（一）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地成本，應(yīng)按清算項(xiàng)目的占地面積占多個(gè)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　?。ǘ儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　?。ㄈ儆谕豁?xiàng)目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算扣除金額。

　　六、清算面積確認(rèn)　　

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積原則上以規(guī)劃部門的批復(fù)文件（詳細(xì)規(guī)劃總平面圖等）為準(zhǔn)，對(duì)于項(xiàng)目最終測繪面積與規(guī)劃部門批復(fù)文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認(rèn)后，以測繪面積為準(zhǔn)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可售面積原則上以銷（預(yù)）售許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)際可售面積與銷（預(yù)）售許可證面積不一致的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門的證明，按實(shí)際可售面積確認(rèn)。

　　七、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除　　

　　（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除?！　?/P>

　　據(jù)實(shí)扣除利息的終止時(shí)間為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個(gè)月。

　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　?。ㄈ┤渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　八、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除　　

　　對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　九、售樓處、樣板間等成本費(fèi)用的扣除　　

　　若售樓處、樣板間等是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的一部分，則其成本費(fèi)用（包括裝修費(fèi)）可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行扣除；房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除；售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

　　十、公寓等房產(chǎn)適用的政策　　

　　土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項(xiàng)目，且容積率為1.0（含）以上的，可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策。

　　十一、土地增值稅納稅期限確定　　

　　土地增值稅申報(bào)及繳納期限，應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》（大政發(fā)〔1995〕94號(hào)）第十五條的規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)于收到房款的次月，按實(shí)際收到款項(xiàng)申報(bào)繳納預(yù)征稅款?！　?/P>

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算期間取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計(jì)算辦法應(yīng)按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅計(jì)算應(yīng)納稅額。

　?。ㄋ模┖贤s定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）收入，納稅人應(yīng)于取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，按合同約定的全部收入金額計(jì)算繳納土地增值稅。

　　十二、納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行清算申報(bào)及提交清算資料　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報(bào)送，逾期仍不報(bào)送的，實(shí)施土地增值稅清算檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　十三、公共配套設(shè)施認(rèn)定　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)公共配套設(shè)施的扣除金額時(shí)應(yīng)提供有效證明?！　?/P>

　?。ㄒ唬┱?guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實(shí)際建造的，需提供有效證明?！　?/P>

　?。ǘ┰试S扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實(shí)際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應(yīng)提供有效證明，按實(shí)際面積扣除。

　?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾?！?/P>

　　1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會(huì)選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開承諾。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交。對(duì)于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項(xiàng)目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時(shí)限制該項(xiàng)目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件。

　　2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)：　　

　　公共配套設(shè)施為幼兒園、學(xué)校的，企業(yè)應(yīng)提供與縣級(jí)（含縣級(jí)）以上教委簽署的交接協(xié)議；　　

　　公共配套設(shè)施為居委會(huì)的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議；　　

　　公共配套設(shè)施為人防工程的，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料。

　　3.公共配套設(shè)施為設(shè)備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書面說明?！　?/P>

　　4.公共配套設(shè)施（會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。

　　十四、減免稅審批要件　　

　?。ㄒ唬┮虺鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人申請(qǐng)免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料?！　?/P>

　　1.因城市實(shí)施規(guī)劃收回　　

　　（1）納稅人減免稅申請(qǐng)表；　　

　?。?）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；　　

　?。?）與政府相關(guān)部門或政府指定部門簽訂的補(bǔ)償協(xié)議；　　

　　（4）原土地使用證復(fù)印件；　　

　　（5）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。

　　2.因國家建設(shè)需要收回　　

　?。?）納稅人減免稅申請(qǐng)表；　　

　?。?）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件；　　

　?。?）國務(wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文，例如立項(xiàng)審批等；　　

　　（4）政府或政府收回文件中指定的單位與被收回（征用）企業(yè)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議；　　

　?。?）原土地使用證復(fù)印件；　　

　?。?）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。

　?。ǘ┮虺鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，納稅人申請(qǐng)免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料?！　?/P>

