房地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題近日成為熱點(diǎn)，促進(jìn)住房消費(fèi)的政策預(yù)期日益強(qiáng)化，12月1-2日地產(chǎn)板塊股連續(xù)爆發(fā)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)接連漲停。但有業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)庫(kù)存來(lái)看，地產(chǎn)股不具備大幅上漲空間。“房地產(chǎn)真實(shí)庫(kù)存約98.3億平方米，完全消化需10年”。安信證券在近日發(fā)布的報(bào)告中指出，統(tǒng)計(jì)局待售面積截至10月末為6.68億平方米，但這一指標(biāo)無(wú)法反。

　　房地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題近日成為熱點(diǎn)，促進(jìn)住房消費(fèi)的政策預(yù)期日益強(qiáng)化，12月1-2日地產(chǎn)板塊股連續(xù)爆發(fā)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)接連漲停。

　　但有業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)庫(kù)存來(lái)看，地產(chǎn)股不具備大幅上漲空間。“房地產(chǎn)真實(shí)庫(kù)存約98.3億平方米，完全消化需10年”。安信證券在近日發(fā)布的報(bào)告中指出，統(tǒng)計(jì)局待售面積截至10月末為6.68億平方米，但這一指標(biāo)無(wú)法反映真實(shí)庫(kù)存。

　　安信證券指出，未來(lái)5年需要消化貨值54萬(wàn)億的房地產(chǎn)庫(kù)存。為了去庫(kù)存，供給側(cè)的改革也許更有效。

　　從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的“商品房待售面積”是近似庫(kù)存的概念，但離真實(shí)庫(kù)存還有很大差距?！吧唐贩看勖娣e”的統(tǒng)計(jì)口徑是：“報(bào)告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積?！?/p>

　　安信證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，這個(gè)指標(biāo)有兩個(gè)遺漏的地方：1)尚未開工的企業(yè)拿地應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：會(huì)計(jì)上尚未開工的土地均記入房地產(chǎn)企業(yè)存貨，從現(xiàn)實(shí)理解也是，這部分企業(yè)通過(guò)招拍掛拿到的土地終究是要形成供給，因此現(xiàn)階段未開工的土地也應(yīng)計(jì)入存貨。2)未竣工的在建項(xiàng)目(除已經(jīng)預(yù)售)應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：統(tǒng)計(jì)局的口徑僅僅考慮已經(jīng)竣工尚未銷售的，但行業(yè)內(nèi)一大部分是在建項(xiàng)目，都是企業(yè)庫(kù)存，當(dāng)然需要扣除部分已經(jīng)預(yù)售的。

　　將上述所說(shuō)的兩項(xiàng)遺漏加總就得到了相對(duì)接近的行業(yè)真實(shí)庫(kù)存，即總庫(kù)存約98.3億平方米，其中待售面積6.86億平方米，尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米，在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米。

　　具體分析數(shù)據(jù)為：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年10月，全國(guó)商品房待售面積約6.86億平米。

　　截至2015年10月，根據(jù)搜房統(tǒng)計(jì)的招拍掛拿地?cái)?shù)據(jù)(有可能遺漏無(wú)法統(tǒng)計(jì)的非招拍掛用地)，全國(guó)自2001年開始共計(jì)成交建筑面積為162.4億平方米(其中一線城市5.69億平方米、二線城市52.17億平方米、三四線城市104.54億平方米)，扣除累計(jì)新開工商品房面積約120.1億平方米，庫(kù)存面積為42.3億平方米。

　　截至2015年10月，全國(guó)商品房施工面積約70.78億平方米，其中住宅約49.26億平方米?？紤]到其中有一部分是已經(jīng)銷售的，以2014年全體地產(chǎn)上市公司為例，預(yù)收款約7012億元、存貨約22872億元，預(yù)收/存貨=30.6%，則全國(guó)在建面積中，約49.12億平方米為庫(kù)存面積。

　　安信測(cè)算，以過(guò)去五年中年均11.5億平方米的銷售速度，政府需要在盡量不新增商品房供應(yīng)以及替代性供應(yīng)的前提下，五年時(shí)間內(nèi)消化50億平方米庫(kù)存，假如以10849元的百城均價(jià)計(jì)算，貨值約54.24萬(wàn)億元，接近一年GDP的81%，這個(gè)或許就是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)幾年去庫(kù)存面臨的壓力。

　　不過(guò)，相對(duì)于整體庫(kù)存上漲，房地產(chǎn)的供需比指標(biāo)有所優(yōu)化。2013年，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市的供需比為119.2%，而2015年10月供需比降到99.4%，降幅比較明顯，顯示過(guò)去兩年行業(yè)已經(jīng)主動(dòng)進(jìn)入了去庫(kù)存周期。

　　但城市間庫(kù)存分化嚴(yán)重，部分城市有明顯惡化，如泰州、蘭州、徐州、寧波、阜陽(yáng)、柳州、南寧等，而相對(duì)較好的城市依舊將有房?jī)r(jià)上漲空間，如深圳、金華、成都、上海、北京等。

　　對(duì)于供需比超過(guò)180%的城市，意味著要消化庫(kù)存，需要滿足：不新增供給；銷售保持過(guò)去統(tǒng)計(jì)年限的水平。如果這兩個(gè)條件幾乎都無(wú)法達(dá)成，這種城市也就基本可以放棄拯救了。

　　從安信的測(cè)算來(lái)看，出現(xiàn)此類情況較嚴(yán)重的城市有：營(yíng)口、烏蘭察布、鄂爾多斯、太原、濟(jì)南、連云港。即使對(duì)這些城市進(jìn)行政策支持，效用也微乎其微，投入產(chǎn)出不成正比。

　　總體看，房地產(chǎn)去庫(kù)存的手段無(wú)非兩種，一種是限供給、一種是促需求。供給端的政策包括：全面實(shí)施二胎政策、貨幣化安置、控土地供應(yīng)、增加公共品、減免稅費(fèi)等；而需求端的政策主要體現(xiàn)在：信貸資產(chǎn)證券化、財(cái)政補(bǔ)貼、降利率、降首付和降房?jī)r(jià)等。

　　陳天誠(chéng)認(rèn)為，需求管理政策在過(guò)去已經(jīng)運(yùn)用過(guò)多，最近其政策效果明顯減弱。而相反，供給性政策使用較少，且更從根本上解決行業(yè)發(fā)展問(wèn)題，或許效果會(huì)相對(duì)明顯。