在房地產(chǎn)公司工作也十多年了，經(jīng)常有人問房地產(chǎn)圖紙是設計院畫的，房子是施工單位建的，你一天到晚還在忙什么？房地產(chǎn)的設計人員和設計公司的設計人員區(qū)別在哪？這個問題也困惑了許多年。

在地產(chǎn)公司做過工程、做過成本?，F(xiàn)在做設計管理壓力確實要大得多。設計決定了報批報建的時間，設計決定了項目的成本高低、決定了項目好賣不好賣……可以說設計決定了項目的“生死”。地產(chǎn)的設計部最被下游部門不滿最多的就是圖紙進度和圖紙質量，“拖拖拖”和“改改改”是設計部的“兩宗罪”。設計部的員工有時也抱怨，都是設計院在做和我是什么關系？設計院也很委屈，你們一來不是改圖就是催圖，施工圖都出了還再改，還今天說明天要。相信這種現(xiàn)象在很多地產(chǎn)公司上演。

大多房地產(chǎn)公司都設置設計部，部門人員包括建筑師、結構工程師、水電工程師、裝修設計師與景觀設計師等，其職責均為項目設計管理。設計任務通過招標或直接委托形式外包給設計公司。雙方都在做項目設計管理。設計管理人員與設計師角色是否重疊或錯位，是出現(xiàn)上述問題的主要原因。

設計公司和地產(chǎn)設計部都在做項目設計管理，但雙方的設計管理的內容和側重是不同的。

作為合約雙方的關系不會有什么分歧。設計公司根據(jù)房地產(chǎn)公司發(fā)出的設計任務書完成設計圖紙的提交。這是一種普遍的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式。

首先地產(chǎn)公司的設計部的設計人員要分清“產(chǎn)品”和“作品”的區(qū)別。每個做設計的人，特別是建筑專業(yè)有一個作品都是心中的理想。而做為地產(chǎn)公司的設計必須是以市場需求為導向，必須面對市場消費者的檢驗。做客戶想要的，而不是我們想做的。其設計的核心是“賣什么”和“賣給誰”。而不是交給設計院“先畫著看”。網(wǎng)絡上有個笑話，某設計師上班途中遇車禍，住院昏迷不醒。其領導就在他耳邊反復念叨：“甲方同意出圖了……”，幾分鐘后，設計師翻身下床，說我要去打圖了……。類似的“冷段子”很多，自己也做過設計，對設計師的辛苦有切身體會：曾為了在規(guī)定時間提交設計圖紙或招標文件，連續(xù)一周通宵加班。當看到這些笑話時，內心只有苦澀的一笑，似乎這是一個無力改變的殘酷現(xiàn)實。設計師不斷改圖，一部分是每個設計階段審核意見的例行修改；更多的反復修改源于甲方項目定位不明確或搖擺不定，項目造價搖擺不定，甲方內部意見不統(tǒng)一“朝令夕改”造成設計方案翻來覆去沒個定論，投資方出具的《設計任務書》要點不全、不詳細……如此折騰設計師真的很辛苦。對于地產(chǎn)來說好的設計管理并不是只是針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務書的編制才能有的放矢，減少反復。作為甲方設計需關注三個目標：功能、形式、成本。功能主要解決使用問題，如使用的便捷性、舒適度，也是我們常說的人性化設計。形式主要是建筑風格與外在美學上的考量。成本即項目投資目標控制、各項建造成本，成本偏離勢必造成設計的反復。

而作為設計公司的也需要轉變心態(tài)?！拔业饶愀嬖V我怎么做”變?yōu)椤澳愀嬖V我方向和要求，我去決定怎么做”?，F(xiàn)在中國很多設計院，特別是施工圖設計單位，更像一臺“封閉的機器”。這和目前中國設計收費惡性競爭不無關系。設計人員絕大多數(shù)時間都是面對電腦，而脫離市場。領會甲方的意圖而不是機械的執(zhí)行任務書，把功能完善放在第一位和甲方一起去研究、實現(xiàn)客戶需求。

