93、社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系？ 　　所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 　　社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。社區(qū)管理，也可稱之為社區(qū)行政，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種組織，為了維護(hù)社區(qū)的正常秩序，滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理的活動。 　　從管理區(qū)域來講，社區(qū)管理管轄的范圍廣，往往不限于一個物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理則是針對一個物業(yè)管理區(qū)域講的。 　　從管理內(nèi)容來講，社區(qū)管理內(nèi)容要比物業(yè)管理范圍廣得多，除包括公共部位、設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理外，還包括居民的計劃生育、戶口、社會治安、社區(qū)文化、黨的政策宣傳等方面；而物業(yè)管理僅僅是與物業(yè)相關(guān)事務(wù)的管理。 　　管理的體制上講，社區(qū)管理除包括主管部門、居（村）委會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的工作外，還包括計劃生育、市容、環(huán)衛(wèi)、城建等部門在社區(qū)的各項行政管理；物業(yè)管理包括物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)管轄范圍內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理有償服務(wù)，還包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治管理和規(guī)范運(yùn)作。 　　物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護(hù)、鄰里關(guān)系等，雙方的目標(biāo)和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責(zé)之一，是對社區(qū)的社會生活進(jìn)行必要的管理，保護(hù)居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)主動接受居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，在實(shí)施《業(yè)主公約》與住宅小區(qū)管理制度方面尤其需要居委會的大力支持與幫助。社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展。 　　94、業(yè)主委員會與居民委員會有怎樣的關(guān)系？ 　　居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)對居民委員會的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助。居民委員會協(xié)助不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)開展工作。 　　居民委員會的任務(wù)： 　?。ㄒ唬┬麄鲬椃ā⒎伞⒎ㄒ?guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動； 　?。ǘ┺k理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)的公益事業(yè)； 　?。ㄈ┱{(diào)解民間糾紛； 　　（四）協(xié)助維護(hù)社會治安； 　?。ㄎ澹﹨f(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項工作； 　?。┫蛉嗣裾蛘咚呐沙鰴C(jī)關(guān)反映居民的意見，要求和提出建議。（《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第二條、第三條） 　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（國務(wù)院條例第十條、十五條） 　　居民委員會與業(yè)主委員會的區(qū)別與聯(lián)系 　　區(qū)別： 　　1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同:居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利，居委書記事實(shí)上是由政府委派，居委會的設(shè)立、撤消、規(guī)模調(diào)整由政府決定； 　　業(yè)委會自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)委會的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會決定，并報有關(guān)部門備案。 　　2、性質(zhì)不同:居委會有明確的法律地位，實(shí)質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”；業(yè)委會在法律上地位不明確，有時連訴訟主體的資格都沒有，是一種特殊的基層自治組織。 　　3、 經(jīng)費(fèi)來源不同:居委會的經(jīng)費(fèi)由政府財政撥款；業(yè)委會的經(jīng)費(fèi)取決于業(yè)主大會的決定，由業(yè)主自行解決。 　　4、對組織成員的要求不同:居委會的人員多數(shù)算專職的，對居民負(fù)責(zé)；業(yè)委會的成員大部分是兼職的，他們對業(yè)主負(fù)責(zé)。 　　5、工作的側(cè)重點(diǎn)不同:居委會工作包括宣傳教育、社會福利、治安保衛(wèi)、文教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛、就業(yè)等多項工作，側(cè)重于社會政治穩(wěn)定；業(yè)委會的的工作范圍僅限于五大類公共服務(wù)項目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理、其他居住環(huán)境管理，側(cè)重于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。 　　6、辦公用房不同:居委會的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有的是好幾個小區(qū)才有一個居委會；業(yè)委會的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費(fèi)提供。 　　聯(lián)系： 　　1、居委會和業(yè)委會都是社區(qū)管理的范疇，都是基層的自治組織 　　在社區(qū)組織中，居委會和業(yè)委會是社區(qū)治理的主體，他們是社區(qū)中的核心組織，是社區(qū)自治的推進(jìn)者。居委會的主要職責(zé)之一，是做好物業(yè)管理公司和業(yè)委會之間的協(xié)調(diào)工作，化解矛盾、推動物業(yè)管理工作順利展開。 　　居委會和業(yè)委會是居民和業(yè)主的自治組織，和業(yè)主的利益是一致的，他們理應(yīng)維護(hù)居民和業(yè)主的合法權(quán)益。 　　2、大多數(shù)居民同時也是業(yè)主，而業(yè)主多數(shù)也是居民 　　居委會和業(yè)委會的工作重點(diǎn)各有側(cè)重，但也有相互重復(fù)的地方，他們在很多領(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對象相同的很多。所以，他們應(yīng)開展廣泛的合作。 　　3、居委會和業(yè)委會在民事關(guān)系上是一種平等的關(guān)系 　　居委會和業(yè)委會都是依法組建的基層群眾性自治組織，理應(yīng)是平等的關(guān)系，居委會要支持業(yè)委會維護(hù)業(yè)主權(quán)益的工作，業(yè)委會要積極配合居委會開展社區(qū)自治工作。 　　4、居委會對業(yè)委會有指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)；業(yè)委會在討論小區(qū)重大事務(wù)及組織召開業(yè)主大會時應(yīng)該通知居民委員會參加。 　　