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本文轉(zhuǎn)自高策地產(chǎn)研究院，作者：姚斌 高策地產(chǎn)研究院產(chǎn)品研發(fā)部經(jīng)理。

產(chǎn)品設(shè)計作為文武君的本職工作，當(dāng)然不能只看到一個創(chuàng)新產(chǎn)品好的方面，還得知道，他們是怎么做到的？有沒有什么問題？還能不能做得更好？表面看來，那些所宣傳的確是有亮點、有創(chuàng)新。但是，文武君更希望能透過表面去做深層次的分析，看看這樣的創(chuàng)新，有沒有什么負面影響，有沒有什么局限性，哪些方面值得推廣，哪些方面還需要注意……好吧，廢話少說，先來看一個案例。

案例：萬科85平米純南向三開間兩居室戶型

它最近在網(wǎng)上很火爆，是號稱“神戶型”的上海萬科.翡翠公園的一個85平米純南向戶型，位于浦東張江，中環(huán)路東南角立交橋的內(nèi)環(huán)方向內(nèi)側(cè)。

戶型圖方位：上北下南

從圖面分析，戶型很好：

1、三個南向開間，客廳及兩個臥室全朝南，舒適度高；

2、廚房衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)，基本上可算全明設(shè)計；

3、動、靜分區(qū)明確合理；

4、交通組織合理，動線清晰，基本沒有浪費使用面積；

5、居室空間均有陽臺或飄窗，采光通風(fēng)好；

6、衛(wèi)生間三分離設(shè)計，使用效率高；

7、套內(nèi)設(shè)置了較多的收納空間，便于被褥及換季衣物的收藏。

再來看看細節(jié)，真的不錯！

客廳、餐廳、廚房和入戶空間等公共部分通透敞亮

廚房這個設(shè)計蠻驚艷的，兩面的玻璃隔斷可以推拉到端頭，瞬間從封閉廚房變成了無邊際開敞廚房

擺上紅酒，美食工坊變成了高大上的紅酒吧

衛(wèi)生間三分離設(shè)計，手盆、便器、淋浴不在同一個空間內(nèi)，可以分別同時使用，極大地提高了使用效率

還是再返回來看看平面圖：

慢點兒，這個戶型文武君看著怎么這么眼熟？好像在哪兒見過……對了，2010年，中鐵建在北京的一個項目中，有類似的戶型，好像是中鐵.花園城？找找看～

艾瑪，簡直就是一個模子里刻出來的，還能再像一點兒嗎？右圖這個戶型的面積是87.7平米，也比較接近左圖（萬科.翡翠公園）的85平米。

文武君把中鐵·花語城的單元圖也找出來了，我們再看看：

看一下單元組合平面，這個單元的戶型是3+2+2+2的布局，面寬達到了39米，而得益于該單元是東側(cè)的邊單元，且D戶型為一個通透的兩居室戶型，所以只給到了兩個南向開間。如果都做成像C戶型那樣的通透三居，也都給到三個南向開間，則單元總面寬將達到嚇人的42.4米（未含外墻外皮），這個樓座的面寬，簡直到了奢侈的地步！

單純從戶型本身來看，確實是一個很好的南向戶型：合理的布局和動線，三個南向開間，豐富的收納空間。但評論一個戶型，絕不能單純從戶型本身出發(fā)，因為它不是獨棟別墅，它是一個高層的標準層幾戶中的一戶，旁邊一定會有其他戶型的相互影響；同時資源的總量是相對有限的，比如說我們的用地、我們的面寬。大家都知道，對于一個容積率較高的項目來說，為了充分保證樓間距、日照，往往面寬是最緊張的。這個戶型，根據(jù)圖面來看，應(yīng)該是一個T4標準單元的兩個中間戶型之一，通過廚房和衛(wèi)生間北側(cè)的開窗分析，北側(cè)應(yīng)該還有連廊和天井。這個戶型，按照合理的客廳、臥室面寬估算，總面寬應(yīng)該在9.5~9.8米左右。

那么問題來了：

1. 通過對該項目戶型的分析，文武君了解到，我們分析的萬科.翡翠公園85平米純南向戶型所在單元，為T4兩居室組合，即兩側(cè)是85平米通透兩居，單元總面寬約34米左右，四戶總面積約340平米左右，該單元平均進深約10米左右，對于一個高容積率項目來說，屬于平均進深很小的范圍，不是很利于土地利用；（參考萬科以前很多T4兩居室戶型組合，純南戶85平米，通透戶型90平米，單元約350平米，面寬約24米，平均進深可以達到14.6米，利用率相對較高）
   

2. 該樓座為34米面寬的T4兩居室組合，兩邊戶是南北通透的，但中間戶其實不是真正的通透，后面必然有天井和連廊。其實還有種選擇，同樣的面寬可以做成兩個17米的T2的兩居室單元，每戶可以有8.5米的面寬，純南向的次臥室開間可以有梯度地分到其他四個開間中，假設(shè)原來次臥室的面寬是2.8~3.0米，則調(diào)整后客廳和主臥室的面寬可以比現(xiàn)在T4的每戶增加1.4~1.5米左右，舒適度提高，并且全部都是真正的南北通透戶型！

   
   

雖然說，由于電梯安裝的數(shù)量增加，會使成本增加，但文武君認為住宅全部為通透戶型，很可能會比有50%間接通透戶型的T4單元更有市場。我們來算筆賬：一部電梯按35萬元估算，假設(shè)為11層住宅，單元面積1870平米，每平米增加成本187元左右，假設(shè)為18層住宅，單元面積3060平米，每平米增加成本114元左右，增加的成本完全可以通過那50%實現(xiàn)完全通透的戶型產(chǎn)生的溢價背回來。

各位看官，您選哪個？

文武君不由得發(fā)散開去，分析分析類似的居中純南向戶型，如果兩側(cè)與三居或三居以上的通透戶型組合，會怎么樣？

1.南向二居都已經(jīng)是三個南向開間了，兩側(cè)的通透戶型怎么設(shè)計？也給三個南向開間？果真如此的話，這一個單元的面寬將達到40米以上，太奢侈了，浪費用地！

2.南向二居都已經(jīng)是三個南向開間了，為了控制單元總寬度，兩側(cè)的通透戶型只能給兩個南向開間，即客廳和主臥室，這樣，如果兩側(cè)也是兩居室，那還可以，但如果是三居及以上戶型的話，價值分配就不一定合理了，因為對于這樣的中、小戶型單元來說，很難做到每個樓座都是獨立單元，所以面積較大的邊戶型的舒適度相對有限。

沒別的意思，戶型確實很棒！不過它不一定是能到處推廣的，取決于很多條件，比如說，相對寬松的規(guī)劃條件；再比如說，地塊周邊沒有其他影響；又或是，市場真的很需要這種戶型的話，那可以在地塊的某一角或者最北側(cè)做一小部分。

通過案例，文武君就是想說明，有時候，看待一件事物、一個產(chǎn)品，我們不僅僅需要看到表面，它好的地方；更要多想想，還有沒有其他問題，能不能做得更好？這樣我們才能把問題想得更透徹。

如果你想看其他戶型，請留言給庫哥哦！庫哥一直致力于建立戶型學(xué)習(xí)社區(qū)，有興趣可以加群194170334（僅限地產(chǎn)建筑人），各位戶友，我們下次見！