2015·房地產(chǎn)融資的15個最佳途徑

瀟湘水云上居 2015-12-08

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融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，不同項目、不同環(huán)節(jié)有著不同的風險和融資需求，標桿企業(yè)無不對融資途徑進行精細的分析，以便規(guī)劃處最優(yōu)的融資策略......

今天分享的就是：《房地產(chǎn)融資的15個最佳途徑》

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。

國內(nèi)銀行貸款：受 “央行文件” 影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。

國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款

和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個別優(yōu)質(zhì)項目可以有所寬松），貸款時間相對國內(nèi)銀行較快。

銀團貸款：又稱辛迪加貸款（Syndicated Loan），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（Banking Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設項目。

銀行貸款的趨勢

①銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項目審查更為嚴格。

②銀行將重點支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項目。

③銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層次的合作。

④國內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務，此種業(yè)務類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。

銀行貸款方式評價

銀行貸款還會是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對實力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會變的越來越困難。

對大企業(yè)來講，應注意進行與銀行更深層次、更廣闊領域的合作。

房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為

央行出臺121號文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起

根據(jù)負債關系，可將房地產(chǎn)信托簡單分為債務型信托和權益性信托，債務型信托主要有貸款型信托，權益型信托主要有股權型信托和優(yōu)先購買收益權信托（又叫財產(chǎn)信托）。另外還有債務型和股權型組合而成的混合型信托

信托融資-貸款型信托模式

特點：

以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。

信托融資動態(tài)&評價

銀監(jiān)會212號文，和銀監(jiān)會54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標準）由于此類業(yè)務與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)此類業(yè)務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。

雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式

信托融資-股權回購型信托模式

特點：

信托資金用以收購開發(fā)商部分股權，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。

需要特別關注的動態(tài)

銀監(jiān)會212號文和銀監(jiān)會54號文對此種信托提高了發(fā)行條件，要求開發(fā)商35％的自有資金、四證齊全。

雖然目前股權回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。

信托融資-夾層信托模式

“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現(xiàn)出股權的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權益融資和債務融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。

信托融資-財產(chǎn)信托模式

資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托。信托公司將信托收益權轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔保，作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。

優(yōu)勢分析

①信托可使用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程；

②費用雖然比銀行高，但比股權類融資低；

③信托可以以股權方式進入房地產(chǎn)項目，可有利與項目再融資。

劣勢分析

①信托財產(chǎn)的登記問題。在實際操作中，開發(fā)商沒有把信托財產(chǎn)委托給信托公司，這樣對于信托公司和投資者風險較大；

②信托流動性差，不能上市交易；

③變現(xiàn)能力差；

④投資門檻高，受“200份，5萬元”的限制。

房地產(chǎn)基金是采取公司或者商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資結(jié)構(gòu)。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。國內(nèi)尚未出臺產(chǎn)業(yè)基金法，但2014年9月30日央行、銀監(jiān)會文件 “央四條”提出，開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

房地產(chǎn)基金REITS的結(jié)構(gòu)

典型案例

國內(nèi)第一個房地產(chǎn)基金REITS

2005年12月7日，“越秀投資”通過GCCD BVI將四家BVI公司的股權轉(zhuǎn)讓給“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港證監(jiān)會《房地產(chǎn)投資信托基金守則》當中有關“使用特殊目的投資工具”的條件，該條件系證監(jiān)會為了使REITs可以享有與地產(chǎn)公司相同的稅務處理，確保有足夠的透明度，硬性規(guī)定所有特別目的投資工具必須由REITs全資擁有，以及特別目的投資工具不得超過兩成。

2005年12月21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(405.HK，簡稱“越秀REITs”)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得496倍及74倍認購；發(fā)售價以上限定價，每基金單位為3.075港元，融資33億港元（含物業(yè)抵押貸款13億元）。

優(yōu)缺點分析

優(yōu)勢分析

①房地產(chǎn)基金以股權形式投資，不增加企業(yè)債務負擔；

⑵對開發(fā)商來講，即能實現(xiàn)資金回收，又一般不會散失對項目的控制權；

③資金來源廣泛，靈活性高。

劣勢分析

①目前國內(nèi)存在法律障礙；

②國內(nèi)現(xiàn)階段缺少配套的稅收優(yōu)惠

最新動態(tài)

