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九個(gè)頭條訊

前幾天隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開(kāi)始施行，國(guó)土資源部部長(zhǎng)在徐州為市民頒發(fā)全國(guó)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。新聞中，領(lǐng)了001號(hào)證書(shū)的市民非常激動(dòng)。

然而，很快又爆出新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)有短板?！皺C(jī)關(guān)”就在國(guó)土資源部此前公布的幾張圖片——新制作的房地合一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)的內(nèi)容，在所設(shè)計(jì)的唯一表格上，以“使用期限”來(lái)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。既然是不動(dòng)產(chǎn)，說(shuō)明這個(gè)證書(shū)既適用于房屋也適用于土地。

問(wèn)題來(lái)了：按照現(xiàn)在土地管理法規(guī)規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有，但我買(mǎi)了商品房，房?jī)r(jià)中包括了地價(jià)款，其對(duì)應(yīng)的土地照理應(yīng)該屬于我。

一個(gè)常識(shí)：買(mǎi)了房同時(shí)也就買(mǎi)了對(duì)應(yīng)的土地

按理說(shuō)，購(gòu)房者當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，房?jī)r(jià)里面已經(jīng)包括了地價(jià)款，而且是占房?jī)r(jià)最大頭的。既然付了土地價(jià)款，該塊土地及對(duì)應(yīng)的房屋都應(yīng)該屬于業(yè)主所有。

換句話說(shuō)，當(dāng)某個(gè)樓盤(pán)全部賣(mài)掉之后，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都不再對(duì)這個(gè)樓盤(pán)擁有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利，前者此時(shí)剩下的只是行政和司法管轄的權(quán)利，這一點(diǎn)在政府與開(kāi)發(fā)商之間簽署的某些土地出讓合同里寫(xiě)得很清楚。而日后如果業(yè)主把自己的單元賣(mài)給他人了，所轉(zhuǎn)讓的也同時(shí)是房屋和分?jǐn)偟耐恋?，即房屋?cái)產(chǎn)和分?jǐn)偟耐恋刎?cái)產(chǎn)。

所以，每個(gè)樓房單元的業(yè)主都是這份財(cái)產(chǎn)的所有人，而非這份《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》表格上所顯示的有著使用期限的使用者，無(wú)論是針對(duì)房屋還是土地。

可當(dāng)前的實(shí)際情況是，業(yè)主不但沒(méi)有這塊土地的所有權(quán)，而且在小區(qū)里是被開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司管理著。可見(jiàn)，八、九十年代“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限。

爭(zhēng)議：新版證書(shū)不應(yīng)規(guī)定“使用期限”

數(shù)月前，當(dāng)國(guó)務(wù)院法制辦向公眾征求對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例征求意見(jiàn)稿》的意見(jiàn)時(shí)，有專(zhuān)家曾起草過(guò)一份有八百名城區(qū)老私房主參與簽名的意見(jiàn)書(shū)。

在權(quán)證角度，一方面要求歸還“文革”中強(qiáng)行收走的《房地產(chǎn)所有證》，另一方面也要求國(guó)土部印制新的私人土地所有權(quán)證，以便后人繼承父輩已經(jīng)合法登記的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，還希望給全國(guó)所有的新業(yè)主也簽發(fā)《房地產(chǎn)所有證》。意見(jiàn)書(shū)里表示，歸還和制作祖宅的土地所有權(quán)證，不用修改八二憲法就可做到（因“法不溯及既往”），而對(duì)于商品房新業(yè)主的土地所有權(quán)證，需要先對(duì)八二憲法做出修訂。

專(zhuān)家據(jù)此認(rèn)為，目前剛出爐的這份《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是有嚴(yán)重錯(cuò)誤的，希望國(guó)土部收回去重新制作。

看看美國(guó)怎么規(guī)定的？

來(lái)見(jiàn)識(shí)一下美國(guó)的土地所有權(quán)怎么規(guī)定的。美國(guó)1946年根據(jù)最高法院判決確定了領(lǐng)空權(quán)，即土地所有權(quán)不僅包括地表及地表上的空間，還包括地下空間。其范圍是金字塔型的。美國(guó)每個(gè)州都有自己的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，以縣為登記單位。

在美國(guó)，根據(jù)托倫斯登記法，不需要登記轉(zhuǎn)讓的每一份文件，只是通過(guò)政府部門(mén)登記并發(fā)給一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)。這個(gè)證書(shū)有三個(gè)目的：通過(guò)法院認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬人；方便不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唤⒉粍?dòng)產(chǎn)索引系統(tǒng)。美國(guó)還給不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)建立了保險(xiǎn)，一種是房主雇傭律師進(jìn)行調(diào)查，給保險(xiǎn)公司提供報(bào)告，另一種是保險(xiǎn)公司自己調(diào)查，將結(jié)果告知買(mǎi)房者。

相比之下，中國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的一些表面程序上跟美國(guó)一樣，也是縣級(jí)以上國(guó)土部門(mén)進(jìn)行登記。但在最關(guān)鍵的土地歸屬問(wèn)題以及權(quán)利范圍上都與美國(guó)差異很大。