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評(píng)論：物業(yè)和業(yè)主地位懸殊 何來“談判” 近日，國家發(fā)改委印發(fā)多個(gè)文件，放開二十余項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格，非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)位列其中。 這意味著，在不遠(yuǎn)的將來，小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)將由物業(yè)管理方、停車場(chǎng)管理方、業(yè)主等多方博弈決定。 不過“談判桌”上的價(jià)格，能否讓業(yè)主滿意？業(yè)委會(huì)尚鮮見的現(xiàn)狀下，放開物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，會(huì)否引發(fā)更嚴(yán)重的矛盾？發(fā)改委口中的市場(chǎng)化“比質(zhì)比價(jià)”，能如愿完成么？ 咱們來商量商量價(jià)格吧！ 【一問：市場(chǎng)化定價(jià)，能帶來什么？】 “對(duì)業(yè)主來說，物業(yè)費(fèi)不是便宜就好” 路軍港（物業(yè)管理專家，社區(qū)自治獨(dú)立職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人）：對(duì)于物業(yè)公司來說，價(jià)格放開肯定是有利的，對(duì)于業(yè)主來說，也未必是壞事。 這幾年來，物價(jià)、人工都上漲了很多，但物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)并沒有調(diào)整。物業(yè)公司為了保證盈利，就會(huì)降低服務(wù)的頻率，比如原來一個(gè)小區(qū)雇三個(gè)保潔，現(xiàn)在可能就減成一個(gè)；相應(yīng)的，原來一天應(yīng)該掃兩遍地，現(xiàn)在就掃一遍。通過這種辦法降低成本，其受害者還是業(yè)主本身。 對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)費(fèi)不是非要便宜就是好。物業(yè)與業(yè)主，實(shí)際上是買賣雙方的關(guān)系。選擇什么水平的服務(wù)，什么價(jià)格的服務(wù)，應(yīng)該是買方也就是業(yè)主決定。物業(yè)方則是提供多種選擇，也就是多種商品供買方選擇。業(yè)主可以選擇優(yōu)質(zhì)的、價(jià)格高的物業(yè)服務(wù)，也可以選擇價(jià)格低廉的，水平適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)。 這里面就存在一個(gè)問題，目前的物業(yè)成本是不透明的，絕大多數(shù)物業(yè)不公開賬目，花了多少錢都是未知數(shù)，這就造成不管你的物業(yè)費(fèi)定多少錢，哪怕是一平方米5毛錢，業(yè)主還是覺得其中有貓膩，認(rèn)為定高了。因此價(jià)格放開，物業(yè)成本透明化也是一個(gè)前提，只有業(yè)主了解了物業(yè)成本到底是多少，花多少錢能辦多少事，才有可能通過招投標(biāo)的方式，選擇合乎心意的物業(yè)公司。 【二問：市場(chǎng)化定價(jià)，時(shí)機(jī)成熟么？】 “現(xiàn)在說放開價(jià)格， 等于把定價(jià)權(quán)交給物業(yè)和停車公司” 陳赫（化名，昌平某小區(qū)業(yè)主）：漲價(jià)的時(shí)候想起業(yè)主自治了，我覺得這個(gè)邏輯有點(diǎn)混。我們小區(qū)想成立業(yè)委會(huì)都三年了，至今都沒有成功，好多一開始很有熱情的業(yè)主，現(xiàn)在都放棄了。這其中牽扯的問題太多，水很深?；究梢哉f開發(fā)商、物業(yè)乃至當(dāng)?shù)卣疀]有一個(gè)幫忙的，全是拆臺(tái)的。 比如開發(fā)商和物業(yè)不給你提供業(yè)主資料，你就很難收集齊業(yè)主簽名；資料準(zhǔn)備不齊，行政部門連手續(xù)都不給你辦。說白了它們想卡你，有的是辦法，但業(yè)主想成立業(yè)委會(huì)，沒有任何捷徑可以走。就算是成立了，矛盾也很多，很多業(yè)主因?yàn)榫S權(quán)被黑，我在的一個(gè)北京社區(qū)業(yè)主群里，昨天還有人因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的事被砸了車。 所以說這根本就是一個(gè)雙方不均勢(shì)的事，現(xiàn)在說放開價(jià)格，基本就等于把定價(jià)權(quán)交給了物業(yè)和停車公司。 