新鴻基租金收入147億排行第一

贏商網(wǎng)記者選取了25家上市房企（包括H股和A股）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以在內(nèi)陸進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并在年報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)中詳細(xì)列出了租金收入的房企為選擇標(biāo)準(zhǔn)。

由于不同房企對(duì)持有物業(yè)的對(duì)象界定和描述也不一致，為了方便統(tǒng)計(jì)和對(duì)比，在本次盤(pán)點(diǎn)中，持有物業(yè)租金收入統(tǒng)計(jì)的對(duì)象為房企持有的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓的租金收入，不包含酒店經(jīng)營(yíng)收入，另外注明的除外。

對(duì)于房企租金收入情況，贏商網(wǎng)記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)的情況以持有物業(yè)租金收入進(jìn)行了簡(jiǎn)單排行。在榜單中，新鴻基以147.89億元的持有物業(yè)租金收入，位列第一；九龍倉(cāng)持有物業(yè)收入107.1億元，排行第二；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)僅比九龍倉(cāng)少約4億元，收入103.52億元，位列第三。緊接著的是83.6億元的太古地產(chǎn)和57.95億元的恒隆地產(chǎn)。

值得說(shuō)明的是，與2013年的租金收入排行相比，前五名的房企名單沒(méi)有變化，都是港資房企占了4名，但是排位卻發(fā)生了變化，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從2013年的第四位上升到了第三位。

在持有物業(yè)租金收入榜單的25家上市房企中，總收入達(dá)到了776.92億元，而前11位房企貢獻(xiàn)的收入達(dá)到了655.28億元，占比達(dá)到了84.34%，集中度明顯。

不過(guò)，在25家上市房企中，2014年持有物業(yè)收入在20億元以上的房企僅有8家，占比約32%；收入在10億元以上的有16家，占比約64%。而在20億元以上的8家房企中，港資房企就占了4個(gè)名額，而內(nèi)陸房企中北辰實(shí)業(yè)還包含了酒店?duì)I業(yè)收入。

雖然收入規(guī)模不敵港資企業(yè)，但是內(nèi)陸房企持有物業(yè)租金收入增長(zhǎng)速度較快。11家上市房企同比增長(zhǎng)比例在20%以上，僅有九龍倉(cāng)一家港資房企在同比增長(zhǎng)20%，其他的均為內(nèi)陸房企，其中SOHO中國(guó)增速達(dá)到52%，中海地產(chǎn)38.2%，萬(wàn)達(dá)商業(yè)34.32%，主要因?yàn)镾OHO中國(guó)和中海地產(chǎn)的基數(shù)較低，在增加持有物業(yè)開(kāi)發(fā)后，增長(zhǎng)速度較快。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)，則由于前期規(guī)模積累以及度過(guò)培育期，租金收入增速較快。

內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)第一陣營(yíng)形成

如果難以界定哪一年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的元年，但是過(guò)去的十年，可以說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的迅猛時(shí)期，不僅從最初的百貨商場(chǎng)發(fā)展到購(gòu)物中心，從單純購(gòu)物到體驗(yàn)休閑，也涌現(xiàn)出了一批商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)早期的規(guī)模積累、品牌打造，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第一陣營(yíng)已經(jīng)形成。

在規(guī)模上，萬(wàn)達(dá)通過(guò)“以售養(yǎng)租”模式，持有1149萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，獨(dú)占鰲頭。品牌上，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、中糧形成了以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、大悅城為主的產(chǎn)品線，形成連鎖發(fā)展態(tài)勢(shì)。這些開(kāi)發(fā)商完成了早期的資源積累，在資產(chǎn)規(guī)模、資源優(yōu)勢(shì)、資金實(shí)力以及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等方面，都是其他內(nèi)陸房企難以企及的。

單從內(nèi)陸房企來(lái)講，在2014年持有物業(yè)租金收入中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)收入103.52億元，華潤(rùn)置地收入43.46億元，北辰實(shí)業(yè)收入33.99億元，陸家嘴收入23.88億元，大悅城地產(chǎn)19.77億元，不過(guò)北辰實(shí)業(yè)和陸家嘴的持有物業(yè)收入中分別包含了酒店經(jīng)營(yíng)收入和會(huì)展租賃收入，如果單單計(jì)算商場(chǎng)收入，分別為2.87億和2.4億。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年年報(bào)，截至2014年12月31日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)累計(jì)在71個(gè)城市擁有107個(gè)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心，總建筑面積約為1771萬(wàn)平方米，總可租面積約1149萬(wàn)平方米。持有物業(yè)的面積不僅在國(guó)內(nèi)排名第一，而且已經(jīng)排名全球第二。

