有研究機(jī)構(gòu)分析，上半年很多房企一方面相對(duì)資金雄厚，另一方面他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期還相對(duì)樂觀，所以往往有搶地的沖動(dòng)。但隨著下半年整體市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望，土地市場(chǎng)也逐漸降溫。

▌2014年上半年拿地TOP5

上半年土地市場(chǎng)前五房企表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：CRIC研究中心，僅供參考

2014上半年拿地金額前五房企

數(shù)據(jù)來源：CRIC研究中心，僅供參考

上海易居研究院統(tǒng)計(jì)的拿地面積、拿地金額前五房企數(shù)據(jù)顯示，央企國企表現(xiàn)兇猛，其中綠地集團(tuán)表現(xiàn)尤為突出，在今年上半年拿地建筑面積達(dá)到881萬平方米，動(dòng)用拿地資金197億元。其他進(jìn)入拿地總金額前五的企業(yè)依次分別是，方興地產(chǎn)、華潤置地、恒大地產(chǎn)、中國海外。

這些企業(yè)淡市逆襲的原因無非是比較好的營銷策略、資金充裕拿地有成本優(yōu)勢(shì)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，奪得TOP20地王地塊的企業(yè)主要分四類：一是國企（央企），此類企業(yè)資金充裕，具備拿高總價(jià)地塊的實(shí)力，如方興、中海、中冶、首農(nóng)等。此外，地方城投類國企拿地也比較積極，如杭州金融城、廣州城實(shí)、佳質(zhì)資產(chǎn)管理（陸家嘴）。

二是激流勇進(jìn)的閩系房企，這類企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱，如泰禾、融信等。

三是金融險(xiǎn)資企業(yè)與開發(fā)商聯(lián)合，資金與專業(yè)結(jié)合，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作，也有部分金融企業(yè)單獨(dú)拿地，如金利通投資。

四是20強(qiáng)企業(yè)，如恒大、龍湖、遠(yuǎn)洋、融綠等，這些企業(yè)資金充裕，從優(yōu)化區(qū)域布局和銷售結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，在一二線城市積極增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。

▌拿地城市分化顯著，組合套餐聯(lián)動(dòng)

在拿地的區(qū)域組合上，房企更注重不同梯級(jí)城市的平衡。盡管一線城市屬于兵家必爭(zhēng)之地，但價(jià)格高企的“面粉”，已經(jīng)讓開發(fā)商狐疑如何才能賣出更貴的“面包”。

克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，從各級(jí)城市成交價(jià)格表現(xiàn)來看，今年上半年城市分化愈發(fā)顯著。一線城市的土地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)地價(jià)高企，平均樓面地價(jià)過萬元，北京和深圳地區(qū)樓面地價(jià)分別高達(dá)11973元和13842元/平方米。

而二三四線城市的平均樓面地價(jià)雖然也有不同程度的增長，但是增幅明顯不及一線城市。

以綠地為例，盡管在北京、上海等一線城市繼續(xù)拿地，但拿地?cái)?shù)量上占比較小。反倒是在南京、寧波、杭州等二線城市較為頻繁，甚至在三線城市呼和浩特有大手筆拿地入賬。這也與綠地借殼金豐投資上市有一定關(guān)聯(lián)，在市場(chǎng)陷入相對(duì)低迷之時(shí)，正是低價(jià)入手的好時(shí)機(jī)。

同時(shí)此類大房企拿地，出發(fā)點(diǎn)很明確，基本上都是想做城市的地標(biāo)。如綠地到蘭州新區(qū)拿地，意圖很明確，就是希望占據(jù)一個(gè)較好的地段?？梢灶A(yù)計(jì)此類地塊開發(fā)后，能夠獲得當(dāng)?shù)卣^好的政策支持。

克而瑞研究中心認(rèn)為，今年下半年，由于目前樓市處于調(diào)整期，且國家傾向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，整體市場(chǎng)觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動(dòng)銷售回暖，房企拿地積極性回升，但拿地勢(shì)必依然謹(jǐn)慎，高溢價(jià)地塊難現(xiàn)，整體溢價(jià)率將走低。同時(shí)，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場(chǎng)難復(fù)2013年的榮光。

