網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)傳統(tǒng)零售行業(yè)的攻擊，使得商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)冬曠日持久。那么有沒(méi)有一種辦法，能將輝煌不再的商業(yè)地產(chǎn)再次盤活？如果有，該如何實(shí)施？

在中國(guó)，相對(duì)其它行業(yè)，地產(chǎn)無(wú)疑是投入產(chǎn)出比最高、立竿見(jiàn)影最快的香餑餑。而現(xiàn)在，我們通常見(jiàn)到的一幕是，無(wú)論在幾線城市，都能見(jiàn)到鮮有商家入駐的“鬼樓”，唱衰的商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)冬曠日持久。

近日，萬(wàn)達(dá)百貨在全國(guó)的90多家門店中，將有濟(jì)南、唐山等多個(gè)地區(qū)共40家嚴(yán)重虧損的門店關(guān)閉，集團(tuán)要求7月完成此項(xiàng)工作。

商業(yè)地產(chǎn)怎么了?它們被冷落的痛點(diǎn)在哪兒?又有什么樣的辦法，能將商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀改造盤活?

傳統(tǒng)零售沉疴難褪 商業(yè)地產(chǎn)積重難返

“一鋪吃三代”，這是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。只要守著自己的方寸店鋪，吃穿用度不用發(fā)愁。在過(guò)去幾年，一鋪難求幾乎形成一種社會(huì)現(xiàn)象。

而就在今年上半年，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百貨業(yè)態(tài)的零售企業(yè)共有26家關(guān)閉，當(dāng)中還未計(jì)算近日發(fā)布關(guān)閉店門公告的尚泰百貨成都萬(wàn)象店。

另一份來(lái)自高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)一線城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%;二線城市中，則有不少因?yàn)椴糠猪?xiàng)目招標(biāo)未達(dá)市場(chǎng)預(yù)期，促使購(gòu)物中心空置率高達(dá)15%。

當(dāng)“一鋪吃三代”的傳統(tǒng)觀念被徹底粉碎，一鋪難求的繁華盛景也變?yōu)檫^(guò)去，高大林立的城市商圈開始顯露蕭條。是什么，促成了如今商業(yè)地產(chǎn)的陣陣嚴(yán)冬?

其實(shí)產(chǎn)生這樣的結(jié)果，在幾年前就顯露端倪。它不是地產(chǎn)商的錯(cuò)，而是由傳統(tǒng)零售帶來(lái)的負(fù)累。

自2003年淘寶的橫空出世，到后來(lái)京東、國(guó)美、蘇寧的攪局，再到小米的顛覆性營(yíng)銷策略，人們的交易模式與商業(yè)的生態(tài)版圖，被徹底改寫。

人們不用再忍受去購(gòu)物中心或商圈的舟車勞頓，取而代之的是足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。在網(wǎng)上，人們可以買到在商圈買不到的東西，甚至買到遠(yuǎn)在千里重洋之外的心儀物品。渠道的多樣，價(jià)格的透明，送貨上門的物流，注定了寄居商圈的傳統(tǒng)零售出局。

而去年開始，中國(guó)各大省市政府都開始為跨境電商做大力扶持。今年三月，政府發(fā)放紅利，在杭州建起了中國(guó)首個(gè)跨境電商綜合試驗(yàn)區(qū);七月，福州海關(guān)推22條措施助力平潭發(fā)展力促跨境電商;到今年九月，首屆中國(guó)跨境電商博覽會(huì)將在廣州舉行，到時(shí)候會(huì)有更多發(fā)放福利……順著陣陣政策之風(fēng)，今年上半年，跨境電商呈現(xiàn)出一股“井噴”形態(tài)。

正是“幾家歡喜幾家愁”，當(dāng)眾多電商商家享受在跨境電商的如沐春風(fēng)之中，更多的傳統(tǒng)零售商家、商業(yè)地產(chǎn)商則身陷在門庭冷落的四面楚歌里。這是沒(méi)辦法的事情，傳統(tǒng)零售的沉疴舊病無(wú)法褪去，促使越來(lái)越多的人扎堆到電商平臺(tái)上去;商業(yè)地產(chǎn)，也因?yàn)閭鹘y(tǒng)零售的積重難返，步步走入衰頹。

互聯(lián)網(wǎng)+O2O云體驗(yàn)館：商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)

然而面正當(dāng)多數(shù)人多商業(yè)地產(chǎn)唱衰之際，一個(gè)不相茍同的聲音卻發(fā)了出來(lái)。

“商業(yè)地產(chǎn)并非沒(méi)有未來(lái)”，歐咖項(xiàng)目總經(jīng)理曹振濤說(shuō)，“羊毛出在‘豬’身上，解鈴還須系鈴人，要改變商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就先得改造傳統(tǒng)零售行業(yè)的現(xiàn)狀，整合這些資源才能將商業(yè)地產(chǎn)重振，做大做強(qiáng)?！?/span>