王景?。ㄎ鞒菂^(qū)某小區(qū)業(yè)主）：放開定價(jià)權(quán)雖然是早晚的事，但我覺得現(xiàn)在不是一個(gè)好的時(shí)點(diǎn)。我看發(fā)改委的人說現(xiàn)在業(yè)主自我管理、主動(dòng)維權(quán)的機(jī)制逐步建立完善，所以可以放開，這說法不知道是不是拍腦門拍出來的?，F(xiàn)在新聞里那么多社區(qū)糾紛難道領(lǐng)導(dǎo)們都視而不見？ 業(yè)主維權(quán)意識(shí)是提升了，但維權(quán)效果如何？去年6月的時(shí)候，我跟我們小區(qū)的保安發(fā)生一點(diǎn)矛盾，當(dāng)晚車就被劃了，最后找誰都說沒自己責(zé)任，求問維權(quán)機(jī)制從哪里體現(xiàn)？再比如我們小區(qū)的停車費(fèi)，一開始停車管理公司直接說每月700，之前就沒有過任何討論，或者征求意見。我們大家都覺得這個(gè)價(jià)格太貴，鬧了幾次，堵路、找政府什么招都用上了，這才降了價(jià)格，可這些屬于正規(guī)的“自我管理、主動(dòng)維權(quán)”機(jī)制么？頂多說業(yè)主們現(xiàn)在終于都豁出命拼了吧。 所以在這種情況下放開定價(jià)機(jī)制，我不知道業(yè)主能有什么正規(guī)的話語權(quán)，只會(huì)有一大批新的矛盾產(chǎn)生。希望政府能從這個(gè)角度考慮，哪怕能有八成小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，再談放開吧。 【三問：市場(chǎng)化定價(jià)，一定漲價(jià)么？】 “真要漲價(jià)，只能靠大爺大媽跟物業(yè)死磕了” 于顯洋（中國人民大學(xué)社會(huì)學(xué)教授，長期從事社區(qū)研究）:為什么放開價(jià)格限制就一定要漲價(jià)呢？我認(rèn)為沒有政府指導(dǎo)價(jià)之后，這些費(fèi)用應(yīng)該是需要重新計(jì)算。比如我住所附近的小區(qū)，電梯廣告的費(fèi)用是要分給業(yè)主的，一家能分到幾千塊錢，而我們小區(qū)現(xiàn)在就沒有。 比如有的物業(yè)公司會(huì)組織業(yè)主搞活動(dòng)，出去玩兒，業(yè)主特別感謝他們；其實(shí)物業(yè)費(fèi)里本身就有這一塊兒費(fèi)用，如果他沒做這些，那錢就是被挪用了。 說到停車費(fèi)的問題，其實(shí)停車費(fèi)到底應(yīng)不應(yīng)該收就有很大爭議。因?yàn)樾^(qū)里的地面空間應(yīng)該都是屬于業(yè)主的，而這些空間的管理，業(yè)主已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，再去收一個(gè)停車的管理費(fèi)，就是雙份兒錢了。 目前，確實(shí)有很多業(yè)委會(huì)無法發(fā)揮應(yīng)有的作用，有的甚至被物業(yè)“收買”了，真正參與到業(yè)委會(huì)里來的業(yè)主不是特別多，但是隨著這種價(jià)格放開的趨勢(shì)，今后如果業(yè)主的參與越來越積極，是能發(fā)揮作用的。 不過，物業(yè)管理費(fèi)用的核算，如果不專門去作研究，很難弄明白，容易變成糊涂賬。所以將來如果政府部門不監(jiān)管的話，就需要市場(chǎng)化的公司去做這個(gè)核定工作，出現(xiàn)一些專門為業(yè)主委員會(huì)提供服務(wù)的組織，去協(xié)助業(yè)主評(píng)估到底這個(gè)小區(qū)應(yīng)該是什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 王一明（豐臺(tái)區(qū)某上世紀(jì)90年代建成小區(qū)的業(yè)主，曾動(dòng)心成立業(yè)委會(huì)）:我得趕緊再續(xù)一年的停車費(fèi)去！我們是老小區(qū)，車位從來就不夠，早幾年是六十塊錢一個(gè)月，后來漲到上限：每月一百五，還是開進(jìn)來你自己找地兒停。這兩年車位越來越難找，目測(cè)有不少車都能停一個(gè)禮拜不挪窩。放開停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，道理沒錯(cuò)，但問題在于我們這樣的老舊小區(qū)，停車位缺口太大，如果只通過市場(chǎng)來決定價(jià)格，那漲價(jià)的空間就太大了。 有人說停車費(fèi)可以由業(yè)委會(huì)跟物業(yè)談判，道理也不錯(cuò)，但實(shí)際情況根本沒那么理想。前段時(shí)間，網(wǎng)上有個(gè)特別火的帖子，說業(yè)主根本沒必要交停車費(fèi)，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法，小區(qū)地面和地下空間是屬于全體業(yè)主的，我在自己家停車，憑什么給物業(yè)交錢呢？