① 2015年6月8日,由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批。據(jù)了解,鵬華前海萬科REITs發(fā)行規(guī)模達到30億元,一半用于購買前海萬科公館的資金收益權,另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。機構(gòu)投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣,投資者也可以在二級市場進行交易,交易門檻為10000元。

⑵前一天,萬達金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”,這是一款類REITs的產(chǎn)品,投資門檻為1000元,期限為七年,預期租金年化收益率為6%,物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%,以萬達廣場作為基礎資產(chǎn),募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目。由于該產(chǎn)品認購起步價只有1000元,而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計,這個眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個份額的限制。

③這兩個案例被業(yè)界認為是國內(nèi)REITs的破冰之旅,也就意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級邁出了一大步,對整個房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級都將起到一定程度的促進作用。

④樂觀的分析人士認為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實現(xiàn)在A股上市

是相對于股票公募（Public Offering）的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權投資人，引入風險投資者和策略投資者。

私募融資有兩種形式

房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者入股原公司，成功案例：首創(chuàng)與新加坡GIC的合作；

房地產(chǎn)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者共同設立新公司（新公司注冊可選在再國內(nèi)或國外）。

第一種方式比較普遍，也被開發(fā)商廣泛適用，但國外投資者一般對投資運營時間較久的公司有顧慮。

第二種方式是最近國內(nèi)大型開發(fā)商與國際投行、基金合資經(jīng)常使用的形式，一般采用雙方合作在國內(nèi)或國外成立新公司，再將項目或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新公司內(nèi)。這種方式也常被用來作為IPO前的安排，對國內(nèi)企業(yè)來說，即增加公司的規(guī)模，也便于吸引上市時吸引投資者。

國外設立控股公司的房地產(chǎn)公司私募框架結(jié)構(gòu)

私募案例：

下面為麥格利銀行和基強聯(lián)行為北京天鴻房地產(chǎn)有限責任公司所做的房地產(chǎn)私募結(jié)構(gòu)，本結(jié)構(gòu)安排要點為：

①外資與國內(nèi)開發(fā)商在海外新成立控股公司（控股地點首選香港），公司投資總額計劃為1億美金-1.5億美金之間。其中外資占75％股份，國內(nèi)開發(fā)商占25％股份。

②控股公司下可設特殊目的公司，每個特殊目的公司對應國內(nèi)的一個項目公司。

③國內(nèi)開發(fā)商將公司內(nèi)與外資合作的每個房地產(chǎn)項目，都對應轉(zhuǎn)移到一個新的項目公司內(nèi)（如原有項目公司，也可以直接利用），在將項目公司部分股份轉(zhuǎn)讓給外方，變成一個中外合作或合作公司。

④國內(nèi)開發(fā)商作為每個項目的股東，受委托管理開發(fā)項目。

⑤海外的控股公司，即可以作為房地產(chǎn)公司在融資的平臺，也可以作為開發(fā)商海外IPO的資產(chǎn)和載體。

優(yōu)缺點分析

案例對國內(nèi)開發(fā)的優(yōu)點

①取得了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金；

②土地采用溢價合作，開發(fā)商能獲得土地增值的大多數(shù)收益；

③開發(fā)商仍為項目的實際管理者，并可得到規(guī)定的管理費用，業(yè)績突出時還有業(yè)績獎勵費；

④外資主要為財務投資人，當項目收益能滿足投資者要求后，多余的利潤可以多分配給國內(nèi)開發(fā)商；

⑤結(jié)構(gòu)靈活，每個項目公司可以設立不同的股份比例；

⑥有利于國內(nèi)開發(fā)商的國際化；

⑦對公司下一步海外上市奠定了基礎。

案例對國內(nèi)開發(fā)的缺點

⑴會與新投資者分享利潤。

⑵要得到海外投資者的認可，對公司的業(yè)績、管理、財務提出較高要求。

⑶審批比較復雜，尤其對含國有股的企業(yè)來講。

結(jié)構(gòu)適合于有目標去海外上市的國內(nèi)較優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，這個結(jié)構(gòu)能在公司層面解決融資問題，能較好的解決公司的融資問題，對公司長久發(fā)展有利。

房地產(chǎn)公司私募——國內(nèi)設立框架

①下圖為美聯(lián)銀行和天鴻有限在探討的一種國內(nèi)設立投資性公司的框架結(jié)構(gòu)；

②公司設立地點可以考慮深圳、上海浦東、天津，經(jīng)對比和咨詢律師意見，優(yōu)先選擇上海浦東。

國內(nèi)設立投資性公司的房地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu)

