【經(jīng)驗分享】執(zhí)行程序中房產(chǎn)拍賣變價的幾個重要問題(2015)|法客帝國 版權(quán)聲明&閱讀提示
一、房產(chǎn)評估拍賣前的前置措施和執(zhí)行調(diào)查內(nèi)容
1、【前置措施】
拍賣房產(chǎn)執(zhí)之前，應(yīng)按照“查扣凍規(guī)定”，對不動產(chǎn)房屋進行查封。包括到房產(chǎn)登記部門進行查封登記，到房產(chǎn)現(xiàn)場張貼封條及查封公告，等。
2、【執(zhí)行調(diào)查】
拍賣房產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)查明其權(quán)屬情況（土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證）；構(gòu)造及區(qū)位狀況（朝向、樓層、面積、裝修、用途及居住環(huán)境等）；抵押或租賃等情況；存在的瑕疵情況；優(yōu)先購買權(quán)情況；稅費繳納情況；相關(guān)政策限制的規(guī)定；占有、使用情況；查封、凍結(jié)情況以及其他應(yīng)當(dāng)查明的事項。
3、【特殊情形下權(quán)屬調(diào)查與確定】
第一，房產(chǎn)已經(jīng)備案但還未領(lǐng)證的。此情形下權(quán)屬不難，但在拍賣后，買受人需代被執(zhí)行人辦理第一手的房地產(chǎn)權(quán)證后方能過戶到自己名下，拍賣成本增加。
第二，房屋已簽訂購房合同，且付清房款的。此類房子的處理，一般都是需要到開發(fā)商或者銀行調(diào)取購房合同以及購房發(fā)票來確定權(quán)屬。
第三，違章建設(shè)的房產(chǎn)。此類情況一般是通過購房合同以及收款收據(jù)來確定權(quán)屬。在拍賣時要說明瑕疵的存在，載明競拍后不能辦理過戶手續(xù)的風(fēng)險。
對違章建筑房屋，有分歧觀點：一種觀點認為，違章房產(chǎn)違反行政管理法規(guī)，面臨被拆除的風(fēng)險，不屬于受法律保護的物權(quán)，故不能作為物權(quán)被拍賣。另一種觀點認為，違章房屋應(yīng)具體分析，有些違章房屋可通過補正手續(xù)而轉(zhuǎn)為合法，此種情況下應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。更開放的觀點認為，即便是不可補正轉(zhuǎn)為合法的違章房屋，在充分披露告知法律風(fēng)險，買受人自愿承擔(dān)可能被拆除的風(fēng)險而買受房屋的，法院應(yīng)在所不問。
第四，自建的廠房以及房屋。此類房產(chǎn)一般要通過土地登記以及規(guī)劃報建資料來確定權(quán)屬！要花費大量的時間去調(diào)查。
4、【關(guān)于抵押權(quán)的調(diào)查】
討論中，針對最高額抵押特別提示。根據(jù)“查扣凍規(guī)定”第27條，人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時起不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封、扣押事實的，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實時起不再增加。
因此，作為查封法院，執(zhí)行法官應(yīng)及時向抵押權(quán)人發(fā)出查封通知書。作為申請執(zhí)行人和抵押權(quán)人應(yīng)及時調(diào)查查明受抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，以及時確定權(quán)利主張策略。
5、【關(guān)于租賃權(quán)的調(diào)查確定】
執(zhí)行過程中，查封了鋪位等商業(yè)房產(chǎn)后，應(yīng)及時到現(xiàn)場調(diào)查，并拍照取證，以免日后產(chǎn)生新的租賃權(quán)，對抗拍賣！或者遺漏租賃權(quán)，使租賃人的優(yōu)先購買權(quán)受影響。