要交也只是交個(gè)管理服務(wù)的費(fèi)用，而不是“租”車位的費(fèi)用。當(dāng)時(shí)我就動(dòng)了一下心，覺得是不是可以跟物業(yè)較較勁。結(jié)果了解一下才知道，我住的小區(qū)比較大，房子性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)不一樣，小區(qū)里至少有三家物業(yè)公司，還有好多房子常年出租。這種情況，要想讓業(yè)主組織起來，拿出時(shí)間和精力跟物業(yè)去談判，根本沒可能。 放開價(jià)格是趨勢(shì)，但是在業(yè)主還沒能力跟物業(yè)叫板的情況下，政府如果撒手不管，物業(yè)普遍漲價(jià)，這一塊兒矛盾肯定會(huì)特別多。所以，我覺得要有個(gè)步驟，先把業(yè)委會(huì)都成立起來政府再撒手。 不過，我也不擔(dān)心物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)會(huì)漲到哪兒去，畢竟小區(qū)家庭收入水平擺著呢。而且我們小區(qū)還有好多對(duì)價(jià)格敏感的大爺大媽，真要漲價(jià)，只能靠他們跟物業(yè)死磕了，大不了拖著物業(yè)費(fèi)不交，惡性循環(huán)。 【四問：市場(chǎng)化定價(jià)，還缺什么？】 “放開價(jià)格，需要明確價(jià)格博弈規(guī)則以避免矛盾加劇” 路軍港：從現(xiàn)實(shí)來說，雖然業(yè)主維權(quán)的意識(shí)有所提高，但整體上我們的社區(qū)管理機(jī)制并不健全，擁有業(yè)委會(huì)的小區(qū)也只是極少數(shù)，因?yàn)檫@樣那樣的原因，許多小區(qū)想成立業(yè)委會(huì)，面臨很大的困難。 今后價(jià)格放開，都讓物業(yè)說了算不靠譜，這其中肯定會(huì)有渾水摸魚的企業(yè)。想要放開價(jià)格，政府首先要扶植業(yè)委會(huì)、居委會(huì)的成立，目前我們政府部門工作過程中，本身還有很多不符合規(guī)定的地方需要改進(jìn)。同時(shí)要制訂相應(yīng)的規(guī)則，比如物業(yè)公司必須要公開社區(qū)公共收益賬目及分配標(biāo)準(zhǔn)，如果出現(xiàn)問題，需要有力的行政干預(yù)手段，這些都是目前欠缺的。 在具體政策實(shí)施中，也還有許多細(xì)節(jié)需要細(xì)化。比如小區(qū)選擇了一家物業(yè)公司，簽訂了3年的合同。這期間物業(yè)公司能否中途調(diào)整價(jià)格？如果放開物價(jià)管制，物業(yè)公司單方面調(diào)價(jià)該怎么辦？如果屬于確實(shí)需要調(diào)價(jià)的情況，是請(qǐng)第三方公司予以評(píng)估，還是物業(yè)公司做出相關(guān)預(yù)算提交業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)？這些細(xì)節(jié)都要考慮到。 羅亞蒙（城市學(xué)者）：放開物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，讓其回歸市場(chǎng)是好事，應(yīng)當(dāng)肯定。但放開市場(chǎng)后，物業(yè)都想漲價(jià)，業(yè)主都想降價(jià)，可預(yù)期的矛盾將很激烈，一開始還可能會(huì)引發(fā)很多暴力沖突。在政府放開定價(jià)權(quán)之后，市場(chǎng)定價(jià)的博弈機(jī)制尚需一個(gè)階段才能漸趨成熟，做好過渡階段的矛盾化解工作，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，政府依然責(zé)無旁貸。 如果放開的話，必須有運(yùn)行有效的業(yè)主委員會(huì)來制衡物業(yè)公司，既要防止瘋狂漲價(jià)，也要防止過于低價(jià)，導(dǎo)致不能維持運(yùn)行成本。政府可以放開價(jià)格，但需要先行明確一個(gè)價(jià)格博弈規(guī)則以避免矛盾加劇。 如果從城市管理科學(xué)角度更深入探討，政府還應(yīng)明確停車位是基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，還是純經(jīng)營性產(chǎn)品，如果認(rèn)定停車位為城市生活基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，那就必須微利運(yùn)營。（吳楠 張棻） |
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