　　1.因城市規(guī)劃而自行搬遷　　

　?。?）納稅人減免稅申請(qǐng)表；　　

　?。?）政府及有關(guān)部門的規(guī)劃文件或相關(guān)批文；　　

　?。?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；　　

　?。?）原土地使用證復(fù)印件；　　

　?。?）土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。

　　2.因國家建設(shè)需要而自行搬遷　　

　?。?）納稅人減免稅申請(qǐng)表；

　　（2）國務(wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文，例如立項(xiàng)審批等；

　?。?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；　　

　?。?）原土地使用證復(fù)印件；　　

　?。?）土地增值稅計(jì)算表及相關(guān)材料。

　　十五、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率　　

　　納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%.

　　十六、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的適用時(shí)間

　　對(duì)于網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以合同簽訂時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間；對(duì)于非網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在大連市國土與房屋局的備案時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間。

　　本公告自2014年5月1日起施行?！洞筮B市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號(hào)）；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2007〕200號(hào)）第一條第一項(xiàng)和第五項(xiàng)“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的”至“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其它情況”的規(guī)定；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號(hào)）第一條第四項(xiàng)“納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算“的規(guī)定，第六項(xiàng)和第七項(xiàng)；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算若干問題的通知》（大地稅函〔2009〕183號(hào)）第二條”土地增值稅清算的項(xiàng)目單位“至”以每宗《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷（預(yù)）售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位確定“的規(guī)定；《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和清算核定征收率的公告》（大地稅公告〔2010〕1號(hào)）第二條”主管地稅機(jī)關(guān)在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，仍適用原核定征收率“的規(guī)定同時(shí)廢止。本公告施行前有關(guān)規(guī)定同本公告規(guī)定不一致但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具土地增值稅清算審核意見的，不再進(jìn)行調(diào)整。

湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》

2014年第7號(hào)

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，規(guī)范土地增值稅管理，防控執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等文件精神，現(xiàn)就我省土地增值稅有關(guān)政策公告如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅清算主體

　　土地增值稅清算申報(bào)是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。土地增值稅清算應(yīng)以納稅人為主體，納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

　　對(duì)于符合清算條件的納稅人未按照稅法規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依法確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理土地增值稅清算申報(bào)的，應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。

　　二、關(guān)于土地增值稅清算分期、分類

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

　　清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅。

　　三、關(guān)于地下車庫（位）清算處理問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門公證或在房地產(chǎn)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù)），其成本、費(fèi)用可以扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。

　　四、關(guān)于土地成本計(jì)算分?jǐn)倖栴}

　　對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/P>

　　五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題

　　單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

　　商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高

　　六、關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用問題

　　開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。

　　七、本公告自2014年5月1日起執(zhí)行，凡與本公告不符的改按本公告的規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

湖南省地方稅務(wù)局

2014年4月28日

湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》的解讀

發(fā)布時(shí)間：2014-06-23        來源：省局財(cái)產(chǎn)和行為稅處

4月28日，省局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2014年第7號(hào)）（以下簡稱《公告》），《公告》根據(jù)土地增值稅的立法精神，結(jié)合我省實(shí)際，進(jìn)一步明確了當(dāng)前清算管理工作存在的爭議性稅收政策問題，為全省土地增值稅清算管理提供了執(zhí)法依據(jù)。為幫助廣大納稅人和各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)把握好《公告》精神，現(xiàn)從七個(gè)方面就《公告》的內(nèi)容解析如下：

一、重申了土地增值稅的清算主體

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）文件已經(jīng)明確規(guī)定，納稅人是土地增值稅清算的主體。但在實(shí)際工作中，有的基層稅務(wù)機(jī)關(guān)、稽查局對(duì)納稅人還未進(jìn)行清算申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目，就納稅人的賬薄等資料直接計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅，并實(shí)施稅款催繳或行政處罰。這種越俎代庖的做法，混淆了清算主體，模糊了法律責(zé)任和義務(wù)，存在很大的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。《公告》再一次明確土地增值稅清算申報(bào)是納稅人法定義務(wù)，納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。納稅人提交清算申報(bào)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)要按程序切實(shí)做好清算審核工作，明晰了征納雙方的法律責(zé)任和義務(wù)。