二、房產(chǎn)處置過程中常見的3個執(zhí)行障礙及對策
1、【長期租賃】
執(zhí)行實務(wù)中，有時候會出現(xiàn)不合理的長期租賃，如長達10年以上租賃期，租金全部付清或抵債。可能涉及惡意租賃，以設(shè)定長期租賃權(quán)妨礙執(zhí)行。
對此，“拍賣變賣規(guī)定”第31條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。故租賃權(quán)的設(shè)定，若影響在先的擔(dān)保物權(quán)，法院可依法去除。但是沒有抵押權(quán)的情況下，申請執(zhí)行人只能通過訴訟程序來舉證推翻該租賃權(quán)的效力。
在舉證責(zé)任上。有觀點認為，沒有備案的租賃合同不能對抗已公示的抵押權(quán)，故舉證責(zé)任應(yīng)在租賃權(quán)人。另一種觀點認為，備案并非租賃合同的生效要件，故不能僅憑租賃合同是否備案來判斷是否涉及惡意租賃。
在證據(jù)渠道方面。有觀點認為，考慮到企業(yè)工廠的租賃合同一般會在稅務(wù)部門交納稅費。故可以通過稅單日期來確定租賃合同的實際發(fā)生日期，從而避免被執(zhí)行人倒簽租賃合同，制造惡意租賃。但考慮到我國在此領(lǐng)域的稅收征管尚不完善，故此經(jīng)驗主要依靠法官在個案中裁量發(fā)揮。
2、【關(guān)于唯一住房】
考慮到唯一住房的有關(guān)研討比較豐富。討論重點是如何推進。
（一）被執(zhí)行人下落不明，房產(chǎn)無人居住的，應(yīng)推定被執(zhí)行人放棄居住權(quán)利，或推定被執(zhí)行人有能力自行解決住房問題。該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時拍賣處理。
（二）對被執(zhí)行人或案外人使用房屋，以致無法騰空拍賣的，應(yīng)當(dāng)允許以不交吉形式（即法院不負責(zé)騰屋交付）拍賣房產(chǎn)。此種處理會導(dǎo)致房產(chǎn)交易流拍、交易價值降低。但由于是被執(zhí)行人自己行為導(dǎo)致，故交易價值降低亦屬于其自行承擔(dān)的風(fēng)險。至于買受人取回房屋的問題，因拍賣前已充分披露，故執(zhí)行程序中不作處理，買受人可另行法律途徑處理。
對此，觀點一認為，有利于唯一住房問題的處置，買受人在取回房屋問題上也比法院有更多措施和靈活性。但考慮各地沒有統(tǒng)一規(guī)范，有關(guān)省、市法院應(yīng)當(dāng)在轄區(qū)內(nèi)制定細則，以利貫徹。
觀點二則認為，如果是銀行作為申請執(zhí)行人，不交吉拍賣導(dǎo)致抵押物價值降低，債權(quán)受償比率偏低，甚至不足以清償本金。從銀行業(yè)內(nèi)部監(jiān)管來看，是不適宜的。
觀點三認為，不交吉拍賣形式，并沒有實際解決唯一住房的問題，只是將矛盾轉(zhuǎn)移到了買受人與房屋使用人之間。
3、【關(guān)于在后查封案件對房產(chǎn)的執(zhí)行】
實務(wù)中出現(xiàn)過：A案訴訟保全查封房屋，但因訴訟程序未完結(jié)房產(chǎn)未處置，而B案執(zhí)行案輪候查封房屋，因查封未生效而無法處置房產(chǎn)。由此產(chǎn)生在后查封案件能夠執(zhí)行房產(chǎn)的問題。
對此，觀點一認為，由于B案未實際查封房產(chǎn)，故無權(quán)對該房產(chǎn)進行拍賣處理。應(yīng)等到A案審理終結(jié)轉(zhuǎn)入執(zhí)行程序，或者解封房產(chǎn)后B案實際查封后，方可以處理。
觀點二認為，A案的訴訟保全并不妨礙B案的執(zhí)行處置。B案得對房產(chǎn)進行拍賣處置，但拍賣前應(yīng)明確告知有關(guān)當(dāng)事人：拍賣變價款中將預(yù)留首封訴訟保全的債權(quán)數(shù)額。而如果A案經(jīng)判決后敗訴，或判令債權(quán)數(shù)額少于保全債權(quán)數(shù)額，則將應(yīng)對預(yù)留款中的剩余款進行二次分配。
（全文完）
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