優(yōu)劣分析

優(yōu)勢分析

這種結(jié)構(gòu)除了具有前面案例的優(yōu)點外，還具有審批較簡單的優(yōu)點

劣勢分析

外資一般不容易接受

房地產(chǎn)項目股權合作是指在房地產(chǎn)項目公司層面上的以股權方式進行的合作，目前常有的合作方式有：

土地入股合作開發(fā)：這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。

合作建房：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

聯(lián)合成立項目公司：該模式是開發(fā)商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發(fā)經(jīng)營項目的一種模式，有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費。

股權收購模式：股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發(fā)商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。

聯(lián)合競買：與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設，分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。

代建模式：開發(fā)商不作為股東，而是作為經(jīng)營管理者角色，通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。

技術輸出：以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。

HI合作模式：HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤，但接受HI監(jiān)督的模式。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

由于是針對單個項目，所以相對簡單，操作時間較短；

能解決單個項目的融資問題。

劣勢分析

因為采用股權合作方式，成本高；

項目層面融資，融資具有短期性：

從公司角度看，房地產(chǎn)公司私募的意義要比項目合作的意義重要的多

熱點點評：

全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關系，計劃在國內(nèi)外項目開展深度合作，未來雙方主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬達投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分。

不可否認的是，未來房地產(chǎn)市場會有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，其巨頭們的“集中度”與“占有率”會兇猛上升。譬如綠地、恒大、保利、中海、招商、碧桂園、雅居樂等千億以上房企，都可以聯(lián)合。一旦形成香港大房企“格局”，中國內(nèi)陸新一輪中小房企淘汰出局的命運不可避免，破產(chǎn)、收購、退出、合作的選擇必然成為現(xiàn)實

保險投資計劃是保險資金進行不動產(chǎn)投資，目前險資進入房地產(chǎn)領域主要有兩種形式：通過權益性投資入駐地產(chǎn)股；通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設。

2014年5月1日保監(jiān)會令2014年第3號修訂了《保險資金運用管理暫行辦法》，保險資金可運用于不動產(chǎn)投資，但保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預期或者資產(chǎn)增值價值、高污染等不符合國家產(chǎn)業(yè)政策項目的企業(yè)股權和不動產(chǎn)；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設；將保險資金運用形成的投資資產(chǎn)用于向他人提供擔保或者發(fā)放貸款，個人保單質(zhì)押貸款除外。

截止2015年10月30日，我國保險業(yè)的資產(chǎn)總量膨脹至11.58萬億,較年初增長13.97%，保險資金在我國數(shù)量龐大，一直以來缺少投資途徑

保險投資計劃框架

優(yōu)劣分析

優(yōu)勢分析

目前，政策松綁，但模式處于探索中，可嘗試創(chuàng)新；

資金成本低，和銀行貸款利率相當；

資金量大。

劣勢分析

門檻高；

當房地產(chǎn)行業(yè)存在下行可能時，投資的風險將加大。。

國內(nèi)IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板A股或B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有90家房地產(chǎn)上市公司

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

籌資量大、融資能力強;

資金使用時間長、分散風險;

提高公司價值等。

劣勢分析

門檻高,對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營都有較高要求；

由于為股權融資，所以融資成本相對較高；

減少原股東控制權；

增加公司相關義務。

上市融資已經(jīng)超出了融資的范疇，上升到了資本運作的高度，上市融資被業(yè)內(nèi)專家認為最好的融資方式。

對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強的唯一途徑。

境外IPO有如下幾種方式：內(nèi)陸企業(yè)在境外直接上市（IPO）、涉及境內(nèi)權益的境外公司在境外直接上市（IPO）、國內(nèi)A股上市公司的境外分拆上市。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

①上市過程簡單；

②再融資靈活性強、難度低；

③能與國際化接軌。

劣勢分析

①上市成本高，上市要求高；

②維持上市公司地位成本更高；

③上市地點選擇很重要

由于直接上市門檻很高，審批時間長，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。這樣，可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關的資產(chǎn)和業(yè)務，實現(xiàn)間接上市的目的。