另外，值得注意的是，并購?fù)恋?、減少直接競(jìng)拍，成了房企們新的拿地策略。通過股權(quán)收購、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式拿地具備一定優(yōu)勢(shì)，與招拍掛相比，二手土地買賣雙方可以協(xié)商價(jià)格，買房的購地成本更易控制，而在合作方式上，也有更大自主權(quán)。而一些中小房企由于資金壓力大或戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移等原因轉(zhuǎn)讓地塊，就給大房企提供了機(jī)會(huì)。

▌淡市房企差異化拿地策略：中海激進(jìn)，龍湖保守

中海：逆勢(shì)大規(guī)模拿地

今年上半年，土地市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，企業(yè)拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，底價(jià)成交的情況愈演愈烈，不少優(yōu)質(zhì)地塊乏人問津，而中海憑借充裕的資金無懼風(fēng)雨，以大連、濟(jì)南、佛山、鄭州、太原、天津等二、三線城市為主要對(duì)象，一路“跑馬圈地”。

從城市分布角度來看，中海（不含中海宏洋）上半年新增土地儲(chǔ)備685萬平方米，95%集中在一二線城市，只有一幅地塊位于三線城市佛山。且除佛山地塊和兩幅收購項(xiàng)目外，其余地塊均為底價(jià)拿地。雖然土地單價(jià)成本均不高，但是縱觀上半年中海新增土地，其中不乏總價(jià)地王級(jí)的項(xiàng)目。在低迷的土地市場(chǎng)下，國企雄厚的資金實(shí)力就更加突出，從而實(shí)現(xiàn)逆市擴(kuò)張。

萬科、保利等資金充裕的超大規(guī)模企業(yè)上半年新增土地也不在少數(shù)，但是與中海相比還是稍遜一籌，歸根結(jié)底在于中海擁有超低的凈負(fù)債率和更加充裕的現(xiàn)金。

龍湖：多元化拿地，加強(qiáng)合作開發(fā)

龍湖上半年新增土地均為合作開發(fā)，以合作促進(jìn)增長同時(shí)保證自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健。根據(jù)企業(yè)報(bào)告，未來合作開發(fā)項(xiàng)目比例將提升至43%。同時(shí)，龍湖在拿地方式上也更加多樣性，上半年通過收購和股權(quán)合作的方式進(jìn)入南京和佛山，保證在拿到優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，也進(jìn)一步降低拿地成本。

此外，通過對(duì)重點(diǎn)企業(yè)拿地規(guī)模對(duì)比發(fā)現(xiàn)，龍湖和其他多數(shù)重點(diǎn)企業(yè)保持步伐一致。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的上半年，拿地謹(jǐn)慎，新增土地儲(chǔ)備166萬方，同比下降47%。而從拿地銷售比來看，僅為0.52，相對(duì)較低?；谄髽I(yè)“量出為入，買地不超過去化”的策略，預(yù)計(jì)下半年龍湖拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

萬科：青睞北上廣深一線城市

從2013年開始，隨著綠地、保利、恒大、碧桂園等千億房企的崛起，萬科“中國第一大房企”的寶座就開始顯得搖搖欲墜，從其2014年上半年的拿地情況就可見一斑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年萬科新增項(xiàng)目21個(gè)，涉及項(xiàng)目的土地面積174.34萬平方米，總建面464.31萬平方米，其中一線城市的地塊占到半數(shù)。

相比2013年度萬科266億元拿地、增加占地757萬平方米、權(quán)益總建面2148萬平方米的情況，2014年上半年萬科拿地放緩，將作戰(zhàn)的中心調(diào)整到一線城市，被中海、招商拋在身后，也不禁讓人擔(dān)憂，萬科在白銀時(shí)代的拿地表現(xiàn)，會(huì)否是一種市場(chǎng)的信號(hào)燈？

招商：拿地比萬科“舍得下本”

如果去年招商地產(chǎn)223億元拿地546萬平方米，讓人覺得略有驚訝，那么今年增項(xiàng)目14個(gè)，支付土地出讓金不少于112.44億元，涉及項(xiàng)目土地總面積639.2萬平方米，則不得不對(duì)其大膽拿地的舉動(dòng)表示嘆服。

從招商地產(chǎn)拿地的城市來看，南京、武漢、珠海、青島、廣州是其鐘情的城市，最值得注意的是位于南海瓊海市博鰲的大靈湖項(xiàng)目。

據(jù)了解，該項(xiàng)目由中遠(yuǎn)集團(tuán)與招商局集團(tuán)合作開發(fā)，其中招商地產(chǎn)所占權(quán)益為60%，僅土地面積就高達(dá)145.83萬平方米，打造成集主題公園、精品商業(yè)、會(huì)所、低密度住宅、高爾夫球場(chǎng)等一體高端度假休閑社區(qū)，這是招商地產(chǎn)首次打造旅游地產(chǎn)，并且首次進(jìn)入海南，其后續(xù)的發(fā)展將倍受關(guān)注。

