• 如何跟隨主力布局牛股附股(名單)
• 耐心等待大盤見底標(biāo)志出現(xiàn)

“房產(chǎn)抵押類貸款標(biāo)是最安全的，我們會要求借款人提供上海市的房產(chǎn)作為抵押保障，還會讓借款人簽署全權(quán)委托公證和強(qiáng)制執(zhí)行公證。如果他們到期沒法還款的話，我們就會把房產(chǎn)折價或拍賣，一樣可以還你們的錢?！痹谏虾Ｊ幸患襊2P網(wǎng)貸的線下門店里，一位理財經(jīng)理正在給投資者推介他們平臺主打的房產(chǎn)抵押項目。

資金安全如今成了各大網(wǎng)貸平臺的主打口號，而這一切的背景正是今年開始頻繁登上媒體頭條的網(wǎng)貸跑路潮。就在剛剛過去的10月，中國P2P平臺又創(chuàng)下了跑路新高，單月出現(xiàn)問題平臺38家，包括跑路、提現(xiàn)困難和失聯(lián)等各類問題，刷新了2013年11月創(chuàng)下的單月34家的歷史紀(jì)錄。

跑路的強(qiáng)刺激逐漸打破了網(wǎng)絡(luò)投資者只追求高收益的心態(tài)，項目的安全性開始得到重視。這種轉(zhuǎn)變驅(qū)使一些P2P貸款平臺開始減少信用貸款標(biāo)的，加大擔(dān)保抵押項目的比重，滿足投資者的安全需求?！蹲C券日報》記者曾保守統(tǒng)計，以房產(chǎn)抵押(包括住宅、寫字樓、商鋪、廠房等)所發(fā)標(biāo)的的貸款余額，占據(jù)目前中國全部P2P網(wǎng)貸貸款余額至少80%以上。

一些專門做房產(chǎn)抵押的網(wǎng)貸平臺也開始出現(xiàn)，他們打著“最安全”、“最有保障”的旗號，聚集了越來越多網(wǎng)絡(luò)投資者的資金。一家成立不足半年的房抵網(wǎng)貸平臺的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們平臺上的投資者有很多來自原本銀行覆蓋的客戶群，這些用戶喜歡做大額的長期投資，每期的出借金額都在數(shù)萬元。

比起一般的信用貸款，抵押貸款的確更有保障。不過事情是否真如投資經(jīng)理們宣傳的一樣，房產(chǎn)抵押項目就一定安全嗎？

房產(chǎn)抵押≠100%項目安全

“有房產(chǎn)抵押是絕對不夠的！現(xiàn)在很多互聯(lián)網(wǎng)金融公司都在誤導(dǎo)用戶，讓沒什么理財經(jīng)驗的網(wǎng)絡(luò)投資者誤以為只要有房產(chǎn)抵押，他們投出去的資金就100%有保障，就一定可以按時還本付息?！币患颐駹I集團(tuán)的資產(chǎn)項目投資部負(fù)責(zé)人JackCoach告訴記者。

“這根本就是忽悠老百姓的！如果項目風(fēng)控單純依靠房產(chǎn)抵押就能完善，那銀行業(yè)務(wù)員直接坐在房產(chǎn)登記處給人貸款就行了?！?/P>

在Jack看來，如果網(wǎng)貸平臺把房產(chǎn)抵押當(dāng)作信貸的唯一或主要參考，這個項目的貸款質(zhì)量就會下降一個等級?！般y行在做房產(chǎn)抵押貸款時，除了抵押品，還需要審查貸款人的還款能力、信用背景和還款意愿等等，確認(rèn)是優(yōu)質(zhì)客戶后才能放款。但是現(xiàn)在的P2P魚龍混雜，平臺是否具備這個風(fēng)控能力并且是否愿意這么去做讓人懷疑?！?/P>

一位招商銀行某分行的理財經(jīng)理則認(rèn)為，到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行貸款的房產(chǎn)抵押項目尤其值得認(rèn)真審核。“目前銀行房地產(chǎn)抵押貸款的年化利率在8%-10%之間，而P2P或P2B等網(wǎng)貸平臺做房地產(chǎn)抵押貸款的利率普遍在18%以上。如果一個企業(yè)或一個自然人拿房產(chǎn)去銀行抵押都拿不到貸款的話，最大的可能就是借款人本身有各種風(fēng)險因素?！?/P>

據(jù)上述人士介紹，通常銀行拒絕房產(chǎn)抵押貸款申請的原因包括，借款人沒有可靠的還款來源、借款用途有風(fēng)險、抵押房產(chǎn)存在糾紛等，而這些都需要網(wǎng)貸平臺去逐項審核。

房產(chǎn)抵押≠按時還本付息

面對房產(chǎn)抵押項目，大部分網(wǎng)絡(luò)投資人認(rèn)為，就算借款人不還錢了，也可以獲得他的房子或?qū)⑵渥儸F(xiàn)，也就是所謂的零風(fēng)險。這恰恰是投資者最致命的風(fēng)險誤區(qū)。

“事實上，在中國的司法體制下，一個違約的房產(chǎn)抵押，從起訴開始到能拿到房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)的過程，最快也要6個月以上，有些甚至在項目到期2年后都還沒有解決?！盝ack說。

據(jù)了解，如果貸款人違約，由于事先做了借款合同、他項權(quán)證及強(qiáng)制公證等系列文書，法院在判決上基本是判投資人勝訴。但在勝訴后，法院會將案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，這就需要一定的時間。一位相關(guān)人士透露，目前在上海排隊房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的案件，基本要等待6個月以上。

不僅是時間成本，司法處置房產(chǎn)所需的各項費用同樣不可忽視。全國各地區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)不一，以下進(jìn)行一個簡單的估算供投資者參考：

在司法方面，訴訟費和律師費約占房產(chǎn)拍賣所得的%1-2%、保全費每件5000元、執(zhí)行費約1%、拍賣費約3-5%、評估費約0.25%；在房產(chǎn)稅收方面，司法處置房產(chǎn)視同房產(chǎn)銷售，稅費按二手房買賣交易計征，總稅收約在5%-10%之間。

合計來看，光司法處置抵押房產(chǎn)的總費用就約占房產(chǎn)全部拍賣所得的20%－40%。

不幸的是，這可能并不是投資者將損失的最大值，以上推算都是在能夠拿到房產(chǎn)并順利拍賣的前提下。在現(xiàn)實生活中，還有大約30%的抵押貸款訴訟會因為各種原因最后無法執(zhí)行，導(dǎo)致投資人的本金一直滯留其中。

比如，在借款人只有一套房子的情況下，如果出現(xiàn)違約或壞賬就很難做清償，一旦這套房產(chǎn)內(nèi)住著老人或孕婦等弱勢群體，司法上就不能把他們趕出去。像這樣導(dǎo)致無法執(zhí)行的原因還包括先刑后民、抵押不過租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛和貸款人生病等。

還有另外一種可能，就是中國的房價在長期的房抵期限內(nèi)出現(xiàn)崩盤。按照目前網(wǎng)貸平臺60%—80%的抵押率來看，就算違約后順利賣掉抵押房產(chǎn)，恐怕也難以覆蓋投資人的全部本息。

經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險也好，網(wǎng)貸平臺處理房產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)控難題也好，違約后房產(chǎn)的變現(xiàn)困境也好……總之，房產(chǎn)抵押項目遠(yuǎn)非理財經(jīng)理宣傳得那么安全，更不可能是零風(fēng)險。

房產(chǎn)抵押P2P一定安全嗎? - 希財網(wǎng)