【全面解讀】《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》

國(guó)土資源部日前下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確了多項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的有關(guān)問(wèn)題，我們簡(jiǎn)要梳理了大家比較關(guān)心的九個(gè)方面，來(lái)嘗試解讀一下這份新出臺(tái)的文件：

一、界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，老年酒店不在此列

專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見(jiàn)》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。根據(jù)意見(jiàn)界定，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中入住老人的住房、康復(fù)醫(yī)院、餐廳等屬養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

二、確定土地用途和年期，租期最長(zhǎng)可達(dá)50年

土地用途為：公共管理用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地。明確規(guī)定最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類用途土地出讓最高年期，也就是說(shuō)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃期限最長(zhǎng)可達(dá)50年。

三、回收閑置土地可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地

對(duì)閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

四、鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地

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土地成本高企，已經(jīng)開(kāi)始制約養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，有利于降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本。意見(jiàn)明確各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)后執(zhí)行。希望各地能夠盡快出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，解決養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地問(wèn)題。

五、營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有償供應(yīng)

營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。在強(qiáng)調(diào)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有償供應(yīng)的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了要公平公正。

六、建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租

規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租，這是為了避免出現(xiàn)管理混亂，有點(diǎn)象北京打擊群租房。

七、老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以內(nèi)

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；限定每套房的建筑面積40平米，也是為了嚴(yán)格管理規(guī)范，盡量避免出現(xiàn)養(yǎng)老用房往大戶型、豪宅化方向發(fā)展，而更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老用房的實(shí)用性。

八、老年公寓出租服務(wù)合同最長(zhǎng)不能超過(guò)5年

向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長(zhǎng)不能超過(guò)5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。明確約定5年為一個(gè)租賃周期，原承租人可優(yōu)先承租。

九、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可使用農(nóng)民集體土地

利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

明確了農(nóng)村集體土地可用于興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，這個(gè)將很大程度上增加了可供建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大利好。

雖然國(guó)家部委層面出臺(tái)了大量的促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和意見(jiàn)，但仍需要加強(qiáng)執(zhí)行細(xì)則的出臺(tái)，加快政策出臺(tái)到落實(shí)的時(shí)間，以更好地發(fā)揮政策的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。