如何改造?曹振濤提出了“O2O云體驗(yàn)館”的概念，概念所屬項(xiàng)目，叫做歐咖。

據(jù)曹振濤介紹，歐咖是一個(gè)合資產(chǎn)品，它集合了成龍工場(chǎng)的德國(guó)投資公司、法國(guó)投資公司與相關(guān)某著名供應(yīng)鏈管理公司投資參與;而國(guó)內(nèi)外知名跨境電商大龍網(wǎng)則主要負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和品牌策劃，它是歐咖項(xiàng)目最有力的扼守與支撐。

體驗(yàn)館的位置設(shè)定，主要在不被人們看好的商業(yè)地產(chǎn)里。在目前，體驗(yàn)館主要展示母嬰品、化妝品、保健品、進(jìn)口汽車、洋酒、生鮮等六大類產(chǎn)品。

不同于傳統(tǒng)零售門店超市，體驗(yàn)館的所有貨物均不對(duì)外出售，只供消費(fèi)者參考或試用。這些貨物，均是來(lái)自原產(chǎn)地的正品，都貼有產(chǎn)地證明、海關(guān)授權(quán)碼、PICC中國(guó)人保質(zhì)量保證的三重識(shí)別碼，消費(fèi)者可放心試用。

體驗(yàn)館里，還有個(gè)精致的休憩小筑：咖啡廳。當(dāng)消費(fèi)者想休息的時(shí)候，可以到咖啡廳點(diǎn)上一杯熱飲，在舒緩的音樂(lè)和午后的陽(yáng)光中，享受一段愜意的“浮生半日閑”。

消費(fèi)者如果相中某種產(chǎn)品，想下單怎么辦?因?yàn)槌擞e和產(chǎn)品介紹人員，沒(méi)有其它工作人員。曹振濤介紹了歐咖的另一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)：O2O體驗(yàn)館的網(wǎng)絡(luò)下單。

那是一款名為“歐咖”的APP，通過(guò)APP，消費(fèi)者可購(gòu)買自己在體驗(yàn)館里看到的實(shí)物。這些實(shí)物經(jīng)過(guò)歐咖團(tuán)隊(duì)的保稅倉(cāng)，免去了通關(guān)、清關(guān)等復(fù)雜流程，可以在最快的時(shí)間內(nèi)，抵達(dá)消費(fèi)者所在地。對(duì)了，體驗(yàn)館里的咖啡，也是通過(guò)APP支付完成。

對(duì)于貨物真實(shí)度，曹振濤顯得有些自豪：“我們的上游供應(yīng)鏈，延伸到了200多個(gè)國(guó)家。這些國(guó)家，和我們有多年合作關(guān)系，因此我們的貨物紛繁多樣，且100%是正品。如果消費(fèi)者不放心，我們后臺(tái)的云數(shù)據(jù)可以將貨物的原產(chǎn)地、全程物流跟蹤等信息呈現(xiàn)給消費(fèi)者，從而讓他們吃下定心丸?！?/span>

相對(duì)其它電商平臺(tái)，筆者覺(jué)得，歐咖除了獨(dú)有的現(xiàn)下體驗(yàn)，并無(wú)其它亮點(diǎn)?！拔覀兊倪M(jìn)口貨物零差價(jià)”，曹振濤說(shuō)，“國(guó)外賣價(jià)多少，我們就賣給消費(fèi)者多少，這在網(wǎng)上都是透明的，糊弄不了人。我們的主要贏利點(diǎn)，是通過(guò)集合強(qiáng)大供應(yīng)鏈、零差價(jià)、O2O體驗(yàn)館的線上線下結(jié)合，改造傳統(tǒng)零售行業(yè)，從而改造商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)商的錢，才是大頭?！?/span>

歐咖團(tuán)隊(duì)分析，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)快速死亡的主要原因，是招商困難;即便招到商戶，商戶門店也很可能很快關(guān)門。當(dāng)中的最主要因素，是在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，人們開始“變懶”，更傾向于足不出戶的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。當(dāng)門店無(wú)人問(wèn)津，沒(méi)有人流，那就注定了商圈門店的關(guān)閉，商業(yè)地產(chǎn)的茍延殘喘。

“我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，就是讓從前的人流再回到商圈”，曹振濤說(shuō)，“通過(guò)歐咖，盤活中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)?！?/span>

歐咖：四足鼎立 盤活商業(yè)地產(chǎn)

今年上半年，歐咖團(tuán)隊(duì)把這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)解決方案帶到了貴州，與貴陽(yáng)當(dāng)?shù)匾粭?層樓的商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商做合作談判。談判的要價(jià)，歐咖團(tuán)隊(duì)定位在千萬(wàn)級(jí)。

在聽過(guò)歐咖團(tuán)隊(duì)的方案后，這個(gè)地產(chǎn)商很是滿意?！暗鹊綒W咖APP正式上線，O2O樣板體驗(yàn)館正式開放(已于7月18號(hào)試運(yùn)營(yíng))，此次合作基本上就可以敲定了，”曹振濤說(shuō)。

對(duì)于這種大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曹振濤將其定義為“歐咖城”。歐咖城的合作分工模式，主要以地產(chǎn)商出現(xiàn)下規(guī)劃(通常大型地產(chǎn)商都有自己的企劃團(tuán)隊(duì))，歐咖團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)線上戰(zhàn)略布置，即APP對(duì)于整棟“無(wú)導(dǎo)購(gòu)式”體驗(yàn)商圈的布局。