萬達(dá)：勢(shì)頭勇猛，成本偏低

萬達(dá)上半年新增土地儲(chǔ)備樓面面積1881.8萬平方米，累計(jì)土地儲(chǔ)備樓面面積9186.9萬平方米。上半年萬達(dá)新增土地儲(chǔ)備可能是全國最多的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)集體拿地的勢(shì)頭勇猛，年內(nèi)進(jìn)入桂林、東莞、梅州、徐州呼和浩特等城市，大部分土地屬于市郊位置，相比中海的平均每項(xiàng)目24億元、萬科平均每個(gè)項(xiàng)目支付5.28億元，萬達(dá)的土地成本明顯偏低，而拿地的土地面積較為集中在10～18萬平方米。

保利：淡市抄底，戰(zhàn)線收縮

今年上半年保利地產(chǎn)新增地塊19塊，新增土地建面602萬平方米，同比增加6.6%，權(quán)益地價(jià)159.6億，同比增長22.1%，但其二季度拿地節(jié)奏較一季度已明顯放緩。

保利上半年新增地塊主要是底價(jià)獲取，重點(diǎn)針對(duì)市場(chǎng)情況比較好同時(shí)集團(tuán)土地儲(chǔ)備不足的區(qū)域來補(bǔ)充。2013年，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)大舉拿地，全年新增54個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1827萬平方米，總地價(jià)568億元，并進(jìn)一步擴(kuò)大布局，進(jìn)入了太原、遂寧、清遠(yuǎn)、湛江、韶關(guān)、肇慶等6個(gè)二三線城市。

相較于去年對(duì)部分三線城市的投資，今年保利地產(chǎn)的拿地更傾向于一二線城市，同時(shí)放慢了擴(kuò)張步伐，上半年新進(jìn)入城市僅有莆田和洛陽。

保利拿地整體策略還是以一二線城市為主，今年新增土儲(chǔ)分布在廣州、東莞、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、天津、長春、沈陽、福州、石家莊等城市，其中廣東為布局主力，新增項(xiàng)目共9個(gè)。

淡市抄底是保利地產(chǎn)下半年土地策略的主要考量因素之一。

金地：延續(xù)去年拿地的熱情

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，金地集團(tuán)今年上半年新增了10個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目涉及的土地總面積為59.57萬平方米，總建面450.08萬平方米，支付土地使用權(quán)的總額為50.62億元。相比2013年拿地面積579.8萬平方米，同比2012年上升229%的情況，今年上半年金地集團(tuán)拿地面積再次大幅度上升，如延續(xù)目前的拿地情況，其2014年拿地面積將再次攀升。

遠(yuǎn)洋：“毛利率超過30%的就拿”

相比去年僅拿地4幅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，今年拿地的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變。據(jù)統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年新增項(xiàng)目5個(gè)，總建面156萬平方米，支付土地出讓金49.71億元，無論是拿地金額或新增建面都比去年翻一番。

遠(yuǎn)洋在十年的時(shí)間里完成對(duì)19個(gè)城市的布局，意味著每年將至少有1~2個(gè)的城市新進(jìn)入，這種拓展速度在同行業(yè)也屬罕見。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明此前表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地的基本原則就是“毛利率超過30%的就拿”，關(guān)注的還是有潛力的地方，像深圳、上海這些地方的土地儲(chǔ)備還需要擴(kuò)大規(guī)模。

金科：嶄露頭角， 變身“黑馬”

來自重慶的開發(fā)商金科，開始嶄露頭角，變身“黑馬“。據(jù)了解，金科半年銷售首破100億元，預(yù)計(jì)將達(dá)113億元。信心滿滿的金科表示，2014年將實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)“四輪驅(qū)動(dòng)”，并將布局總部地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和土地一級(jí)開發(fā)，力爭(zhēng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額超千億元。為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，金科上半年拿地表現(xiàn)積極，其支付土地使用權(quán)花費(fèi)45.25億元，涉及的項(xiàng)目土地總面積99.16萬平方米，以重慶為根據(jù)地，向北京、咸陽、昆明等城市邁進(jìn)。