車位面積優(yōu)化
目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定：
設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車位有明確的尺寸規(guī)定；
在重慶，無對(duì)小車、微車比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝通，答復(fù)是可做微車位，但不宜太多。實(shí)際操作是20%--30%。
小型車+ 微型車的組合—
—利用好各種柱網(wǎng)和邊角空間。可以適應(yīng)多種柱網(wǎng)尺寸。
車位設(shè)計(jì)控制尺寸：
垂直停車：2400x5300(小)，2200x4500（微）
平行停車： 2400x6000(小)，2200x5500（微）
小型車單車位面積約35-38m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米；微型車面積約25-28m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600計(jì)）
按規(guī)劃管理?xiàng)l例：住宅每100平米配車位0.6個(gè)，公建每100平米配車位0.7個(gè)，單車位以35平米計(jì)，以部分地上停車做補(bǔ)充，車庫(kù)面積將占到總面積的25-30%。也就是說，車庫(kù)建造成本將占總建造成本的30%左右。
微車位的綜合單車位面積約為25平/個(gè)，如將車庫(kù)總車位的30%變?yōu)樾≤囄?，車?kù)面積將減少10%，車庫(kù)減少成本將占到總建造成本的2-3%。
據(jù)粗算，以一個(gè)普通住宅項(xiàng)目為例，假設(shè)所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤(rùn)；如無土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤(rùn)。
結(jié)論：
公共車庫(kù)（非別墅住宅集中車庫(kù)、商業(yè)及小戶型公寓車庫(kù)）配比20%-40%的微車位。
車位優(yōu)化案例一.睿城B區(qū)車庫(kù)
睿城原總車位957個(gè)，后更改車庫(kù)報(bào)建為922個(gè)，減少35個(gè)。減少部分為無產(chǎn)權(quán)商區(qū)車庫(kù)，實(shí)際銷售車位反增加44個(gè)。
取消商區(qū)車庫(kù)后的沿街商業(yè)，利用建筑后退道路的間距，在后期改做地面停車，約100個(gè)，滿足商業(yè)需要。
在洋房區(qū)公共車庫(kù)小型車 + 微型車的組合，在不增加面積的情況下，有效利用了邊角空間，增加了44輛的銷售車位，滿足規(guī)劃要求。
車庫(kù)面積為19400m2。車位數(shù)量由558輛，提高到602輛。單車位面積由34.8m2/個(gè)，減小到32.2m2/個(gè)。節(jié)省約8%的車庫(kù)面積。
車位優(yōu)化案例二.MOCO中心車庫(kù)
MOCO中心車庫(kù)，原有810輛地下車位，原3號(hào)樓為寫字樓，面積8600m2,17層，4號(hào)樓為住宅，面積52000m2，45層；后3號(hào)樓、4號(hào)樓功能互換，調(diào)整為3號(hào)樓為住宅，面積11000m2，25層，4號(hào)樓為寫字樓，35層，面積46000m2，導(dǎo)致車位配置提高，需增加59個(gè)停車位。
MOCO中心車庫(kù)，原有810輛地下車位，通過布置入微型車位，在不改變車庫(kù)面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線的情況下，有效利柱網(wǎng)，增加了59輛車位。節(jié)約面積約2500平米。小車位比例約30%。車庫(kù)總面積24000，總車位數(shù)869個(gè)。平均單車位面積27.8m2/個(gè)。
車位配比優(yōu)化篇
一個(gè)小區(qū)應(yīng)該配置多少車位？
雖然合適的車位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講 ：
車位價(jià)格和成本基本打平，多做車位將沖淡銷售利潤(rùn)率；
車位往往在交房后才銷售，這將降低內(nèi)部收益率。
關(guān)于車位配比，政府有規(guī)定，但不假思索就按規(guī)定配，有問題。
問題如下：
高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）
不夠（戶均2輛車，甚至更多）
低端業(yè)態(tài)（小戶型）
多了（大多使用公共交通）
商業(yè) + Soho
需綜合平衡（商業(yè)少了，soho多了）
分析：
