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和某位豆瓣友鄰討論起現(xiàn)在銀行的貸款模式，聊著聊著就談到擔(dān)保公司模式。這幾年在上海與銀行合作的擔(dān)保公司可謂風(fēng)起云涌，逐漸占據(jù)了一塊很大的市場，但其中孕育的風(fēng)險也在不斷加大。這里把討論的部分內(nèi)容加以整理補充，寫了這篇文章。 先來談?wù)勊菰?，要回?003年以前中國銀行業(yè)尚未進入連續(xù)8年的高速增長期之前。當(dāng)時銀行信貸產(chǎn)品較為單一，客戶結(jié)構(gòu)也集中于國有企業(yè)以及部分民營企業(yè)。早年的擔(dān)保公司在信貸市場上也有一塊生存空間。但那個時代除了房地產(chǎn)公司和國企，企業(yè)都拿不出房產(chǎn)抵押，即使抵押因為房產(chǎn)價值較低，也貸不了多少錢。于是擔(dān)保公司通過給企業(yè)提供的擔(dān)保生存的也不錯。 但當(dāng)時對《擔(dān)保法》的認(rèn)識和相關(guān)操作是存在很多問題的，導(dǎo)致?lián)９敬罅窟`規(guī)擔(dān)保和無效擔(dān)保，在2003年以前造成了銀行大量壞賬。在后來很長一段時間（03年到08年）上海國有銀行基本都退出了擔(dān)保公司這塊市場。很多民營擔(dān)保公司也關(guān)門了結(jié)，只有類似中投保、中信保、置業(yè)擔(dān)保之類有政府背景的擔(dān)保公司繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)。 各大銀行業(yè)從2006年開始拓展中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，特別是全額抵押物的小企業(yè)貸款。幾年下來，市面上幾乎能抵押給銀行的抵押物也被收的差不多了，而市場需求還在不斷推動銀行開發(fā)新產(chǎn)品出來。于是擔(dān)保公司的春天又來了，在業(yè)內(nèi)我們將這類業(yè)務(wù)稱為信用擴大。 銀行對企業(yè)抵押物都采取打折的方式，比如1000萬元的房產(chǎn)，最多只能貸600~700萬。但小企業(yè)主仍然有貸款需求。這時就引入一家擔(dān)保公司，將抵押物設(shè)定一個第二順位抵押，比如300萬元，然后為該客戶向銀行提供300萬元的擔(dān)保，這樣公司就可以向銀行貸款到1000萬元，甚至于更大金額。而企業(yè)需向擔(dān)保公司繳納每年1%~3%的擔(dān)保費。 這塊市場在2008年開始蓬勃發(fā)展起來。再后來，通過聯(lián)貸聯(lián)保等方式，大量純信用的擔(dān)保貸款更快速的涌現(xiàn)出來。近幾年，純抵押的小企業(yè)貸款在市場上的份額在不斷下降。 為什么擔(dān)保公司的擔(dān)保貸款會熱火朝天，一個原因當(dāng)然是擴大信用敞口，另一個原因，則是幫助企業(yè)募集了借新還舊的募集資金。 借新還舊分兩種，一種是嚴(yán)格的“借新還舊”，就是銀行在賬務(wù)處理上先發(fā)放一筆貸款給客戶，專門用于歸還前一筆貸款。 另一種實質(zhì)上的“借新還舊”，受監(jiān)管政策限制，對一般客戶到期后銀行仍要求其自行籌集資金，先歸還貸款，還掉之后銀行馬上發(fā)放原來金額的貸款，業(yè)內(nèi)一般叫“到期續(xù)貸”，因為中間還需要客戶自行準(zhǔn)備過橋頭寸，所以不算嚴(yán)格意義的借新還舊。 而擔(dān)保公司往往可以提供這一類搭橋貸款的服務(wù)。 嚴(yán)格的“借新還舊”也分三種： 第一種叫“置換貸款”，就是A銀行覺得B公司是一個優(yōu)質(zhì)客戶或者看中了抵押物，發(fā)放一筆貸款給B公司，專門用于歸還B公司在C銀行的貸款。 第二種是為了維護銀行本身的優(yōu)質(zhì)客戶，一般是內(nèi)部評級AA級以上，重點客戶優(yōu)質(zhì)客戶，銀行不需要客戶再調(diào)集資金先歸還銀行貸款，而是先發(fā)放貸款，專門用于歸還原來的貸款。 第三種類似于“展期”，就是貸款客戶的現(xiàn)金流或還款能力出現(xiàn)問題了，銀行不得不與客戶重組貸款條件，在這種情況下一般有兩種做法，一是對原有貸款“展期”，即延長還款期限避免違約；另一種就是“借新還舊”，即發(fā)放一筆新的貸款來歸還老的貸款。