

4、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

楊評(píng)：作為新市民，不管是落戶，還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障。所以讓農(nóng)民工享受到公租房，與是正理！不過(guò)，提示一下：這條與去庫(kù)存沒(méi)有直接關(guān)系。但有間接關(guān)系，地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房。

5、要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

楊評(píng)：這是改革方向，發(fā)達(dá)國(guó)家就有專門的社會(huì)機(jī)構(gòu)，以及商業(yè)機(jī)構(gòu)，從事房屋出租業(yè)務(wù)。接下去，相關(guān)部門可能會(huì)出臺(tái)優(yōu)惠措施，比如個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)，然后用于出租，可能享受稅收減免。這樣，就是變相鼓勵(lì)房產(chǎn)投資了！不過(guò)，如果政策優(yōu)惠力度小，則基本沒(méi)啥效果！

6、要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

楊評(píng)：鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，這話聽(tīng)著有點(diǎn)耳熟，2008年下半年和2009年初，官方也這么說(shuō)過(guò)。老實(shí)說(shuō)，這是句標(biāo)準(zhǔn)的FEI話。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，降價(jià)與否，企業(yè)自有安排，政府管那么多做啥？你讓開發(fā)商降，他們就降了？你不讓他降價(jià)，他資金緊張時(shí)也會(huì)降價(jià)。

關(guān)鍵點(diǎn)是：“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。接下去，政府開始把開發(fā)商當(dāng)正常商業(yè)機(jī)構(gòu)看待了，以前都是當(dāng)“怪物”對(duì)待的。至少是融資方面，比如IPO、增發(fā)、發(fā)債等方面，將有放開。等著出政策臺(tái)，必定利好開發(fā)商！地產(chǎn)股，繼續(xù)漲吧。

小結(jié)一下吧：足足用了325個(gè)字符，說(shuō)明了此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，史無(wú)前例的重視房地產(chǎn)。但仔細(xì)看看，又沒(méi)什么重磅的政策出來(lái)！多數(shù)提法，偏長(zhǎng)線了。沒(méi)看到近期就能爆發(fā)的核武器。

要想打一場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”，尚急需“救兵”嘛。什么算有效的招？

比如：個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松，首付比例再降五至十個(gè)百分點(diǎn)；比如，財(cái)稅政策加大支持力度，取消二手交易的營(yíng)業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；比如，安置房與公租房全部停建兩年，只能收購(gòu)存量房。

也不必太急。急的是相關(guān)部委！大家不妨靜待吧，未來(lái)幾個(gè)月，幾大部委，必有具體措施出臺(tái)！

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