我們應(yīng)綜合利用各業(yè)態(tài)的車位配比，既滿足實(shí)際需求，也滿足政府規(guī)定。
車位配比優(yōu)化
住宅車位
商業(yè)+soho車位
注：soho報(bào)建為住宅，實(shí)際使用為辦公。
回顧重慶地區(qū)政府標(biāo)準(zhǔn)：
住宅 每100平米0.6個(gè)，商業(yè) 每100平米0.7個(gè)
后工項(xiàng)目商區(qū)：持有商業(yè)24萬(wàn)平米，其上的SOHO約20萬(wàn)平米。
按政府標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)建車位2880個(gè)；其中商業(yè)1680個(gè)，SOHO 1200個(gè)。
我們認(rèn)為，車位數(shù)和等級(jí)應(yīng)向商業(yè)傾斜，同時(shí)減少SOHO區(qū)車位數(shù)和等級(jí)。（北城天街12萬(wàn)平米，700個(gè)車位，常常爆滿。）
結(jié)論：
綜合性項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)對(duì)車位需求，合理分布車位數(shù)和車位等級(jí)。
龍湖產(chǎn)品的配置標(biāo)準(zhǔn)，是與客戶需求匹配的。
市場(chǎng)良好時(shí)，客群等級(jí)高，高配置可獲得高溢價(jià)。
市場(chǎng)疲軟時(shí)，客群等級(jí)降低，其需求也降低。過高的配置，將成為項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)，帶來銷售和收益的壓力。
一個(gè)大的項(xiàng)目會(huì)持續(xù)多年，當(dāng)市場(chǎng)由良好轉(zhuǎn)變?yōu)槠＼洉r(shí)，
我們的市場(chǎng)定位，應(yīng)隨之而變。
結(jié)論：
多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，車位配比應(yīng)向高端業(yè)態(tài)傾斜。低端業(yè)態(tài)按政府最低標(biāo)準(zhǔn)配置。
項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建、方案報(bào)建時(shí)的技巧性處理由此相當(dāng)重要，以便為后期可能的調(diào)整留下空間：
地下車庫(kù)面積 適當(dāng)多寫；
地下車位數(shù)量 按最低要求寫。
隨時(shí)回顧待建車庫(kù)是否符合預(yù)期市場(chǎng)需求，不符合則調(diào)整。
車位配比優(yōu)化案例悠山郡三期車庫(kù)
優(yōu)化一：
洋房原配置每戶1.2個(gè)車位，調(diào)整到每戶1個(gè)。
高層調(diào)整到政府標(biāo)準(zhǔn)。
優(yōu)化二：
高層區(qū)增加地面車位150個(gè)。
成果：
車庫(kù)由最初設(shè)計(jì)的62300平米，減少到40000平米左右。（含洋房贈(zèng)送地下室）
節(jié)約當(dāng)期成本支付約3000萬(wàn)
車位配比優(yōu)化案例睿城車庫(kù)
組合拳 實(shí)現(xiàn)車庫(kù)面積優(yōu)化
方法一：
洋房每戶1.5個(gè)車位，調(diào)整到每戶1.2個(gè)。
商區(qū)車庫(kù)取消。
方法二：
以小型車+微型車的組合，增加車位，補(bǔ)齊報(bào)建車位數(shù)。
成果：
取消商區(qū)地下車庫(kù)，減少車庫(kù)面積約3000平米。
節(jié)約成本450萬(wàn)。
車庫(kù)層高優(yōu)化篇
合理的設(shè)計(jì)，可降低車庫(kù)綜合成本約 200元/m2。
影響車庫(kù)層高的4個(gè)因素：
柱網(wǎng)：跨度直接影響梁高；
頂板荷載：覆土厚度與其直接相關(guān)，是影響梁高的主要因素之一；
機(jī)械通風(fēng)設(shè)備：風(fēng)管、風(fēng)機(jī)會(huì)占到400~1000的空間；
管線布局：管線交叉點(diǎn)、管線重疊點(diǎn)，影響局部?jī)舾摺?/span>
1.合理的柱網(wǎng)跨度
有效控制梁高
應(yīng)首先滿足高效停車要求
2.頂板覆土深度控制
可有效降低梁高
大幅降低結(jié)構(gòu)含鋼量
直接減少頂板側(cè)壁防水面積
3.車庫(kù)管線綜合
可有效降低設(shè)備層高度200左右
使車庫(kù)管線整潔、富有邏輯美
避免混亂交叉導(dǎo)致凈高不夠
4.車庫(kù)自然通風(fēng)排煙
可有效降低高度400左右
減少設(shè)備安裝成本、運(yùn)營(yíng)成本
原設(shè)計(jì)：
覆土1500，機(jī)械通風(fēng)，不做管線綜合；
層高4200~4500；凈高2200+管線900~1000+梁1000~1200
優(yōu)化后：