歐咖城的特點(diǎn)，是集境外知名產(chǎn)品之大成，分門別類地展示于“城里”各個(gè)O2O體驗(yàn)館中。這些體驗(yàn)館可以細(xì)分成跨境母嬰店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境奧特萊斯等;也可按照國(guó)家不同，將產(chǎn)品進(jìn)行國(guó)別分類布局。在這里，歐咖團(tuán)隊(duì)打造的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，更多的是注重人們的精神享受，它更符合中上層人群的線下體驗(yàn)與線上消費(fèi)。

當(dāng)然，只走高端路線是不可取的，它局限了歐咖在整個(gè)行業(yè)的橫向發(fā)展。對(duì)此，歐咖團(tuán)隊(duì)制定了四種解決方案，針對(duì)二三線城市的不同需求而分別設(shè)定：

A.歐咖城。

這不必贅述，貴州歐咖城的成功，就足以見(jiàn)證這條路子的大好前景。

B.歐咖港灣。

這是歐咖城的個(gè)體表現(xiàn)形式，它不是大型商圈，而是單個(gè)繁華地段的門市。它的表現(xiàn)形式，包括跨境母嬰專門店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境歐特萊斯等單個(gè)的業(yè)態(tài);當(dāng)然，它也可以表現(xiàn)為國(guó)別產(chǎn)品綜合體。它的針對(duì)人群，主要是都市白領(lǐng)。

C.歐咖之星。

又名歐咖洋貨店，主要以社區(qū)服務(wù)為主。它是一個(gè)集合了跨境母嬰、跨境化妝品、跨境保健品和一般貿(mào)易進(jìn)口食品、快速消費(fèi)品的綜合跨境小超市，以此滿足社區(qū)人群的需求。

D.歐咖驛站。

它可以在社區(qū)店里，也可以在校園內(nèi)，被稱為“店中店”，主要服務(wù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村等偏遠(yuǎn)地區(qū)，或者已經(jīng)成型需要增加跨境商品服務(wù)的成熟店家。供給的商品，主要是一些跨境和一般貿(mào)易的食品和日用品。曹振濤的想法，是在不久的將來(lái)，將歐咖驛站在全國(guó)范圍內(nèi)，以每三公里一個(gè)的密度鋪開，提高自身知名度與價(jià)值的同時(shí)，也為消費(fèi)者送去便利。

對(duì)于具體解決方案，歐咖港灣類似于歐咖城，由歐咖團(tuán)隊(duì)解決線上運(yùn)作;而歐咖之星與歐咖驛站，由于遠(yuǎn)離喧囂，和城市契合度不是很大，這就需要?dú)W咖團(tuán)隊(duì)的線下服務(wù)做主導(dǎo)，引領(lǐng)消費(fèi)者入店體驗(yàn)，進(jìn)而讓他們?nèi)ゾ€上下單，最終形成線上線下的生態(tài)閉環(huán)。

除了城、港灣、驛站等硬性設(shè)施的建設(shè)，另一個(gè)地產(chǎn)商關(guān)心的問(wèn)題就是如何引流。對(duì)此，歐咖團(tuán)隊(duì)做了以下部署：

1、供應(yīng)鏈服務(wù)：零差價(jià)的模式，幫助合作伙伴做進(jìn)口業(yè)務(wù)，讓利給他們，真正做到真實(shí)、實(shí)惠。

2、O2O場(chǎng)景設(shè)計(jì)服務(wù)：幫助合作伙伴設(shè)計(jì)最牛逼的社交娛樂(lè)生活化O2O體驗(yàn)館，增加服務(wù)粘度，讓他們少走彎路，直接跨入高大上的進(jìn)口O2O店鋪平臺(tái)。

3、APP系統(tǒng)設(shè)計(jì)+大數(shù)據(jù)分析+供售雙方數(shù)據(jù)鏈跟蹤反饋：讓每一個(gè)土八路的合作伙伴，迅速邁入高大上的進(jìn)口跨境電子商務(wù)的殿堂，享受DT時(shí)代帶來(lái)的數(shù)據(jù)便利。

當(dāng)傳統(tǒng)消費(fèi)模式被重構(gòu)，冰冷的商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)橛袦囟鹊捏w驗(yàn)中心，以強(qiáng)大的云數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做后臺(tái)支撐，客流問(wèn)題得到良好解決，歐咖的四足鼎立之勢(shì)，嚴(yán)陣以待。

今年，互聯(lián)網(wǎng)+的新風(fēng)吹遍了寰宇內(nèi)外，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，正是屬于被改造的傳統(tǒng)行業(yè)之列;而貴州歐咖城的成功，則讓地產(chǎn)商們看到了商業(yè)地產(chǎn)的新希望?！百F陽(yáng)歐咖城只是一個(gè)熱身，真正屬于我們的戰(zhàn)斗，才剛剛開始”，曹振濤說(shuō)。