請你相信,任何制度在出臺前后均存在投機(jī)性,這是機(jī)會,沒有風(fēng)險(xiǎn)。比如個(gè)體戶政策出臺前后你加入了,你就成為最早的富裕階層,比如混合所有制政策推出前后,你隨意加入哪個(gè)壟斷或資源類行業(yè),都不會有任何損失。
關(guān)于房地產(chǎn)也如是。
現(xiàn)在可以預(yù)見的制度將有:房產(chǎn)稅、稅費(fèi)合并、住房聯(lián)網(wǎng)登記、限購限貸的政策變化。
先看看房產(chǎn)稅,無論房產(chǎn)稅的價(jià)值觀是對奢侈消費(fèi)進(jìn)行課稅,還是對普通不動產(chǎn)征收抑或是對增值部分或增值收益部分進(jìn)行征收,都只是改變了住房在產(chǎn)權(quán)方面的持有結(jié)構(gòu),不會改變既定的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。
現(xiàn)在,許多窮人沒房住,許多富有多套房,還有行賄受賄或者貪腐方面導(dǎo)致的住房持有結(jié)構(gòu)畸形,如果房產(chǎn)稅真正推出,則只是多套持有都提前解套而已,請問,解套在什么時(shí)候進(jìn)行比較合適,傻瓜也知道在房價(jià)下行或者房地產(chǎn)處于相對低潮時(shí)候出貨比較妥,那么針對這部分解套房的出手,肯定不會產(chǎn)生虧絀。
因?yàn)闊o論如何發(fā)展,人口及其剛性需求不會發(fā)生短期質(zhì)變,也就是想買的居多,只是價(jià)格與購買力的差異,這個(gè)時(shí)候借助房產(chǎn)稅出臺或者住房聯(lián)網(wǎng)政策出臺,則非正常消費(fèi)被擠出,而且在目前看來不可能高位出貨,這難道不是買房的一個(gè)好時(shí)機(jī)嗎?
再看房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并,多數(shù)人均認(rèn)可,房價(jià)高,除收入分配與供求失衡因素,最核心的還有地價(jià)及附著在地價(jià)基礎(chǔ)上的各類稅費(fèi),未來針對消費(fèi)環(huán)節(jié)推出房產(chǎn)稅,也必然相對應(yīng)著有關(guān)土地開發(fā)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并,有利公平,消除腐敗。
稅費(fèi)合并前會有一個(gè)清理過程,再結(jié)合目前市場勢頭不那么妙,肯定有多數(shù)開發(fā)商會預(yù)謀如何逃生,而在目前環(huán)境下更多資本,如信托或私募基金,實(shí)際還是非??春梅康禺a(chǎn)的,除房子子還存在剛需外,周期及圍繞周期產(chǎn)生的成本變化、地段差異的客觀存在也是基本原因。
當(dāng)資本嫁接上房地產(chǎn),適當(dāng)?shù)募卸紩?dǎo)致房價(jià)不會下跌,如同操縱者,所以越是熊市越可以投機(jī)。
至于為什么更多地方政府私自放松限購,有銀行開始放松限貸呢,更主要原因不外乎地方政府財(cái)政緊張,還有房地產(chǎn)低迷會帶來更多社會問題,而銀行也并非鐵板一塊,不同銀行對不動產(chǎn)評估的價(jià)值理念存在差異,這個(gè)時(shí)候擠上信貸之船,配合開發(fā)商促銷政策買上房,不失為一種利用政策空間產(chǎn)生的有效投機(jī)。
換句話說,若實(shí)體經(jīng)濟(jì)很興旺,地方政府建設(shè)資金很充實(shí),地方發(fā)展的其它事業(yè)足以帶動基礎(chǔ)性的就業(yè),投資品種足夠豐富,也就不存在此前的暴漲或者暴利。
筆者建議,越是制度建設(shè)期,越有機(jī)會,無論投資還是投機(jī)。