覆土600~900，自然通風(fēng)，做管線綜合；
層高3100~3200；凈高2200+管線200+梁700~800
覆土厚度對(duì) 綠地率 計(jì)算的影響(重慶市)：
種植土層深度指種植土的實(shí)際深度，不包括架空平臺(tái)屋頂板、防水層和排水層構(gòu)造厚度，其中防水層和排水層總厚度一般按30厘米計(jì)算。具體按以下辦法折算沖抵：
1．種植土層深度大于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的100％沖抵集中綠化面積；
2．種植土層深度大于1.0米、小于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的60％沖抵集中綠化面積；
3．種植土層深度大于0.4米、小于1.0米的，按實(shí)際植物種植面積的20％沖抵集中綠化面積。
室內(nèi)陸坪與車庫(kù)結(jié)構(gòu)頂板高差 對(duì) 景觀 的影響：
600高差：
高大喬木種植現(xiàn)土球，下凹水體難做，難塑造地形，室內(nèi)外高差處理困難，土層內(nèi)不能走重力管。對(duì)景觀設(shè)計(jì)的限制很大，基本只能中間一條路，兩邊起坡堆土種樹。
參考項(xiàng)目：藍(lán)湖郡湖東3組圖，藍(lán)湖香頌。
1000高差：
可少量塑造地形，高大喬木基本不現(xiàn)土球，土層可走短距重力管。景觀設(shè)計(jì)有一定空間。
參考項(xiàng)目：東橋郡，江與城別墅。
1500高差：
塑造地形易，土層可走重力管。景觀設(shè)計(jì)有充足發(fā)揮空間。
參考項(xiàng)目：水晶酈城，紫都城。
不同覆土厚度對(duì) 單層車庫(kù) 結(jié)構(gòu)成本的影響
覆土1米與覆土1.5米比較，鋼含量節(jié)省20%，約16kg/m2，每平米土建造價(jià)減少70-80元。
層高每降低100，每平米土建造價(jià)減少8-10元
自然通風(fēng) 不做機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)：
1、至少節(jié)約400左右層高，結(jié)構(gòu)成本減少30~40元/平米，約占車庫(kù)土建成本2.5%；
2、節(jié)省機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)，設(shè)備成本減少約12元/平米，約占車庫(kù)土建成本0.8%；且節(jié)約了后期設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；
3、減小住宅地下室和地下車庫(kù)之間的高差，優(yōu)化室內(nèi)空間。
管線綜合 可有效降低 設(shè)備層高度：
結(jié)論：
1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計(jì)算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0米。
2、別墅集中車庫(kù)，應(yīng)盡量合理布置排煙井（口），實(shí)現(xiàn)自然排煙通風(fēng)。
3、車庫(kù)必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點(diǎn)。
車庫(kù)層高優(yōu)化案例睿城車庫(kù)
優(yōu)化一：
頂板開洞，變大車庫(kù)為若干小車庫(kù)，變機(jī)械通風(fēng)為自然通風(fēng)。（別墅區(qū)）
節(jié)約風(fēng)管約400高空間。
優(yōu)化二：
覆土由1500降為600~900，結(jié)構(gòu)梁高由1000~1100變?yōu)?/span>700~900。·
成果：
別墅區(qū)車庫(kù)層高 3.1米， 洋房高層區(qū)車庫(kù) 3.7米；·成本節(jié)省約100萬(wàn)。
車庫(kù)層高優(yōu)化案例悠山郡二期車庫(kù)
優(yōu)化一：
覆土由1500降為900，結(jié)構(gòu)梁高由1000~1100變?yōu)?/span>800~900.
優(yōu)化二：
管線綜合，優(yōu)化最不利點(diǎn)，減少200左右層高。
成果：
洋房區(qū)車庫(kù)層高由 4.2米減小到 3.7 米。
車庫(kù)層高優(yōu)化案例江與城別墅車庫(kù)
控制一：
別墅區(qū)覆土控制在700~900。
控制二：
管線綜合，優(yōu)化最不利點(diǎn)。
控制三：
自然通風(fēng)
成果：
別墅區(qū)車庫(kù)層高由最初設(shè)計(jì)的 4.0米減到 3.2米。
龍湖車庫(kù)設(shè)計(jì)優(yōu)化專題分享完畢
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