融資渠道這個問題太大了,簡單寫寫房地產(chǎn)融資吧。 和其他領(lǐng)域的融資一樣,房地產(chǎn)融資也分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。 股權(quán)融資比較好理解,房地產(chǎn)出讓項目公司的股權(quán),給公司帶來新的資金。有很多地產(chǎn)項目公司都是空殼,拿到地以后通過賣一部分股權(quán)支持開發(fā),實際上可以理解為“一方出地,一方出錢”,項目建成后雙方按照股權(quán)比例分享受益。公司上市也是股權(quán)融資的一種。前些年房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資都以債權(quán)為主,股權(quán)融資較少,還以資金不足的小公司為主。這兩年隨著房地產(chǎn)調(diào)控的升級,期限較短的債權(quán)融資已經(jīng)滿足不了需要,股權(quán)融資大幅增加,人民幣的房地產(chǎn)股權(quán)基金(Real Estate PE)也開始興起。 房地產(chǎn)領(lǐng)域的債權(quán)融資花樣則多的多,預(yù)付款、銀行貸款、高利貸、公司債、信托……由于房地產(chǎn)的毛利率很高,拿到地的開發(fā)商有時寧愿忍受年化利率達到20%的高利貸,也不愿意出讓股權(quán),與別人分享利潤,所以房地產(chǎn)企業(yè)的負債率都比較高。銀行貸款和高利貸比較常見,也容易理解,公司債是上市企業(yè)的特權(quán),稍微講兩句信托。我看到的數(shù)據(jù)是截止到2011年第三季度,中國信托總資產(chǎn)中投向房地產(chǎn)的大約有7000億元,是很大的數(shù)字,在房地產(chǎn)的非銀行融資渠道占據(jù)重要地位。各家信托公司的主要利潤來源也是房地產(chǎn)信托。在2010年以后,銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊,而發(fā)行信托產(chǎn)品融資比手續(xù)上比銀行貸款更容易,年化利率普遍在9%-12%之間,也還可以接受。不過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也有收緊的趨勢。 |
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