《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十一條規(guī)定，召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。第十六條明確規(guī)定，兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居( 村) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。 　　建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知（建住房[2003]131號）第三十四條也明確規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 　　95、相鄰小區(qū)在哪些情況下需要召開業(yè)主委員會聯(lián)席會議？業(yè)主委員會聯(lián)席會議由誰來召集？解決哪些問題？ 　　兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居（村）民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。 　　業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。（《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十六條） 　　主要解決協(xié)調(diào)其共用非市政道路或配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)和更新的問題；定期通報、學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件；溝通各方情況；研究處理業(yè)主、使用人的意見和建議；協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。 　　96、召開業(yè)主大會要通知居委會、房地產(chǎn)管理等部門參加嗎？ 　　召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。（《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十一條） 　　97、相鄰小區(qū)之間的共用非市政道路、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理以及保潔、保安等工作如何協(xié)調(diào)？ 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會是按照物業(yè)管理區(qū)域成立的，但是相鄰的物業(yè)管理區(qū)域之間出現(xiàn)有關(guān)非市政道路、設(shè)施設(shè)備的共用，也是比較常見的。相鄰小區(qū)共用的非市政道路、設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)的問題主要通過相鄰小區(qū)的業(yè)主委員會聯(lián)席會議來協(xié)商解決。 　　兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居( 村) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。（《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十六條） 　　98、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會社區(qū)管理有何關(guān)系？ 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。（國務(wù)院《條例》第二十條） 　　召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。（《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十一條） 　　兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居( 村) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。（《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十六條） 　　各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，將居住物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)等緊密結(jié)合，切實(shí)加強(qiáng)對居住物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)對居住小區(qū)業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，督促居委會和房地辦事處共同作好業(yè)主委員會的組建、換屆和日常管理工作，尤其要幫助把好業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員的人選關(guān)。（滬府辦[2003]31號） 　　99、居民會議的決議能夠代替業(yè)主大會的決議嗎？ 　　居民會議是居民發(fā)揚(yáng)民主的組織制度和民主決策的組織形式。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 　　一般情況下，對于同一個物業(yè)管理區(qū)域來講，業(yè)主往往也是居民，而居民多數(shù)也是業(yè)主，在物業(yè)管理方面居民會議與業(yè)主大會的利益應(yīng)該是一致的，業(yè)主大會與居民會議的決議應(yīng)該說不會相抵觸。但是由于兩者的法律依據(jù)不同，居民會議的決議不能代替業(yè)主大會的決議。 　　無論是居民會議還是業(yè)主大會，都應(yīng)該在各自的法律范圍之內(nèi)作出決定；居民會議需要在物業(yè)管理方面作出決定時，應(yīng)該及時通知業(yè)主委員會列席會議，需要業(yè)主大會作出決定的事項應(yīng)該建議業(yè)主委員會及時組織召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會應(yīng)該認(rèn)真聽取居民委員會的意見和建議。 　　100、居委會有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量嗎？ 　　居委會有義務(wù)協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、維護(hù)社會治安、居住房屋租賃等工作。物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)包括保安、保潔、保綠等相關(guān)工作，如果物業(yè)管理服務(wù)不到位必然給社區(qū)帶來治安、衛(wèi)生、環(huán)境等方面的隱患。所以居民委員會是有權(quán)利監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的。 　　滬府辦[2003]31號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)管理的意見》要求，各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，將居住物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)等緊密結(jié)合，切實(shí)加強(qiáng)對居住物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 　　居委會發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量影響社區(qū)居民的生活時，可以在業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)、居委會三方聯(lián)席會議上提出來，督促物業(yè)管理企業(yè)整改。物業(yè)管理企業(yè)不予整改時，居委會可以協(xié)同業(yè)委會向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或房地產(chǎn)主管部門匯報。 　　來源：《業(yè)主大會、業(yè)主委員會問題解答100問》021-29599438