房貸利率七折到底能實現嗎？不妨算一筆賬，按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率為4.585%，然而5年期定存基準利率為4.75%，不少銀行發(fā)行的理財產品收益率也在5%左右。成本大于收入的買賣銀行肯定不會做。

從市場情況來看，房貸新政確實刺激了一線城市二手房市場，房產中介的生意也重新紅火了起來。然而，考慮到未來房價大漲的可能性不大，且租金回報率較低，專家建議不動產占比超過七成的投資者，可以適當拋出一些物業(yè)，以獲取貨幣資金，轉投其它領域。

房貸新政刺激一線城市二手房市場

10月份以來，原本門可羅雀的房地產中介門店又熱鬧了起來。據中國經濟網記者了解，本月成交的住宅，多以改善型需求為主。中介公司員工介紹，結清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策，對于改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購房者持幣觀望的心態(tài)也在減弱。

多家中介門店的工作人員也表示，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。但是業(yè)內人士也表示，對于剛需來說，政策上并未有實質的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數是受市場預期的影響。

趕集網房產頻道負責人曲先洋在接受采訪時表示，從流量、均價數據來看，房貸新政對于北上廣深四個城市的影響程度要高于其它城市，具體體現在新政頒布以來，北上廣深四個城市的二手房流量，環(huán)比9月同預測的基礎期增長超過17%，其它城市則不到7%。

7折利率目前不可能被執(zhí)行

按照央行出臺的首套房貸認定新規(guī)，商品房的貸款利率下限為7折，但并非強制執(zhí)行利率。據中國經濟網記者了解，對于少量優(yōu)質客戶或機構客戶，目前部分一線城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。

專家分析指出，銀行不會做虧本買賣，因此7折利率在目前幾乎不可能被執(zhí)行。不妨算一筆賬，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，相比之下要高出一點。此外，不少銀行發(fā)行的銀行理財產品收益率在5%左右，比7折利率也要高出0.4個百分點。由此看來，銀行如果發(fā)放7 折利率鐵定是虧錢的。

另外一方面，銀行目前仍然面臨貸款額度不足的問題。如果流動性不足的問題無法解決，銀行也不可能給予購房者更高的房貸優(yōu)惠。整體而言，一線城市尤其是上海的房貸新政限制較多，使得受惠面有限。

專家建議：乘機減持房產

除了房貸新政以外，日前，住建部、財政部和央行聯合出臺公積金新政，推出職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸，住房公積金繳存要實現異地互認、轉移接續(xù)等措施。雙重利好沖擊下，10月份一線城市二手房成交量大幅回升。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁日前公開表示，房貸新政在短期內可刺激550萬套購房需求提前入市，公積金異地互認至多刺激100萬套購房需求，公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。不過，甘犁強調，上述數據仍屬于靜態(tài)評估，并未考慮到未來購房市場的預期改變等動態(tài)因素。

但是從另外一個方面來看，目前的行情走勢已經明白無誤地表明，房價已經打破只漲不跌的神話，未來房價很有可能會面臨震蕩運行的格局，漲跌互現，靠投資房產獲取巨額回報的時代已經一去不復返。此外，目前持有房產的租金回報水平較低，甚至不及銀行存款。即使未來房價上漲，但收益應該有限，因此繼續(xù)持有房產，意義已然不大。

考慮到新政對市場會讓改善型需求釋放，進而促使交易活躍程度提高，專家建議應乘此機會減持房產，調整并優(yōu)化自身資產結構。尤其是那些不動產占比超過七成的投資者，可以適當拋出一些物業(yè)，以獲取貨幣資金投資別的領域，或者改善自身生活品質。(中國經濟網 記者蔣詩舟)