值得注意的是，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入103.52億元，毛利率達(dá)到了73.89%。盡管投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)在營(yíng)業(yè)收入占比上不足10%，但是在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)上占到了40.80%。

盡管萬(wàn)達(dá)打造的“以售養(yǎng)租”模式曾被國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商模仿，但以規(guī)模搶占市場(chǎng)已成為過(guò)去，萬(wàn)達(dá)正在推行輕重并舉的輕資產(chǎn)模式。不僅采用外部投資，萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)管理的模式，而且萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成立了萬(wàn)達(dá)商業(yè)基金管理公司，重點(diǎn)發(fā)展資產(chǎn)證券化、外部投資和互聯(lián)網(wǎng)金融等三個(gè)渠道。

不管如何，萬(wàn)達(dá)前期積累的持有物業(yè)規(guī)模都將成為其他房企無(wú)法擁有的優(yōu)勢(shì)，正如萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫所說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)自持型物業(yè)等投資性物業(yè)才是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的高增長(zhǎng)價(jià)值所在”。

雖然沒(méi)有萬(wàn)達(dá)的規(guī)模，但是在品牌商華潤(rùn)置地已經(jīng)形成了高端系“萬(wàn)象城”和中端系“五彩城”，10年來(lái)，已經(jīng)成功推向了深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都等地。而華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)真正發(fā)展高峰期將在2017年，屆時(shí)，華潤(rùn)置地將建成運(yùn)營(yíng)31座購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)約714萬(wàn)平方米。

而借助華潤(rùn)集團(tuán)強(qiáng)大的資金和資源能力，以及多年積累前期開(kāi)發(fā)以及綜合管理經(jīng)驗(yàn)，可使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得以快速增值，資本與經(jīng)驗(yàn)的疊加使其產(chǎn)品頗具競(jìng)爭(zhēng)力。

大悅城則以精細(xì)化管理取勝，細(xì)分市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位，加強(qiáng)體驗(yàn)商業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“潮牌”商業(yè)地產(chǎn)品牌定位。圍繞年輕客群，引入時(shí)尚品牌、餐飲、休閑業(yè)態(tài)品牌，并以大數(shù)據(jù)分析與營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)深度結(jié)合。每個(gè)大悅城都有創(chuàng)新之處，比如天津大悅城的“騎鵝公社”，朝陽(yáng)大悅城的“悅界”，上海大悅城的“屋頂摩天輪”和“藝術(shù)街區(qū)”……

港資房企運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯

港資房企持有物業(yè)收入在總體收入中占比較高，內(nèi)陸房企占比較低，是2014年上市房企持有物業(yè)租金收入榜單中另一個(gè)顯著的特點(diǎn)。

九龍倉(cāng)持有物業(yè)收入占總收入的67.97%，恒隆地產(chǎn)占比42.37%，九龍倉(cāng)占比35.12%，而內(nèi)陸房企占比大都在10%以下，以萬(wàn)達(dá)為例，雖然持有物業(yè)租金收入排名位列第三，然而，持有物業(yè)收入占總收入僅9.6%。

另外，在港資房企在每平方米持有物業(yè)租金收入水平上，也與內(nèi)陸房企拉開(kāi)很大的距離。

從平均租金收入水平來(lái)看，九龍倉(cāng)、新鴻基、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)表現(xiàn)搶眼。九龍倉(cāng)持有物業(yè)183.8萬(wàn)平方米，2014年持有物業(yè)收入就達(dá)到了107.1億元；而新鴻基稍微比九龍倉(cāng)低，持有物業(yè)318萬(wàn)平方米，租金收入147.89億元。而內(nèi)陸房企中，以萬(wàn)達(dá)為例，持有物業(yè)收入和九龍倉(cāng)差不多，但是持有物業(yè)面積萬(wàn)達(dá)是1149萬(wàn)平方米，九龍倉(cāng)是183.8萬(wàn)平方米，兩者相差6倍。可以粗略地得出結(jié)論，九龍倉(cāng)九龍倉(cāng)平均每平方米持有物業(yè)的收入是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的6倍。

來(lái)源：贏商網(wǎng)

記者：陳巧明