兩者的區(qū)別，主要是展期不得超過原貸款期限的一半，而借新還舊的期限可以較長。 應(yīng)該說，從廣義而言“借新還舊”是銀行的常態(tài)，扣除固定資產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，幾乎大多數(shù)流動資金貸款都是各種類型的“借新還舊”。 于是問題出現(xiàn)了，正因為其中有大量的操作空間，于是為這一類擔(dān)保公司的操作提供了一些灰色空間。舉個例子，預(yù)售房的抵押問題。 ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有該塊土地的“國有土地使用權(quán)證”，并依據(jù)四證進行房地產(chǎn)開發(fā)。此時房屋是不能預(yù)售的，也不能在交易中心在線簽訂“房屋預(yù)售合同”。 ?。?）房屋結(jié)構(gòu)封頂，房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得“預(yù)售許可證”，可以與客戶簽訂“房屋預(yù)售合同”，該份合同都應(yīng)為網(wǎng)上備案可查的。此時尚不可辦理抵押，辦理的叫做“預(yù)告登記”。此時，如果房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)用做反擔(dān)保措施抵押給了擔(dān)保公司，用的是房屋預(yù)售合同”就屬于這種情況，擔(dān)保公司僅能宣告對該套房產(chǎn)的權(quán)利，但因為沒有房產(chǎn)證，無法辦理抵押。 ?。?）房屋通過驗收交付使用，房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得“房地產(chǎn)證”，一般稱之為“大產(chǎn)證”，此時房開發(fā)公司有義務(wù)通知客戶并為其析分房產(chǎn)辦理“房地產(chǎn)證”——此處指單套房產(chǎn)的“小產(chǎn)證”，而客戶辦理小產(chǎn)證的前提條件是獲得“預(yù)告登記”權(quán)人，即擔(dān)保公司的許可，并將“預(yù)告登記”轉(zhuǎn)換為“他項權(quán)利證明”即抵押權(quán)證。 注：此時房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂的均為“房屋銷售合同”，而不再是預(yù)售合同。 以上的解釋比較繁瑣，我想表達的意思是，在手續(xù)上，如未辦理產(chǎn)證。擔(dān)保公司的抵押權(quán)其實是不存在的。 如果此時公司發(fā)生貸款逾期，反擔(dān)保合同的效力是無法落實的，但擔(dān)保公司與銀行簽訂的擔(dān)保合同仍然有效，因為銀行是善意第三方，擔(dān)保公司與客戶是否簽訂反擔(dān)保合同，與銀行放貸的行為是無關(guān)的。如果公司未能償還銀行貸款，擔(dān)保公司仍有義務(wù)為其代償銀行貸款。 在實務(wù)中，曾發(fā)生過開發(fā)商卷款潛逃，或未足額繳納土地出讓金，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)證，無法落實抵押的情況。 其二，抵押權(quán)可以設(shè)定第二順位抵押，但優(yōu)先權(quán)低于第一順位，需要再第一順位抵押權(quán)人執(zhí)行抵押物之后，對第二順位要求受償權(quán)。 如果擔(dān)保公司設(shè)立抵押權(quán)的抵押物涉及兩家不同的銀行，那么搭橋貸款可能存在被挪用的風(fēng)險。 比如擔(dān)保公司為公司提供擔(dān)保給B銀行，由B銀行發(fā)放貸款，用于歸還A銀行的貸款，設(shè)立的反擔(dān)保抵押就是抵押給A銀行的貸款。如客戶將貸款資金劃轉(zhuǎn)到A銀行之后沒有按規(guī)定歸還貸款，將資金挪用，到時候兩家銀行和擔(dān)保公司都無法順利處置這套抵押物。房產(chǎn)所有人還可以通過掛戶口，親友唯一居住用房等各種方式，導(dǎo)致抵押物無法被處置。 其三，設(shè)立第二順位抵押之后還可以設(shè)定第三順位抵押，而且這個是無上限的。公司還可以通過引入其他債權(quán)人，導(dǎo)致更為復(fù)雜的問題。 |
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