《公告》還明確了對(duì)未按要求清算申報(bào)的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按《征管法》的相關(guān)規(guī)定處理。即稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《征管法》第三十五條采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額；也可以按照《征管法》第六十二、六十四等條款對(duì)違法的納稅人實(shí)施行政處罰。

二、明確了土地增值稅的清算單位與計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)或滾動(dòng)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)同時(shí)開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算的前提條件?！都?xì)則》第八條規(guī)定了土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。如何確定最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象？國家有關(guān)部門是指哪些部門？一直是征納雙方爭論的焦點(diǎn)?！豆妗芬?guī)定原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位，清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅。統(tǒng)一了全省各地做法不一的現(xiàn)狀，公平了納稅人的稅負(fù)。

值得注意的是，我省各市州規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》填發(fā)口徑不完全一致，有的以開發(fā)項(xiàng)目名稱作為建設(shè)項(xiàng)目名稱，有的以單棟建筑名稱作為建設(shè)項(xiàng)目名稱，所以《公告》使用了“原則上”來表述。如果有的市州采用《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位很不合理，要以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為主，結(jié)合其他有關(guān)部門審批的項(xiàng)目內(nèi)容作為判斷清算單位的標(biāo)準(zhǔn)。

三、解決了地下車庫（位）計(jì)稅問題

（一）可售地下車庫按照非住宅類清算。

1、與地上建筑物完全分離，單獨(dú)建造的可售地下車庫，以其實(shí)際發(fā)生的全部成本費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

2、與地上建筑物一并建造的可售地下車庫，其成本費(fèi)用應(yīng)該以整棟建筑物（包括地下車庫）單位建筑面積成本×地下車庫面積計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。少數(shù)地區(qū)將建筑物正負(fù)零以下的全部成本費(fèi)用，都以車庫成本歸集到非住宅類扣除項(xiàng)目金額，這種歸集方法是不對(duì)的，應(yīng)予與糾正。

（二）轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的不可售地下建筑和地下人防工程屬于公共配套設(shè)施，歸政府部門或者全體業(yè)主所有，全體業(yè)主均可使用。開發(fā)企業(yè)將其改造成不可售地下車庫（位）對(duì)外轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)并取得收入，是將商品房的部分功能重復(fù)收取費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上抬高了商品房的銷售價(jià)格，應(yīng)該計(jì)入商品房收入中計(jì)征土地增值稅?！豆妗芬?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除?！豆妗返囊?guī)定與國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件關(guān)于公共配套設(shè)施的處理原則一致。

關(guān)于“轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)”可以理解為：（1）以銷售名義轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）；（2）簽訂無租期的租賃合同；（3）簽訂20年以上的長期租賃合同；（4）簽訂20年以下租賃合同，但約定承租人享有占有、使用、收益或處分該地下車庫（位）的權(quán)利；（5）其他可以確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的情形。

舉例說明：假如某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積1000平方米，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積2000平方米，非住宅建筑面積3000平方米，合計(jì)6000平方米，不可售地下車庫收入是6000萬元，則不可售地下車庫收入應(yīng)計(jì)入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入=6000*1000/6000=1000萬元；計(jì)入非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入=6000*2000/6000=2000萬元；計(jì)入非住宅收入=6000*3000/6000=3000萬元；

不可售地下車庫成本費(fèi)用按照配比原則扣除，仍然按建筑面積占比歸集。其分配公式為：

不可售地下車庫成本費(fèi)用=單位建筑面積成本費(fèi)用（允許扣除）×不可售地下車庫面積；

單位建筑面積成本費(fèi)用（允許扣除）=允許扣除建筑物總成本費(fèi)用/總建筑面積（注意：分母不是可售建筑面積，還包括了不可售地下車庫面積）

四、規(guī)定了土地成本的分?jǐn)偡椒?/B>