買殼上市框架

買殼優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制；

時間短，首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導期，買殼上市則大大縮短了這個時間。

劣勢分析

買殼上市有其特殊風險，企業(yè)進入上市殼公司后，要承擔原有的債務、糾紛等。

如果殼資源不理想，再融資難度也會很大，時間也很長，上市在融資難度比較高

造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權關系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務，從而達到境外上市的目的。
即所謂的“紅籌模式”。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

主要適用于跨國界公司之間的并購，可減少殼公司的風險。

劣勢分析

但所需時間長，手續(xù)繁雜。

費用比較高。

夾層融資（mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權和債權二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。夾層貸款在美國房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來的。在美國，夾層融資通常采用夾層債、優(yōu)先股或兩者結(jié)合的形式。目前，國內(nèi)缺少與夾層貸款相關的法律，一般通過合同來界定。隨著一些國際投行、基金進入中國房地產(chǎn)領域，夾層貸款也作為外資采用的一種投資方式被帶到國內(nèi)，目前國內(nèi)有些房地產(chǎn)企業(yè)與外資的合資采用了夾層貸款的形式，但目前成功案例較少。

星河灣案例

美聯(lián)銀行與星河灣二期談判中，美聯(lián)提出了較靈活的合資方式，即采用股本投資＋夾層貸款的方式。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

結(jié)構(gòu)靈活，便于操作；

夾層貸款不需要土地抵押，即可以提高融資額；

這部分貸款不分享股權的利潤，可一提高自有資金收益率；

我國法律監(jiān)管環(huán)境比較適合夾層貸款發(fā)展，只要不違背法律強制性規(guī)定，對相關事項均可以協(xié)商解決。

對外資來講，這部分資金能快速退出，能提高項目投資IRR。

劣勢分析

融資成本高，外資夾層貸款利息一般為12％-14％；

審批手續(xù)多，易受政策限制。

房地產(chǎn)辛迪加是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，他由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔有限責任，房地產(chǎn)辛迪加可以募集到房地產(chǎn)開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。
公眾辛迪加使得普通投資者也能夠投資于房地產(chǎn)；它們都可以被用于為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供權益或債務融資，并且能獲得稅務優(yōu)惠，現(xiàn)金流在公司層面上可以免稅，直接流向投資人。
在1986年的稅法改革之前，辛迪加是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要權益資金來源。但在此之后，它原先所享受的許多稅務優(yōu)惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公眾辛迪加已經(jīng)不再是重要的資金來源，不過私人辛迪加仍是小開發(fā)商最好的資金來源。

房地產(chǎn)辛迪加采用有限合伙制，盡管國內(nèi)有些省市進行了有限合伙制的試點，其中北京市中關村最早出臺有限合伙制的管理辦法，但仍有巨大的法律障礙。

國內(nèi)缺乏相應的法律、稅務基礎，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還不適合開展這種融資方式。

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)性重組，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾箱N售和流通的證券，并據(jù)以融資的過程。房地產(chǎn)證券化的幾種具體分類：
（1）住房抵押貸款證券（mortgage-backed securities，簡稱 MBS）
（2）資產(chǎn)支持證券（asset-backed securities，簡稱ABS）
（3）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（簡稱CMBS）

動態(tài)：

央行2015年4月3日對外發(fā)布〔2015〕第7號公告明確，已經(jīng)取得監(jiān)管部門相關業(yè)務資格、發(fā)行過信貸資產(chǎn)支持證券且能夠按規(guī)定披露信息的受托機構(gòu)和發(fā)起機構(gòu)，可以向央行申請注冊，并在注冊有效期內(nèi)自主分期發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券。簡單的說，信貸資產(chǎn)證券化（ABS）率先實現(xiàn)了注冊制。

2015年5月15日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了《個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，所謂“個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”，就是大名鼎鼎的MBS。

對于CMBS目前還未開閘。

委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。
對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。在我國，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的。

東方通信案例

2006年1月，東方通信(600776)發(fā)布公告稱，該公司于今年1月24日與工商銀行杭州高新支行、杭州三和置業(yè)有限公司簽訂了委托貸款借款合同，將其自有資金700萬元委托工行杭州高新支行貸款給杭州三和置業(yè)有限公司(浙江最大開發(fā)商之一的坤和建設集團的子公司)，期限自2006年1月25日至2007年1月23日。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達到14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為6.12%左右。

評價分析

這種融資方式比較適合急需資金又缺乏其他的融資渠道的情況下；其融資成本高，一般為中小開發(fā)商所用。