業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛近幾年隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆不斷的升溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海一年的物業(yè)服務(wù)合同糾紛就高達(dá)1萬件左右，平均一天3起。北京市藍(lán)鵬律師事務(wù)所上海分所王鑫律師結(jié)合多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，整理了物業(yè)糾紛中業(yè)主常見的物業(yè)費(fèi)誤區(qū)，希望對解決此類糾紛由幫助。

誤區(qū)一：沒入住就不交物業(yè)費(fèi)

小趙購買的新樓馬上就要交房了，可每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差，這一走就是幾個(gè)月。不巧的是，小趙的太太上個(gè)月公派留學(xué)去了美國。交房的事倒是可以交給老媽，可物業(yè)費(fèi)小趙想暫時(shí)不交，畢竟自己和太太這段時(shí)間都不會(huì)入住，沒有享受他們(物業(yè))的服務(wù)。

●政策解讀：

國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

●律師說法：

從物業(yè)費(fèi)含蓋的內(nèi)容來看，小趙理解的服務(wù)有一定的局限，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等，都是物業(yè)管理的組成部分。所以小趙在購買房屋以后，不管住與不住，都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)不容置疑。

誤區(qū)2：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)

艾某經(jīng)營的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)。2003年7月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、住宅樓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，可艾某以其與物業(yè)公司之間沒簽物業(yè)合同，物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院，要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3611元。

●政策解讀：

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

●律師說法：不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù)，就該對物業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償，否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。

誤區(qū)3：對物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi)

某花園的一位胡姓業(yè)主反映：物業(yè)管理公司的管理混亂，衛(wèi)生狀況很差，盜竊案件頻頻發(fā)生，業(yè)主們有意見，采取拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式表達(dá)不滿，還有100多個(gè)業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè)，可是，物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)，還要追加滯納金。

●政策解讀：如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題，可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。

●律師說法：建議沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會(huì)，加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費(fèi)出現(xiàn)糾紛，可以通過業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的溝通來解決，一旦進(jìn)入了司法程序，業(yè)主也還可以根據(jù)合同約定，向法庭提供因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不到位導(dǎo)致拒繳物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，最后由法庭裁決。

誤區(qū)4：對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費(fèi)

物業(yè)公司的工作人員說，許多業(yè)主對物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認(rèn)為物業(yè)公司只要收了錢，就應(yīng)對業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。

比如，業(yè)主王先生住在順義櫻花園三區(qū)，距離首都機(jī)場很近，所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，他有權(quán)不交錢。

還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。

●政策解讀：

物業(yè)費(fèi)是否交納所對應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問題，尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。

●律師說法：

業(yè)主的要求就是少花錢多辦事，做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務(wù)上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調(diào)。

這個(gè)問題實(shí)際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍。機(jī)場是以前就存在的，業(yè)主如果無法承受它的噪聲當(dāng)初完全可以不買這里的房子。物業(yè)總不能去建議拆掉機(jī)場。對于該小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。這些都是不對的。

誤區(qū)5：法不責(zé)眾跟風(fēng)不交費(fèi)

北京市某小區(qū)，剛開始有兩三家業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)一般不會(huì)采取強(qiáng)制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)會(huì)給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的”模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒事，就開始模仿。你不交不是沒事嗎，我也不交，這種影響就像傳染病，有很多業(yè)主跟風(fēng)。但久而久之，越來越多的人加入不交費(fèi)的行列，物業(yè)費(fèi)就更加難收。

●政策解讀：物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作，業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值；而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。

●律師說法：不交物業(yè)費(fèi)對其他業(yè)主具有自然的誘惑力，不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì)；對欠費(fèi)業(yè)主來說，他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi)，以達(dá)到法不責(zé)眾的效果；而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費(fèi)來滿足自己的利益時(shí)，也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥矸蓵?huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。其實(shí)，業(yè)主個(gè)人不交費(fèi)，自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù)，損失的是自己的利益。交了費(fèi)不等于認(rèn)可了物業(yè)的服務(wù)，業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務(wù)。不交費(fèi)，按法律規(guī)定都沒有資格當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員，如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會(huì)，那業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無法做到，還會(huì)被物業(yè)告上法庭。

誤區(qū)6：對物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿不交物業(yè)費(fèi)

為了收取物業(yè)費(fèi)，某些物業(yè)公司以停水停電、拒絕向業(yè)主提供相關(guān)配套服務(wù)等方式，催迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，這種”捆綁服務(wù)”方式現(xiàn)在被普遍復(fù)制。

業(yè)主張女士因?yàn)猷徏乙崎T糾紛，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，今年她孩子上小區(qū)幼兒園，被告知必須出具物業(yè)公司的完費(fèi)證明，才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇，他們稱之為“捆綁式服務(wù)”。而業(yè)主認(rèn)為優(yōu)惠待遇是開發(fā)商在合同上承諾的，物業(yè)無權(quán)干涉。

業(yè)主李先生因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛被拒絕使用小區(qū)內(nèi)的健身房，對于物業(yè)公司的這種“捆綁在物業(yè)費(fèi)上的服務(wù)”，李先生認(rèn)為健身房是全體業(yè)主所有的，有權(quán)利使用。但目前他沒有辦法，法律訴訟的成本太高。

可以說，物業(yè)公司“捆綁式收費(fèi)”正在成為集中反映的問題，同時(shí)還有物業(yè)公司普遍效仿。

●政策解讀：

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，會(huì)所等設(shè)施從原則上講不能收費(fèi)，但因維修、養(yǎng)護(hù)需要費(fèi)用，業(yè)委會(huì)可以委托物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)管理，費(fèi)用歸全體業(yè)主支配。如協(xié)商不成，業(yè)主可以通過法律起訴，要求開發(fā)商履行承諾。物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主，要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。

●律師說法：

一般而言，小區(qū)內(nèi)的健身房、俱樂部、游泳館屬于配套設(shè)施，攤?cè)肓诵^(qū)的建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，按照“我的東西，我使用”的原則，業(yè)主有權(quán)利使用這些設(shè)施。

業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式抵制物業(yè)管理服務(wù)的某些做法、是不成熟的行為。若對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量存在異議，可以通過正常的渠道，正常的手段，合法合理地解決。

誤區(qū)7：對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費(fèi)

楊小姐居住在宣武區(qū)某小區(qū)。近日她在一進(jìn)樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告，而在看到這則廣告之前，她覺得物業(yè)公司根本就沒有權(quán)利這么做，既然你們經(jīng)營能掙到錢，我們大家不交物業(yè)費(fèi)好了。

與上面相似的一個(gè)事例，一小區(qū)業(yè)主因大堂被擅自出售、物業(yè)管理用房被私自出租，與開發(fā)商、物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

●政策解讀：《物業(yè)收費(fèi)辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。

●律師說法：物業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的，必須糾正。但業(yè)主不能據(jù)此不繳納物業(yè)費(fèi)。