其次、中國的設計市場目前板塊劃分嚴重，一個項目不可能一家設計完成。一方面建筑設計單位缺乏專項設計人員的能力，門窗、幕墻、景觀、智能化、精裝修等等都需要二次設計。另一方面諸如人防、供電、供水、環(huán)保等處于半市場化的狀況，這些設計從現(xiàn)在的建設流程上都滯后于施工圖設計。實際對于一個項目來說，所謂的施工圖出圖，其中需要補充完善的設計內容還很多。不但設計修改難以避免，進度有所影響，甚至會帶來大的變更。因此，對于地產(chǎn)的設計人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設計管理好壞的重要素質。這需要設計部管理人員對內部和外部的資源進行有效的整合。在方案到施工設計階段，讓門窗、幕墻、景觀、智能化、精裝修的設計施工單位就參與其中，避免后期的修改調整。電梯、空調等設備提前提供采購部門招標，在施工圖設計前確定技術參數(shù)……。地產(chǎn)公司的設計人員管理對象和范圍不能僅僅是設計院，天天守著設計院是做不好設計管理的。

實際設計管理中，我們需要對設計人員和設計單位的績效評估有合理的評判手段。有一個扁鵲三兄弟的故事：扁鵲大哥---治病于病情發(fā)作之前，實際結果好，績效評價低？扁鵲二哥---治病于病情初起之時，實際結果中，績效評價中？扁鵲---治病于病情嚴重之時，實際效果差，績效評價高？這種想象在地產(chǎn)設計內部和設計單位中都有表現(xiàn)。我就遇到過一個設計師，他同我說：設計院設計的時候不用多管，施工圖出圖我們去設計優(yōu)化，才能表現(xiàn)我們的能力。而有的設計單位也會有，過程中對后期二次設計條件有意不做考慮，標注個“由甲方二次設計”甩項，保證出圖時間，到時設計修改還來要筆設計費。

因此，我對“設計優(yōu)化”一直抱有不同的看法。設計優(yōu)化的多少是判斷一個公司設計管理水平的表現(xiàn)，很多“設計優(yōu)化”實際上是不斷的錯誤重復和糾正。作為的地產(chǎn)的項目設計管理要不斷總結經(jīng)驗和教訓，形成設計標準給到設計單位，讓設計單位少犯錯誤是管理的目標。

從項目一開始到交房，不斷的“改圖”促使我對目前國內大量的房地產(chǎn)設計管理進行反思。房地產(chǎn)的設計管理應該跳出狹義的對設計進行管理，而是企業(yè)的管理模式的設計。設計不是藝術家的即興發(fā)揮，也不應是設計師的個性追求。在現(xiàn)代的經(jīng)濟生活中，設計越來越成為一項有目的、有計劃、與各學科、各部門相互協(xié)作的組織行為。傳統(tǒng)地產(chǎn)設計部崗位設置和人員素質能力不能參照設計公司的專業(yè)對應來做，避免在職能上與設計公司重復。將設計的具體實施責任通過合約下放到設計公司，地產(chǎn)設計設計管理全面圍繞市場研究、產(chǎn)品研究、效果把控、成本控制等核心職責上來，使房地產(chǎn)企業(yè)在管理上朝投資商轉變，理順內部與外部管理職責。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)的土地受國家壟斷，土地市場要素不全。所以房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)半市場化運作模式。雖然國內房地產(chǎn)市場受政府調控影響，目前陷入低迷。但國內未來經(jīng)濟勢必持續(xù)發(fā)展，消費者的需求也日益提高。相較于發(fā)達國家建筑設計工程水平，國內房地產(chǎn)雖有不少差距，但差距就是發(fā)展的潛力。明確建筑設計與人的生活緊密相連，熱愛生活，關注生活細節(jié)，多從人的內心需求與行為習慣思考建筑設計，真正體現(xiàn)“建筑生活哲學”的設計理念。加強與設計單位有效信息的傳遞與溝通，在操作和理論層面不斷完善設計管理。為消費者提供更高品質的產(chǎn)品，是每個銀海人的理想和行動目標。

注:

1.作者簡介：夏俊，昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計總監(jiān)，1996年畢業(yè)于上海同濟大學工民建專業(yè)

2.本文原載于《云南建筑》2014年第六期（總第131期）“ 地產(chǎn)開發(fā)商眼中的建筑雜談”特稿專欄。

轉自《每筑建文》微博